Gỡ pháp lý cho bất động sản: Thuốc chưa đủ mạnh?

Thực tế cho thấy công tác gỡ vướng về pháp lý cho các dự án bất động sản tại TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung đang được triển khai theo nhiều hướng, trên nhiều mặt trận, mang lại những hiệu quả tích cực, đẩy nhanh tốc độ hồi phục của thị trường địa ốc.

Hiệu quả tích cực

Điển hình, trong thời gian vừa qua, nhiều dự án bất động sản từng bị đình trệ đã có dấu hiệu hồi sinh và trở lại cuộc đua thị trường. Gần nhất, vào đầu tháng 12/2024, Tổ công tác tháo gỡ vướng mắc, khó khăn các dự án đầu tư của TP.HCM họp để xem xét 5 dự án trong diện "dậm chân tại chỗ".

Các dự án này gồm Dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm, khu đất 14,8 ha tại phường An Phú (TP. Thủ Đức) của công ty Nguyên Phương, khu phức hợp Tháp Quan sát của Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương, khu nhà ở cao tầng tại phường Phú Mỹ (Quận 7) của Hưng Lộc Phát và khu thương mại - căn hộ I-Home (Gò Vấp) của CT Group.

Vẫn còn không ít vấn đề, song theo Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi, việc cơ quan quản lý vào cuộc rà soát, phân nhóm các vướng mắc của các dự án để tháo gỡ, sẽ giúp chủ đầu tư sớm hoàn thành thủ tục pháp lý, đẩy nhanh tiến độ dự án. Dự kiến quý I và II/2025 sẽ có nhiều dự án "hồi sinh".

Hồi đầu tháng 11/2024, UBND TP.HCM cũng cho biết, từ khi thành lập (31/5/2023) đến hết tháng 9/2024, Tổ công tác đã xem xét, giải quyết vướng mắc pháp lý cho 30 dự án. Đáng lưu ý, có 8/30 dự án bất động sản đã được giải quyết hoàn toàn, 22/30 dự án có vướng mắc đang được sở, ngành, TP. Thủ Đức tiếp tục xử lý theo quy định.

Tương tự ở TP.HCM, nhiều địa phương khác cũng đang đẩy nhanh gỡ vướng pháp lý cho các dự án bất động sản. Điển hình như tại Đồng Nai, thời gian qua, tỉnh đã đưa giải pháp tháo gỡ 133 dự án bất động sản đang vướng mắc. Nổi bật có thể kể đến siêu dự án án Aqua City của Novaland đã chính thức phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chung 1/10.000 TP. Biên Hòa, sau hơn 2 năm bị “tắc”.

Khi nói về công tác gỡ vướng cho dự án bất động sản, Bộ trưởng Bộ KH&ĐT Nguyễn Chí Dũng từng khẳng định Chính phủ đang rất quyết tâm thực hiện việc này. Vì vậy, bên cạnh tổ công tác, Thủ tướng cũng ký quyết định thành lập ban chỉ đạo của Nhà nước để giải quyết vướng mắc cho các dự án.

Nhưng chưa như kỳ vọng?

Thống kê bước đầu có 160 dự án, với số tiền 59.000 tỷ đang bị vướng mắc, song thực tế sẽ có nhiều hơn. "Đây là vấn đề quan trọng, nếu giải quyết được sẽ giải phóng được nguồn lực rất lớn, đưa ngay vào đóng góp cho tăng trưởng, cho thu ngân sách, giúp đỡ nhiều doanh nghiệp bị đọng vốn, khó khăn, cũng như giải quyết nhiều vấn đề, tạo việc làm", Bộ trưởng Dũng nhấn mạnh.

Như chia sẻ của “tư lệnh” ngành Kế hoạch và Đầu tư, Chính phủ đang rất quyết tâm để gỡ vướng về pháp lý cho các dự án bất động sản, tuy nhiên, đây là vấn đề khó bởi đã tồn tại lâu nay, có nhiều sai phạm phức tạp, phạm vi rộng, cùng nhiều yếu tố khách quan và chủ quan khác.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, cho rằng giá nhà sẽ khó giảm nếu như thủ tục đầu tư dự án, trong đó có dự án nhà ở xã hội kéo dài cả năm, thậm chí nhiều năm trời. Do đó, ông Nghĩa kiến nghị cần phải có các giải pháp để đẩy nhanh thủ tục hành chính, song song thực thi các thủ tục thay vì làm tuần tự mất nhiều thời gian.

Ông Nghĩa cũng nhìn nhận nếu đẩy nhanh quá trình cấp phép dự án, giảm thiểu các thủ tục hành chính không cần thiết, doanh nghiệp thuận lợi trong đầu tư dự án thì nguồn cung nhà ở có thể được cải thiện, giúp TP.HCM và các thành phố lớn giảm bớt “cơn khát" nhà ở.

Trong bài viết mới đây về cùng chủ đề, VnBusiness cũng dẫn lời ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam, cho rằng những vướng mắc về thủ tục hành chính và giải phóng mặt bằng đang là gánh nặng lớn nhất. Pháp luật thì quy định tổng thời gian cho các thủ tục hành chính đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất là 310 ngày, nhưng thực tế dài hơn rất nhiều.

Còn khâu giải phóng mặt bằng, có những dự án cần đến 38-40 con dấu, từ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch, định giá. Việc điều chỉnh quy hoạch liên quan rất nhiều cấp, sở, ngành, tốn rất nhiều thời gian. Vậy nên, có dự án mất tới 14 năm cho vấn đề mặt bằng.

Về mặt pháp lý, lĩnh vực bất động sản chịu sự điều chỉnh của 15 luật, nhưng các luật với nhau lại thiếu tính đồng bộ. Vừa qua, Chính phủ đã dùng một luật sửa ba luật, gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở để khắc phục tính thiếu đồng bộ đó.

Tuy nhiên, theo vị đại diện Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam, công tác tham vấn lắng nghe của Bộ, ngành đối với các doanh nghiệp vẫn còn hạn chế, chưa sát vấn đề thực tế.

Để giải quyết bài toán khó đang đặt ra, ông Hiệp cho rằng cần phân cấp cho chủ đầu tư trong một số khâu điều chỉnh quy hoạch để tăng tính chủ động và tiết kiệm thời gian, đồng thời nên có có quy trình kiểm tra, giám sát thủ tục hành chính, có chế tài để đảm bảo quy trình mẫu được thực thi hiệu quả.

Hưng Nguyên