Chờ đợi cơ chế định giá đất được tháo gỡ

Hiện nay, sau khi các luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản như Luật Đất đai (2024), Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (2023) chính thức có hiệu lực, hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản đã trở nên rõ ràng hơn.

Tuy nhiên, trên thực tế vẫn tồn tại nhiều bất cập, trong đó nổi bật là vấn đề định giá đất, yếu tố đang tạo ra điểm nghẽn khiến hàng loạt dự án bị đình trệ.

Theo phản ánh thực trạng giá đất trên thị trường đang tăng cao gây ra nhiều khó khăn cho doanh nghiệp. Điều này không chỉ khiến các nhà đầu tư lo lắng mà còn kéo theo nhiều khó khăn trong việc kiểm soát chi phí đầu vào.

Khi chi phí đầu vào tăng, doanh nghiệp buộc phải tính toán lại, thậm chí phải đối mặt với bài toán khó trong việc định giá sản phẩm.

Một số doanh nghiệp cho biết, họ liên tục cập nhật các quy định pháp luật và tham khảo giá thị trường tại nhiều địa phương để tính toán chi phí đầu tư, từ đó đưa ra mức giá bán nhà phù hợp. Tuy nhiên, đây là một bài toán khó vì thực tế rằng giá nhà và giá đất đang biến động theo từng ngày.

Theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TPHCM, trên địa bàn TPHCM hiện có hơn 150 dự án phải ngừng triển khai, trong đó, có tới 60 - 70% dự án bị tắc ở khâu định giá đất để tính tiền sử dụng đất. Thậm chí, có dự án hàng chục năm vẫn chưa được nộp tiền sử dụng đất.

Chỉ tính riêng các dự án chung cư được xây dựng hoàn thành, có khoảng 25.000 căn hộ đã bàn giao cho khách hàng, nhưng chưa được cấp sổ hồng, vì không đóng được tiền sử dụng đất.

Nhiều trường hợp chủ đầu tư đã tạm nộp tiền sử dụng đất, hoặc đã nộp và được cấp sổ hồng một phần, nhưng nay không được cấp tiếp, vì có vướng mắc, phải xác định lại tiền sử dụng đất.

Mới đây, kết luận cuộc họp trực tiếp và trực tuyến nghe báo cáo về tình hình thị trường bất động sản, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường chủ trì phối hợp với Bộ Tài chính rà soát các quy định về đất đai nhất là về thủ tục hành chính, định giá đất.

Giao nhiệm vụ cho đơn vị sự nghiệp công lập đủ điều kiện hoạt động tư vấn xác định giá khi không chọn được tư vấn giá đất, tiếp cận đất đai, các quy định chuyển tiếp để trình Chính phủ Nghị định sửa đổi, bổ sung trong tháng 6.2025.

Bên cạnh đó, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà cũng yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẩn trương hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn, tiến tới áp dụng một giá đất, bảo đảm minh bạch, công bằng, làm cơ sở thực hiện chính sách thuế bất động sản, ngăn ngừa các hành vi đầu cơ, thổi giá.

Với những chỉ đạo quyết liệt, cụ thể nêu trên, các doanh nghiệp nói chung cũng như các doanh nghiệp bất động sản nói riêng đang kỳ vọng những vướng mắc về các quy định, cơ chế liên quan đến công tác định giá, thẩm định giá đất sẽ sớm được tháo gỡ.

Việc này cũng tạo cơ hội hồi sinh cho nhiều dự án bị đình trệ do chưa xác định được giá đất để hoàn tất nghĩa vụ tài chính.

Đại diện doanh nghiệp cũng kỳ vọng các nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất cần được xây dựng theo hướng đơn giản hóa thủ tục minh bạch, ngắn gọn, dễ thực hiện.