Luật sư “hiến kế” chống lợi dụng đấu giá đất để đầu cơ, thổi giá

Thời gian qua, một số phiên đấu giá đất tại các huyện Thanh Oai, Hòa Đức (Hà Nội) đã làm nóng dư luận khi mức giá trúng cao hơn nhiều lần giá khởi điểm, thậm chí cao gấp 2-4 lần giá đang rao bán bình quân cùng khu vực (theo thống kê của batdongsan.com.vn).

Theo các chuyên gia, tình trạng trên là hết sức bất thường và có dấu hiệu của việc lợi dụng đấu giá đất để đầu cơ, thổi giá của một số nhóm đối tượng nhằm tạo sóng để “ra hàng” với giá cao sau đó sẽ chấp nhận bỏ cọc tại các thửa đất đã trúng đấu giá.

Luật sư Trần Đại Nghĩa, chuyên gia pháp lý dự án bất động sản, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN) cho rằng để hạn chế tình trạng "thổi" giá đất cao bất thường trong những phiên đấu giá như tại Hà Nội vừa qua cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp.

Thứ nhất, đấu giá khu vực nào thì chỉ người khu vực đó được tham gia. Việc đấu giá đất nền cho cá nhân xây dựng là biện pháp của chính quyền địa phương cấp huyện giải quyết nhu cầu chỗ ở cho người dân.

Với mục đích đó, việc đấu giá đất này chỉ nên dành cho đối tượng có thường trú tại địa phương được tham gia, tránh trường hợp một số người dân ở nơi khác đến làm loạn giá, mất cơ hội cho những người có nhu cầu thực sự.

Thứ hai, đất sau đấu giá không được phép sang tên trong tối thiểu từ 3 - 5 năm. Tình trạng đấu giá đất sang tay ăn chênh lệch diễn ra quá phổ biến trong những năm gần đây. Vì vậy, cần phải hạn chế giao dịch những lô đất này.

Thứ ba, cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính dưới 15 ngày. Người trúng đấu giá phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính càng sớm càng tốt. Thời gian hoàn thành càng kéo dài sẽ tạo cơ hội cho đội đầu cơ có thể giao dịch sang tay.

Thứ tư, cần cam kết xây dựng mới được phép chuyển nhượng. Ngoài việc hạn chế giao dịch thì phải đặt thêm các điều kiện để thực hiện giao dịch. Ví dụ như xây dựng cơ bản xong cập nhật tài sản lên sổ đỏ mới được phép giao dịch.

Tăng cường giám sát, xem xét kinh nghiệm quốc tế

Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng để ngăn chặn tình trạng đấu giá đất mất kiểm soát, cần có những biện pháp quyết liệt, tăng cường giám sát của nhiều cơ quan và có thể xem xét một số kinh nghiệm, bài học quốc tế để cân nhắc áp dụng một cách phù hợp với thực trạng của Việt Nam.

Giải pháp trước tiên theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà là cần tăng cường giám sát chặt chẽ các cuộc đấu giá đất, nâng mức đặt cọc đấu giá và yêu cầu minh bạch thông tin về người tham gia đấu giá. Điều này giúp giảm thiểu sự tham gia của các nhóm đầu cơ và đảm bảo rằng các cuộc đấu giá diễn ra công bằng, minh bạch. Cần xác định rõ các tiêu chí nhận diện hành vi đầu cơ, bao gồm việc sở hữu nhiều bất động sản, thời gian nắm giữ dưới 5 năm, và bất động sản không sử dụng. Dựa trên các tiêu chí này, có thể áp dụng các sắc thuế phù hợp để ngăn chặn đầu cơ.

Đáng chú ý, theo ông Hà, kinh nghiệm quốc tế cho thấy, một biện pháp hiệu quả để ngăn chặn đầu cơ là áp dụng thuế cao đối với đất đai không sử dụng hoặc bị đầu cơ. Thuế cũng cần được áp dụng đối với các giao dịch mua bán đất ngắn hạn, nhằm giảm bớt động cơ đầu cơ và rửa tiền. Áp dụng hệ thống thuế suất lũy tiến dựa trên giá trị bất động sản, trong đó thuế suất tăng lên khi giá trị bất động sản cao hơn. Giải pháp này giúp làm tăng chi phí đầu cơ, từ đó giảm sự hấp dẫn của việc đầu tư vào bất động sản chỉ nhằm kiếm lợi nhanh chóng.

Giải pháp thứ ba là cần xét duyệt hồ sơ người tham gia đấu giá kỹ lưỡng. Người tham gia đấu giá đất cần phải chứng minh được khả năng tài chính hợp pháp và mục đích sử dụng đất rõ ràng. Yêu cầu này giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ và rửa tiền. Đồng thời, người trúng đấu giá phải cam kết sử dụng đất đúng mục đích trong thời gian quy định. Nếu vi phạm, đất có thể bị thu hồi và người vi phạm phải chịu trách nhiệm pháp lý, thậm chí bị thu hồi.

Bên cạnh đó, cũng theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chính phủ cần quy hoạch và phát triển đồng bộ các khu vực đất khác nhau. Việc phát triển nhà ở xã hội và các khu đô thị vệ tinh để giảm áp lực lên giá đất tại các khu vực trung tâm và vùng ven. Quy hoạch sử dụng đất cần được thực hiện đồng bộ, có tầm nhìn dài hạn, đảm bảo đất đai được sử dụng hiệu quả và bền vững.