Nguyên nhân bất động sản nhiều địa phương bỗng nóng hầm hập

Một trong những địa phương có giá đất gây sốc thời gian gây đây là Phú Thọ, khi bất động sản tại thành phố Việt Trì liên tục được chuyển nhượng với giá tăng đột biến.

Giá đất tại các phường của thành phố này như Thanh Miếu, Gia Cẩm, Trưng Vương, Bạch Hạc, Sông Lô, Thọ Sơn…đều ghi nhận mức tăng 20 - 30%, thậm chí có khu đất nền hạ tầng giao thông đồng bộ còn tăng đến 50% so với cuối năm 2024. Đây là những xã, phường thuộc khu vực trung tâm hành chính của tỉnh Phú Thọ và cửa ngõ TP. Việt Trì tiếp giáp với tỉnh Vĩnh Phúc.

Theo anh Trần Văn Lợi - một môi giới nhà đất, hơn nửa tháng nay, nhiều nhà đầu tư từ các tỉnh, thành như Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh...bỗng đổ về thành phố Việt Trì để mua đất rất đông. Không ít khu đô thị bỏ hoang nhiều năm không có người mua nay cũng "sốt" trở lại.

Đơn cử, tại khu đô thị Bến Gót (phường Thọ Sơn, thành phố Việt Trì) chỉ có duy nhất 3 ngôi nhà đã được xây dựng, còn lại là các lô đất bỏ hoang, cỏ mọc um tùm nhưng gần 2 tuần trở lại đây, mỗi ngày đón hàng chục nhà đầu tư tìm đến hỏi mua đất và chốt giao dịch. Giá đất vì thế cũng nhanh chóng tăng, lên 26 - 27 triệu đồng/m2. Trước Tết đất ở đây được cắm biển giao bán chỉ khoảng 15 triệu đồng/m2 mà vẫn không ai hỏi.

Anh Lợi nhận xét, hồi năm 2021 - 2022, thời điểm Việt Trì sốt đất, khu đô thị Bến Gót cũng không đông người tìm mua như hiện nay. Hiện nhiều lô đất đang tăng giá từng ngày, có những lô đất được mua đi bán lại nhiều lần, sáng một giá, chiều một giá.

Đơn cử, 1 lô đất 90m2 tại khu đô thị này vào tháng 10/2024 được bán với giá 1,6 tỷ đồng thì nay giá đã lên gần 2,4 tỷ đồng. " Khoảng hơn 2 tuần nay, giá đất ở khu vực này bắt đầu tăng và đến hơn 1 tuần nay thì tăng mạnh hơn, giá thay đổi hàng ngày ", anh Lợi nói.

Anh Lợi dẫn chứng, có lô đất hồi cuối năm 2024, giá bán khoảng 17 triệu đồng/m2, sau đó được mua đi bán lại khoảng 5 - 6 lần, hiện giá đã lên 25 triệu đồng/m2. " Dù có mức giá tăng liên tục nhưng hiện không ít chủ nhà rao bán thời điểm này. Trên thị trường thực tế chỉ có vài lô được mua đi bán lại. Chủ nhà hầu như chưa muốn bán vì còn nghe ngóng thị trường ", anh Lợi cho hay.

Tại khu tái định cư thuộc khu 14 (phường Thanh Miếu) giá đất cũng đang "nhảy múa". Nhiều lô trước đây có giá 28 - 30 triệu đồng/m2 nay đã tăng lên 36 triệu đồng/m2.

Theo các môi giới, nguyên nhân của thực trạng "sốt đất" đang diễn ra chủ yếu đến từ thông tin sáp nhập tỉnh, thành. Theo đó, có thông tin về việc tỉnh Phú Thọ, Vĩnh Phúc, Hòa Bình sẽ sáp nhập với nhau, trụ sở đặt tại Phú Thọ đã tạo ra làn sóng đầu tư mới, khiến giá đất tại nhiều khu vực vùng trung tâm và ven thành phố Việt Trì tăng mạnh.

Tương tự Phú Thọ, ở một số địa phương khác như Hưng Yên, Hà Nam, Bắc Giang...thị trường bất động sản cũng đang có dấu hiệu nóng trở lại.

Tại Hưng Yên, thị trường đất mới đây cũng dậy sóng khi ghi nhận mức trúng đấu giá "khủng". Theo đó, ngày 5/3, UBND xã Dân Tiến (huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên) phối hợp với Công ty Đấu giá hợp danh Đấu giá Việt Nam tổ chức đấu giá quyền sử dụng 41 lô đất. Kết thúc phiên đấu giá, mức giá trúng cao nhất lên tới hơn 158 triệu đồng/m2, mức giá trung bình thấp nhất là 66 triệu đồng/m2. Cả hai mức trúng này đều bỏ xa giá khởi điểm.

Tại Bắc Giang, số lượng nhà đầu tư đến tìm mua đất gần đây đã tăng lên đáng kể. Nhiều khu vực bị đóng băng lâu nay cũng sôi động trở lại, các trung tâm môi giới bất động sản lại mọc lên như nấm, liên tục bận rộn đón khách.

Cẩn trọng với giá tăng ảo

Trước thực trạng giá đất tại nhiều khu vực bắt đầu "nóng" lên sau thông tin sáp nhập các tỉnh, thành, ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Công ty Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, một sai lầm phổ biến của nhà đầu tư Việt Nam hiện đang mắc phải là quan điểm “gần trụ sở hành chính thì giá đất tăng”.

Ông Quyết lý giải: “ Nhiều người nghĩ gần trụ sở hành chính thì giá đất cao. Thực tế, khu vực này chỉ phục vụ công chức cần sự yên tĩnh, trang nghiêm nên không tạo ra sức hút lớn về dân số hay hoạt động kinh tế. Giá bất động sản chỉ bứt phá ở nơi kinh tế phát triển, giao thông thuận lợi ".

Nhìn lại lịch sử, ông Quyết cũng nhắc đến trường hợp sáp nhập Hà Tây và Mê Linh vào Hà Nội năm 2008. Thời điểm đó, nhiều người kỳ vọng giá đất ở Hà Đông, Sơn Tây hay Mê Linh sẽ “cất cánh” ngay sau khi sáp nhập. Tuy nhiên, thực tế phải mất 10 - 15 năm để giá đất tăng nhờ sự phát triển hạ tầng và kinh tế.

Ông Quyết cũng đưa ra lời khuyên, nhà đầu tư không nên kỳ vọng quá cao. Giá bất động sản phụ thuộc vào kinh tế và hạ tầng, chứ không phải trung tâm hành chính.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội cũng đưa ra nhận định, việc sáp nhập không chỉ làm cho giá bất động sản tăng mà có thể khiến một vài khu vực giảm hoặc giữ giá. Sự di chuyển dân số sẽ khiến khu vực trung tâm đắt hơn nhưng mức độ tăng giá sẽ phụ thuộc vào quy hoạch và đầu tư hạ tầng.

Thực tế, khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội năm 2008, trước đó, giá đất tại thị xã Hà Đông chỉ khoảng 12-15 triệu đồng/m2, nhưng sau đó, với sự phát triển của các tuyến đường như Lê Văn Lương kéo dài và metro Cát Linh - Hà Đông…giá đã tăng mạnh.

Tuy nhiên, không phải khu vực nào cũng bứt phá như Hà Đông. Tại một số khu vực như huyện Chương Mỹ giá đất chỉ tăng nhẹ rồi chững lại.

Chính vì vậy, ông Điệp cho rằng, nhà đầu tư khi tham gia thị trường phải nắm bắt thông tin về mặt vĩ mô, chính trị, kinh tế. Đặc biệt, theo dõi sát thông tin quy hoạch từ cơ quan Nhà nước để đưa ra quyết định, không nên đầu tư dựa trên tin đồn.

Cơ hội luôn đi kèm với rủi ro. Khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội, không phải khu vực nào cũng bứt phá như Hà Đông; như huyện Chương Mỹ chỉ tăng nhẹ rồi chững lại do thiếu đầu tư. Do đó, nếu tỉnh nhỏ sáp nhập mà nguồn lực tập trung vào tỉnh lớn thì các huyện xa có thể bị bỏ quên, làm gia tăng chênh lệch vùng miền.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cho rằng, những cơn sốt đất dựa trên tin đồn thường là những hiện tượng ngắn hạn và thiếu bền vững.

Theo ông Hiếu, những nhà đầu tư F0 thiếu kinh nghiệm thường là đối tượng gánh chịu rủi ro lớn nhất khi lao vào cơn lốc sốt đất này và cuốn vào "trò chơi" giới đầu cơ tạo ra. Họ đang mua vào với mức giá cao nhưng lại gặp khó khăn khi bán ra do tính thanh khoản thấp.