Vai trò dẫn dắt, kiến tạo của Nhà nước trong hoạt động của Quỹ nhà ở xã hội

Phát biểu tại Hội thảo "Đầu tư phát triển nhà ở xã hội (NOXH): Bối cảnh mới, cơ hội mới" do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức chiều ngày 27/5, ông Phạm Đức Sơn - Tổng Biên tập Tạp chí Nhà đầu tư dẫn Quyết định 388/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ, trong đó phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030".

Tuy nhiên, theo số liệu của Bộ Xây dựng, từ năm 2021 đến nay, cả nước mới có 657 dự án NOXH được triển khai, số lượng căn hoàn thành mới chỉ đạt 15,6% mục tiêu đến năm 2025. Chính phủ cũng đã dành gói 120 nghìn tỷ đồng để hỗ trợ chính sách NOXH, nhưng tiến độ giải ngân còn rất chậm.

Thừa nhận kết quả thực hiện theo Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội (NOXH) vừa qua chưa đạt kỳ vọng, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) chỉ ra một trong các nguyên nhân là khả năng mua căn hộ NOXH.

“Để thay đổi thói quen trong sử hữu nhà ở, hay dùng nhà ở cho thuê, Nhà nước cần tính đến quỹ nhà ở, nhằm hướng đến đối tượng không có khả năng mua căn hộ NOXH. Thực tế, một số chủ đầu tư làm NOXH cho thuê, song phần lớn sau đó chuyển sang bán theo cơ chế thị trường. Do đó, quỹ nhà cho thuê không có tính ổn định…”- Bà Hạnh nêu thực tế.

Do đó, Nhà nước cần có chính sách đột phá để người dân yên tâm gắn bó cả đời với một căn nhà cho thuê.

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho biết trong dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NOXH có tính toán đến các chính sách đặc thù liên quan hình thành Quỹ nhà ở quốc gia.

"Ban đầu quỹ này thiên nhiều về chính sách tài chính, nhưng sau đó chúng tôi cho rằng quỹ này không đơn thuần làm nhiệm vụ cho vay, hỗ trợ vốn, hình thành nguồn tài chính… Nếu theo hướng này thì sẽ trùng lặp các chính sách hỗ trợ tài chính trong Luật Nhà ở hiện hành. Trong khi nguyên tắc dùng nguồn vốn Nhà nước là không trùng lặp nhiệm vụ chi. Do đó, một chính sách mà dự thảo Nghị quyết cần hướng đến và làm rõ là có nguồn lực để xây dựng quỹ NOXH và nhà ở dành cho các đối tượng công chức, viên chức, người lao động, trong đó hướng tới một số đối tượng như lực lượng nhân lực trẻ dưới 35 tuổi", bà Hạnh cho hay.

Theo Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Quỹ nhà ở này ban đầu trình lên dành để cho thuê và cho thuê, mua, song theo tiếp thu ý kiến chỉ đạo của Tổng Bí thư và thảo luận tại hội trường của các Đại biểu quốc hội, Quỹ NOXH được hướng đến do quỹ Nhà ở Quốc gia tạo lập ra và đầu tư xây dựng và chỉ nhắm đến một đối tượng cho thuê. “Đây là phiên bản mới nhất Chính phủ gửi sang Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Ngoài ra, có sự đóng góp nguồn lực của Ngân sách Nhà nước (NSNN) và tổ chức, cá nhân liên quan trong việc tạo nguồn lực quỹ này…”, bà Hạnh thông tin.

Theo đó, Quỹ này sẽ là chính sách an sinh xã hội với mong muốn doanh nghiệp (DN), cộng đồng đầu tư, cá nhân liên quan chung tay tạo quỹ NOXH ổn định.

“Quỹ NOXH sẽ dùng luân phiên, nếu đối tượng hưởng chính sách đáp ứng thì hưởng và thuê nhà ở, khi đủ điều kiện mua nhà ở thương mại thì chuyển ra ngoài và căn nhà đó dành cho đối tượng khác...", bà Hạnh chia sẻ.

Đâu là mô hình cho Việt Nam?

Từ các mô hình quỹ nhà ở trên thế giới, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, mô hình quỹ nhà ở trên thế giới có 5 đặc điểm chính.

Thứ nhất, Chính phủ phải đóng vai trò tạo lập và quản lý Quỹ, giao cho một cơ quan thuộc Chính phủ vận hành; dẫn dắt, định hướng, quy định cách thức hoạt động của Quỹ (tạo lập nguồn vốn hoạt động, quy chế hoạt động, phân bổ nguồn vốn, đối tượng hỗ trợ...).

Thứ hai, vai trò của Quỹ là hỗ trợ nguồn lực tài chính (thông qua cho vay, bảo lãnh, giúp tiếp cận nhà ở với giá rẻ cho: xây dựng các dự án nhà ở giá phải chăng; thuê/mua nhà ở của người dân có nhu cầu; chi phí xây dựng hạ tầng...).

Thứ ba, nguồn vốn hoạt động đến từ 2 nguồn chính: Vốn NSNN với vai trò là "vốn mồi", là nguồn vốn ban đầu; Và vốn từ các chủ thể được hưởng lợi từ hoạt động của Quỹ (DN bất động sản, người dân có nhu cầu mua nhà ở...).

Thứ tư, loại hình nhà ở được hỗ trợ là NOXH và nhà ở thương mại giá phải chăng (nếu đáp ứng một số tiêu chí nhất định). Xét theo mục đích sử dụng, Quỹ tài trợ cho cả nhà ở để bán và nhà ở cho thuê.

Thứ năm, về đối tượng được hỗ trợ. Về phía cung, hỗ trợ các DN đầu tư xây dựng các dự án nhà ở (NOXH, nhà ở thương mại giá phải chăng), gồm cả các DN do Nhà nước thành lập và DN tư nhân; Về phía cầu, hỗ trợ người dân có nhu cầu mua/thuê NOXH, nhà ở giá phải chăng (tập trung vào người yếu thế trong xã hội (thu nhập thấp...); Người trẻ tuổi (mới tốt nghiệp, dưới 35 tuổi, độc thân, vợ chồng mới kết hôn...); Người chưa có nhà ở…

“Thiếu quỹ chuyên biệt cũng là một nguyên nhân khiến nguồn cung NOXH còn rất hạn chế. Do vậy, Nhà nước cần khẳng định vai trò dẫn dắt, kiến tạo của Nhà nước trong mọi hoạt động của Quỹ như tạo lập nguồn vốn, định hướng hoạt động, quản lý Quỹ…”- TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Chia sẻ cụ thể về Quỹ NOXH, Chuyên gia BIDV đề xuất: Phạm vi của Quỹ nên giữ nguyên như Dự thảo (cả NOXH và nhà giá rẻ), không nên thu hẹp phạm vi như ban đầu (chỉ có NOXH).

Về đối tượng Quản lý quỹ nên xem xét giao cho một Bộ chủ trì việc quản lý và sử dụng Quỹ (có thể là Bộ Tài chính hoặc Bộ Xây dựng) và Chính phủ đóng vai trò giám sát, kiểm tra hoạt động Quỹ hoặc ủy thác cho một cơ quan có tính độc lập tương đối.

Về tạo lập nguồn vốn cho Quỹ, nên xem xét bổ sung 2 nội dung gồm: Làm rõ một số nguồn vốn tại Dự thảo (NSNN, đóng góp tự nguyện, đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất xây dựng NOXH, nguồn từ bán tài sản công, nguồn khác…); Bổ sung 2 nguồn vốn khác: Đóng góp từ đối tượng thụ hưởng lợi chính sách; Và từ hoạt động có thu của Quỹ (tương tự như Singapore, HànQuốc).

“Mặc dù không vì lợi nhuận nhưng cách thức hoạt động của Quỹ nên theo mô hình “có thu - có chi”, đảm bảo thu hồi vốn, bù đắp chi phí (tương tự như Hàn Quốc)…” Chuyên gia đề xuất.

Cụ thể, TS. Cấn Văn Lực đề xuất, cấu trúc nguồn vốn, có thể là 30-35% từ NSNN và từ hoạt động của Quỹ, 40% từ đóng góp của người thụ hưởng và DN, 20% từ thu tiền giá trị tương đương quỹ đất NOXH, 5-10% từ các nguồn khác (bán tài sản công,…)

Về đối tượng hỗ trợ, có thể sử dụng Quỹ để hỗ trợ chi phí giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng để đấu nối với dự án (nếu địa phương không đủ chi phí) và sau đó, địa phương sẽ giao lại quỹ đất sạch cho DN, như Dự thảo; cần có cả người thu nhập thấp (theo mức quy định tại Luật thuế Thu nhập cá nhân hoặc một mức cụ thể). Về cơ cấu cho vay/ bảo lãnh: có thể 40% cho DN và 60% cho người mua nhà/ sửa nhà.

Về hình thức hỗ trợ, nên đa dạng hóa các hình thức hỗ trợ tài chính của Quỹ như cấp bù lãi suất cho các ngân hàng được lựa chọn cho vay, bảo lãnh DN BĐS, người dân có nhu cầu vay vốn (có thể thu phí); cho vay trực tiếp; đầu tư xây dựng, giải phóng mặt bằng các dự án NOXH, nhà ở thu nhập thấp…;

“Trong giai đoạn đầu, nên ưu tiên hỗ trợ các hoạt động sau: Hỗ trợ giải phóng mặt bằng; Cấp bù lãi suất cho các ngân hàng triển khai chính sách; Cho vay trực tiếp; Bảo lãnh vay vốn… Do đây là các chính sách có thể thực hiện ngay và rất thiết thực, hỗ trợ cả nguồn cung và nhu cầu…”- TS. Cấn Văn Lực gợi ý

Về điều kiện cho vay, TS. Cấn Văn Lực cho rằng lãi suất cho vay nên cố định trong toàn bộ thời gian vay hoặc quy định bằng 50-60% lãi suất bình quân thị trường;

Thời gian cho vay cân nhắc dài hơn so với quy định hiện hành tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP để giảm áp lực tài chính đối với DN, người dân;

Trường hợp cho vay qua ngân hàng thương mại thì cần có cơ chế, quy trình rõ ràng, có cấp bù lãi suất và nên quyết toán theo nửa năm để tạo động lực triển khai.

Được biết, theo Chương trình, Quốc hội sẽ thông qua Nghị quyết của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NOXH vào ngày 30/5 tới.