Đất nền Hòa Lạc gợn sóng, sức mua túc tắc, không tăng mạnh

Mới đây nhất, UBND TP. Hà Nội vừa phê duyệt phương án tuyến và vị trí công trình tuyến đường sắt đô thị số 5, đoạn Văn Cao – Ngọc Khánh – Láng – Hòa Lạc, theo Quyết định số 4602/QĐ-UBND do Phó Chủ tịch Dương Đức Tuấn ký ban hành ngày 4/9/2025. Phương án này được lập bởi Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội và đã được Sở Quy hoạch – Kiến trúc thẩm định, tỷ lệ 1/500, bao phủ nhiều phường trung tâm và các xã ngoại thành từ Tây Hồ, Ngọc Hà, Giảng Võ đến Hòa Lạc, Quốc Oai.

Theo thiết kế, tuyến số 5 sẽ khởi đầu tại ngã tư Văn Cao – Hoàng Hoa Thám và kết thúc tại ga Thạch Bình (Hòa Lạc), với tổng chiều dài 39,6 km. Dự án còn mở thêm hai nhánh kết nối Depot số 1 tại Sơn Đồng – Dương Hòa và Depot số 2 tại Hòa Lạc, kéo dài thêm khoảng 4,8 km.

Toàn tuyến dự kiến bố trí 20 nhà ga, gồm 6 ga ngầm, 3 ga trên cao và 11 ga mặt đất, chủ yếu chạy dọc theo đại lộ Thăng Long và cao tốc Hòa Lạc – Hòa Bình. Đáng chú ý, nhiều ga sẽ là điểm trung chuyển trực tiếp với các tuyến đường sắt đô thị khác như số 2, 3, 4, 6, 7, 8 và Monorail M2, hình thành một mạng lưới giao thông đô thị liên hoàn, gia tăng khả năng kết nối vùng và giảm áp lực giao thông cho Thủ đô.

Ngay lập tức thông tin tích cực này đã khiến thị trường đất nền Hòa Lạc gợn sóng. Khảo sát của Batdongsan.com.vn ghi nhận, giá đất nền Hòa Lạc có xu hướng nhích nhẹ so với nửa năm trước đó. Cụ thể, những lô đất mặt tiền đường thuộc đất xã Tiến Xuân cũ (nay là xã Yên Xuân), giá tăng từ mức 30-32 triệu đồng/m2 lên 33-35 triệu đồng/m2. Với vị trí mặt đường kinh doanh, đất Tân Xã cũ, nay thuộc xã Hạ Bằng cũng nhích đáng kể, từ mức giá 37-40 triệu đồng/m2 lên mức 39-42 triệu đồng/m2. Những lô vị trí trong làng, giá rao bán tăng từ 25-27 triệu đồng/m2 lên 26-28 triệu đồng/m2. Đất tại Bình Yên cũng thiết lập mặt bằng giá mới, từ mức 22-24 triệu đồng/m2 lên 24-27 triệu đồng/m2. Với vị trí đường đôi, đất xã Thạch Hòa cũ, nay là xã Hòa Lạc, giá chào bán cũng tăng từ 38-40 triệu đồng/m2 lên 40-43 triệu đồng/m2.

Cũng thuộc khu vực Hòa Lạc, giá rao bán tại thị trường đất nền xã Quốc Oai cũng tăng giá theo thông tin hạ tầng. Những mảnh ô tô có thể đi vào thuộc khu vực đất nền Hòa Thạch, giá tăng trung bình 1-2 triệu đồng mỗi m2, dao động từ 25-27 triệu đồng/m2. Đất Đông Yên cũ, nay thuộc xã Phú Cát ở vị trí mặt đường tỉnh lộ 412B, cũng thiết lập mặt bằng giá mới, từ 40-44 triệu đồng/m2 lên 42-46 triệu đồng/m2. Với các vị trí nằm sâu trong làng, mức tăng đạt được cũng ghi nhận đáng kể, từ mức 11-13 triệu đồng/m2 lên 13-15 triệu đồng/m2. Đất tại Phú Mãn nay thuộc xã Phú Cát cũng tăng 1-3 giá so với 6 tháng trước đó.

Đất nền Sơn Tây ở vị trí đường lớn mở rộng 18m, gần quy hoạch tuyến ga Metro 05, giá cũng tăng từ 30-31 triệu đồng/m2 lên 33-35 triệu đồng/m2. Đất xã Cổ Đông ở vị trí đường lớn, ô tô tránh nhau tăng giá từ 29-32 triệu đồng/m2 lên 32-35 triệu đồng/m2. Mức tăng 2-3 triệu đồng/m2 cũng được ghi nhận với những mảnh đất nằm trong làng, không thuận tiện cho việc kinh doanh, buôn bán.

Sức mua không quá mạnh

Đón nhận thông tin tích cực từ tuyến đường sắt đô thị số 5 và giá đất ghi nhận sự tăng trưởng về giá rao bán nhưng theo các môi giới địa phương, giao dịch trên thị trường diễn ra túc tắc, không tạo thành cơn sốt. Dù không tạo thành cơn sốt nhưng lượng giao dịch trong hơn một tháng qua cũng tăng khoảng 20-30% so với các tháng trước đó, bất chấp tâm lý kiêng kị tháng Ngâu.

Môi giới Nguyễn Xuân Chiến cho biết, sở dĩ đất nền khu vực Hòa Lạc không tăng giá quá mạnh và không tạo thành cơn sốt khi có thông tin về tuyến đường sắt đô thị số 5 là bởi ngay sau Tết Nguyên đán, trong mạch sốt nóng của thị trường đất nền, khu vực Hòa Lạc cũng là một điểm nóng với mặt bằng giá được đẩy lên cao. Chính mức giá cao được thiết lập ở thời điểm này khiến dư địa tăng của thời điểm hiện tại không còn quá mạnh. Đặc biệt, cũng theo anh Chiến, thị trường không có tình trạng sốt nóng là bởi đất nền khu vực này đang lép vế so với các điểm nóng Đông Anh, Đan Phượng.

“Không chỉ riêng khu vực Hòa Lạc mà Đông Anh, Đan Phượng cũng đón nhận những thông tin tích cực về hạ tầng trong thời gian qua. Bên cạnh những biến chuyển của hạ tầng, thì một điểm cộng mà đất nền Đông Anh và đất nền Đan Phượng có được còn là cuộc đổ bộ của các siêu dự án lớn. Đây là điều mà đất nền khu vực Hòa Lạc chưa có được. Chính bởi vậy mà giới đầu tư đổ dồn vào 2 khu vực trên khiến Hòa Lạc dù đón thông tin tích cực nhưng giao dịch và mức tăng giá không mạnh bằng Đan Phượng, Đông Anh”.

Đồng quan điểm, nhà đầu tư Ngô Quang Tú, trú tại phường Ba Đình (Hà Nội) cho biết: “Về dài hạn, đất nền Hòa Lạc là một thị trường tiềm năng. Nhưng ở thời điểm hiện tại, thị trường này dù được kích thích bởi những thông tin tích cực từ hạ tầng nhưng vẫn lép vế so với Đan Phượng và Đông Anh – đây là 2 khu vực ngoài hạ tầng phát triển mạnh và có phần vượt trội còn có sự cộng hưởng của các siêu đô thị đi cùng hệ tiện ích khủng, bài bản. Sóng đầu tư hiện đang dồn chính ở hai khu vực này. Do đó, không khó hiểu khi đất nền Hòa Lạc rơi cảnh lép vế ở thời điểm hiện tại”.