Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Còn nhiều tồn tại về các Hợp đồng giao dịch

Dù Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được Chính phủ trình Quốc hội để chuẩn bị cho Kỳ họp thứ 5 diễn ra vào tháng 5/2023 tới đây, tuy nhiên, xoay quanh nội dung Dự thảo, chuyên gia cho rằng, vẫn còn đó những tồn tại, cần được cân nhắc sửa đổi.

Theo đó, góp ý xây dựng và hoàn thiện Dự thảo Luật (sửa đổi), ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) cho hay, điểm 14 Điều 18 Dự thảo quy định: “không được uỷ quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở tại dự án”. 

Mục đích để ngăn chặn việc mua đi bán lại, theo ông Hiệp, chúng tôi đồng tình nhưng đề nghị Ban soạn thảo bổ sung thêm ý “trừ trường hợp bên tham gia hợp tác, liên doanh cùng có tên được công nhận là đồng chủ đầu tư trong Giấy chứng nhận đầu tư.”

Cũng theo ông Hiệp, Điều 20 cũng ghi ở điểm n: “áp dụng theo quy định về hợp đồng mẫu và các quy định liên quan về Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật này”, tuy nhiên, cần làm rõ là Chủ đầu tư có trách nhiệm tuân thủ và không phải trình thêm các cơ quan khác…

>> Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Đề xuất giao dịch phải qua sàn còn lắm trái chiều

Bên cạnh đó, về phương thức thanh toán, điểm 4d Điều 24 quy định: “Chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này.”

Ông Hiệp cho rằng, điểm này thực ra thừa không cần thiết vì Điều 26 đã quy định nếu đủ điều kiện giao dịch (ký hợp đồng) thì lần đầu thanh toán được phép là 30% giá trị.

“Thực tế, khi chủ đầu tư đã được cấp giấy phép đầu tư và thông qua quy hoạch 1/500 thì được phép nhận tiền đặt cọc 5% giá trị bất động sản hoàn thành trong tương lai để khẳng định quyền mua của mình chứ không phải khi đã đủ điều kiện giao dịch hợp đồng như Điều 24. Do đó, nên bổ sung điều kiện cho phép đặt cọc 5% nhưng không phải như quy định điểm 4d Điều 24 và nên sửa lại: “Chỉ được nhận tiền đặt cọc giữ chỗ khi nhà ở, công trình xây dựng đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư và phê duyệt quy hoạch 1/500 và có quyết định giao đất, tiền đặt cọc không quá 5% và thời gian đặt cọc không quá 12 tháng”, ông Hiệp đề xuất.     

Không chỉ có vậy, theo Chủ tịch VACC, ở điểm 2 Điều 26 quy định: “Bên bán không được thu quá 95% hợp đồng nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu”, đây là một bất cập với Luật Đất đai. Vì theo Luật Đất đai khi người mua phải nộp 100% tiền thì văn phòng đăng ký đất đai mới tiếp nhận hồ sợ làm sổ đỏ. Nên sẽ là “Con gà – Quả trứng” mà thực tế thì một số khách mua nhà khi đã nhận bàn giao nhà cũng trây ì việc nộp 5% cuối cùng.

Vì vậy, đại diện VACC kiến nghị sửa lại thành: “Bên bán chỉ được thu 95% giá trị hợp đồng của người mua và 5% cuối, người mua nộp vào tài khoản phong toả của ngân hàng chỉ định. Chủ đầu tư chỉ được nhận 5% này khi xuất trình được xác nhận đã nộp đủ hồ sơ làm sổ đỏ cho người mua”…

Cùng với những vấn đề đã nêu, góp ý xây dựng, hoàn thiện Dự thảo, Chủ tịch VACC cũng đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét, cân nhắc một số nội dung tại Chương 5 về Chuyển nhượng dự án bất động sản.

Cụ thể, điểm b Điều 41 quy định: “Dự án chuyển nhượng phải có các điều kiện: “Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã phải xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ…”.

Theo đại diện VACC, cơ quan soạn thảo cần xem lại điều kiện tại điểm b, bởi các chủ đầu tư phải chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án thường là do khó khăn tài chính hoặc không đủ năng lực để theo, trong đó có vấn đề giải phóng mặt bằng nên mới phải nhượng lại. Nếu quy định như điểm b Điều 41 Dự thảo thì các dự án bị ách tắc sẽ không chuyển nhượng được… Vì vậy, VACC kiến nghị nên bỏ điểm này tại Điều 41 Dự thảo.

Đồng thời, về câu chữ, để tránh hiểu nhầm, đại diện VACC đề nghị cơ quan soạn thảo nên rà soát lại. Ví dụ như: Điều 22.2 - Bên mua “nhận nhà ở, công trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở…”; Điều 10.2 quy định - Hợp đồng mua bán nhà phải công chứng nhưng ở Điều 45.3 lại ghi rõ “Hợp đồng kinh doanh bất động sản, Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thoả thuận”,…