Luật Đất đai 2024: Luật mới nhưng vướng mắc cũ

Chiều 22/09 tại Hà Nội, Bộ Tư pháp phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức hội thảo “Nhận diện điểm nghẽn và đề xuất giải pháp khắc phục liên quan đến lĩnh vực đất đai”. Sự kiện đề cập đến những khó khăn trong triển khai Luật Đất đai 2024, vốn đã có hiệu lực hơn một năm.

Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Ngọc nhấn mạnh đất đai là nguồn lực then chốt cho tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, dù Luật mới mang lại nhiều đổi thay tích cực, quá trình thực thi vẫn lộ rõ “điểm nghẽn” cả về thể chế, chính sách lẫn quản lý thực tiễn.

Theo bà Đoàn Thị Thanh Mỹ – Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, các khó khăn hiện nay có thể gói gọn trong ba nhóm.

Thứ nhất là những bất cập từ các văn bản pháp luật đất đai ban hành trước ngày 01/08/2024, những nội dung này đã được tổng hợp và đưa vào Luật Đất đai 2024 và các nghị định chi tiết.

Thứ hai là các vấn đề liên quan đến phân cấp, phân quyền trong lĩnh vực đất đai, đặc biệt sau khi áp dụng mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Bộ đã rà soát 85 điều luật liên quan đến thẩm quyền của cấp huyện và đề xuất sửa đổi để phù hợp với mô hình mới. Các địa phương cũng có nhiều câu hỏi về việc lập quy hoạch cấp xã và thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo mô hình mới.

Nhóm thứ ba là sự chồng chéo, mâu thuẫn, thiếu thống nhất giữa các quy định trong chính Luật Đất đai hoặc giữa Luật Đất đai với các luật khác có liên quan.

Giá đất “leo thang” và nỗi lo của nhà đầu tư

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Các Nhà thầu xây dựng Việt Nam, một trong những nút thắt lớn là giá đất. Việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường tuy giúp tăng thu ngân sách, nhưng cũng có mặt trái là Nhà nước mất kiểm soát, gây ra cuộc rượt đuổi "giá đất đuổi giá nhà" không có điểm dừng. Điều này làm giá bất động sản tăng phi mã, chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng cao, giảm sức hấp dẫn đầu tư FDI.

Vướng mắc trong các Nghị định phải sửa đổi liên tục do còn nhiều bất cập. Ví dụ, Nghị định 226/2025/NĐ-CP cho phép tính trừ chi phí hạ tầng dựa trên dự toán được thẩm định, nhưng Luật Xây dựng lại quy định các dự án không cần thẩm định dự toán mà chỉ thẩm định quy hoạch, nên không tỉnh nào thẩm định dự toán thì không được duyệt thanh toán, dẫn đến doanh nghiệp chịu thiệt thòi.

Một vấn đề khác là việc giao cho đơn vị tư vấn định giá đất (tài sản Nhà nước). Lực lượng tư vấn ít, chi phí thấp, trách nhiệm lại nặng, nên họ có xu hướng đẩy giá cao để an toàn. Quá trình định giá thường kéo dài từ 1-3 năm, trong khi doanh nghiệp vẫn phải nộp tiền chậm nộp theo Nghị định 103, gây tổn thất lớn.

Ông Hiệp đề xuất Nhà nước cần quản lý, điều tiết thị trường thay vì chạy theo thị trường. Cần có cơ chế thuế thích hợp để kiểm soát chênh lệch địa tô. Quá trình xây dựng nghị định cần có sự tham gia của các chuyên gia và đối tượng chịu tác động trực tiếp là doanh nghiệp để tránh sửa đổi nhiều lần. Cần xem xét bỏ quy định nộp bổ sung tiền chậm nộp trong Nghị định 103 nếu lỗi không thuộc về doanh nghiệp.

Ở góc nhìn khác, TS. Cấn Văn Lực cho rằng giá bất động sản tăng cao thời gian qua, chỉ một phần do giá đất, mà còn liên quan đến các yếu tố khác. Về thẩm quyền định giá đất, ông nhấn mạnh đơn vị tư vấn chỉ chịu trách nhiệm về phương pháp, dữ liệu và cách tính, còn quyết định cuối cùng thuộc về UBND và HĐND.

Cấp xã/phương quá tả trong việc giải phóng mặt bằng

Ngoài giá đất, ông Hiệp nhấn mạnh công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) cũng là trở ngại lớn nhất cho các dự án đầu tư công và tư. Theo ông, mô hình chính quyền hai cấp khiến cấp xã/phường quá tải, không đủ nhân lực xử lý hàng trăm dự án. Thủ tục GPMB lại rườm rà, mỗi bước phải làm đi làm lại nhiều lần, kéo dài tiến độ.

Thêm vào đó, chưa có quy định rõ ràng về khoản hỗ trợ từ chủ đầu tư ngoài mức đền bù của Nhà nước, dẫn đến tranh chấp và khiếu kiện. Tình trạng thiếu đất tái định cư cũng là nguyên nhân khiến nhiều dự án đình trệ.

Ông Hiệp kiến nghị Nhà nước cần quy định rõ việc thu hồi phần diện tích còn lại sau khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được 75% diện tích, đồng thời đơn giản hóa thủ tục GPMB để bảo đảm công bằng và minh bạch.

Ông Lê Đình Vinh – Giám đốc Công ty Luật Vietthink cũng ủng hộ quy định Nhà nước hỗ trợ thu hồi phần còn lại khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được 75% diện tích hoặc 75% số chủ sử dụng đất. Ông cho rằng tỷ lệ 75% là phù hợp vì thực tế đàm phán rất khó khăn. Cần làm rõ cơ chế thu hồi phần còn lại sẽ áp dụng như thế nào (về giá đền bù, hỗ trợ) để tránh vướng mắc.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội cũng ủng hộ phương án Nhà nước thu hồi phần đất còn lại khi doanh nghiệp đã thỏa thuận được 75% diện tích và 75% số người sử dụng đất.

- 09:27 23/09/2025