Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sáng ngày 30/10.
Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI, sáng ngày 30/10, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Dự thảo Luật gồm 10 chương, 61 điều, giảm 22 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
Tháo gỡ vướng mắc trong chuyển nhượng dự án
Một trong những nội dung được nhiều đại biểu đưa ra thảo luận là về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản, đặc biệt là yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước trước khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, quy định tại khoản 4, Điều 30.
Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn ĐBQH TP. Hải Phòng) tán thành mục tiêu bảo đảm kỷ luật tài chính, chống thất thu ngân sách và ngăn ngừa việc lợi dụng chuyển nhượng dự án để trốn tránh nghĩa vụ. Tuy nhiên, cần thiết kế quy định linh hoạt hơn đối với những trường hợp đặc biệt, đi kèm cơ chế kiểm soát chặt chẽ.
Cũng theo đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, cần thiết kế được cơ chế để Nhà nước thu đủ nghĩa vụ tài chính, đồng thời tạo điều kiện cho dự án tiếp tục triển khai. Đồng thời, cần phân biệt việc miễn, giảm hoặc né tránh nghĩa vụ tài chính với việc thay đổi phương thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quá trình chuyển nhượng.
Theo đó, cần nghiên cứu bổ sung cơ chế chuyển nhượng có điều kiện tại khoản 4, Điều 30. Cơ chế này chỉ áp dụng khi dự án đủ điều kiện pháp lý để tiếp tục thực hiện, không thuộc trường hợp phải thu hồi đất; nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành đã được cơ quan có thẩm quyền xác định cụ thể; bên nhận chuyển nhượng chứng minh được năng lực tài chính; khoản tiền thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước được thanh toán trực tiếp vào ngân sách theo cơ chế có kiểm soát, trước hoặc đồng thời với việc hoàn tất chuyển nhượng.
Việc chuyển nhượng không được làm giảm nghĩa vụ với ngân sách, xóa bỏ trách nhiệm đối với vi phạm đã phát sinh hoặc ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của khách hàng, chủ nợ và các bên liên quan. Đại biểu cũng đề nghị rà soát các quy định tương ứng của Luật Đất đai và Luật Nhà ở để bảo đảm thống nhất.
Cùng quan điểm, đại biểu Hoàng Văn Nghĩa (Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Ngãi) cho rằng, yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai mới được chuyển nhượng có thể tạo ra vòng lặp bế tắc: doanh nghiệp không có tiền nộp nghĩa vụ tài chính thì không thể chuyển nhượng dự án; dự án tiếp tục đình trệ, đất đai lãng phí, ngân sách không thu được tiền và người dân thiếu nhà ở.
Do đó, đại biểu Hoàng Văn Nghĩa đề xuất cho phép bên nhận chuyển nhượng đủ năng lực được kế thừa nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa hoàn thành, hoặc trích trực tiếp tiền từ hợp đồng chuyển nhượng để nộp vào ngân sách Nhà nước trước khi sang tên. Theo đại biểu, giải pháp này có thể giúp khơi thông các dự án đình trệ, thu hồi tiền cho ngân sách và tạo điều kiện khởi động lại dự án.
Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn ĐBQH TP. Hải Phòng) cũng cho rằng, nếu chủ đầu tư mất khả năng tài chính, yêu cầu phải hoàn thành nghĩa vụ trước khi chuyển nhượng có thể khiến dự án tiếp tục đình trệ, đất đai lãng phí, người mua và ngân hàng đều bị ảnh hưởng. Đại biểu đề nghị bổ sung cơ chế thanh toán đồng thời có kiểm soát, có thể thiết kế theo từng loại dự án và mức độ rủi ro; không xóa nợ, không hợp thức hóa sai phạm, đồng thời rà soát thống nhất với Luật Đất đai về việc kế thừa quyền, nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng.
Về điều kiện chuyển nhượng một phần dự án, đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà (Đoàn ĐBQH TP. Quảng Ninh) đề nghị làm rõ tiêu chí đánh giá tính độc lập tại điểm h khoản 1, Điều 30. Theo đại biểu, cần đánh giá tính độc lập trên cơ sở ranh giới, chức năng theo quy hoạch, khả năng tiếp cận và vận hành hạ tầng, cùng khả năng xác định quyền, nghĩa vụ của từng phần. Việc đánh giá phải bảo đảm không thay đổi quy hoạch, mục tiêu dự án và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.
Kiểm soát dòng tiền, bảo vệ quyền lợi người mua
Bên cạnh chuyển nhượng dự án, nhiều đại biểu tập trung góp ý các quy định bảo vệ khoản tiền người mua giao cho chủ đầu tư, gồm tiền đặt cọc tối đa 5%, khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại và thư bảo lãnh ngân hàng. Các ý kiến đề nghị kiểm soát khoản thu theo đúng bản chất giao dịch, làm rõ điều kiện giải tỏa tiền và trách nhiệm hoàn trả khi phát sinh rủi ro.
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, quy định giới hạn tiền đặt cọc không quá 5% và chỉ được thu khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh được đánh giá là cần thiết. Tuy nhiên, đại biểu Tô Ái Vang (Đoàn ĐBQH TP. Cần Thơ) đề nghị kiểm soát cả dòng tiền đặt cọc. Khoản tiền này cần được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng bảo lãnh của dự án; chủ đầu tư chưa được rút tiền cho đến khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh và hai bên chính thức ký hợp đồng mua bán.
Đại biểu Dương Khắc Mai (Đoàn ĐBQH tỉnh Lâm Đồng) lưu ý nguy cơ chủ đầu tư thu tiền trước thời điểm được phép thông qua các tên gọi như “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng” hoặc “phí ưu tiên”, kể cả qua sàn phân phối. Nếu chỉ căn cứ vào tên gọi để xác định khoản thu có phải tiền đặt cọc hay không, quy định có thể bị lách và rủi ro chuyển sang người mua.
Do đó, đại biểu đề nghị xác định khoản thu theo bản chất: nếu khoản tiền nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng hoặc ứng trước giá mua, thuê mua khi bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh thì cần có quy định kiểm soát và xử lý tương ứng, không phụ thuộc tên gọi.
Trong khi đó, đại biểu Trần Anh Tuấn (Đoàn ĐBQH TP. Hồ Chí Minh) đề nghị làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và tổ chức, cá nhân trực tiếp nhận tiền, kể cả trường hợp thu qua bên trung gian. Việc hoàn trả, bồi thường cần căn cứ vào giao dịch và hành vi vi phạm cụ thể, phù hợp với Bộ luật Dân sự.
Đối với khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận, đại biểu Tô Ái Vang cho rằng, việc giữ khoản tiền này tại tài khoản phong tỏa giúp bảo vệ người mua, nhưng nếu kéo dài có thể ảnh hưởng đến dòng tiền doanh nghiệp. Với trường hợp chậm cấp giấy chứng nhận do nguyên nhân khách quan từ cơ quan nhà nước, như chậm xác định giá đất hoặc chậm phê duyệt quy hoạch điều chỉnh, đại biểu đề xuất cho phép chủ đầu tư thay khoản tiền 5% bị phong tỏa bằng chứng thư bảo lãnh ngân hàng vô điều kiện có giá trị tương đương.
Đại biểu Dương Khắc Mai đề nghị quy định rõ chủ thể kiểm soát tài khoản, căn cứ và chứng từ giải tỏa, quyền hưởng lãi phát sinh của người mua và cách xử lý khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán. Khoản tiền chỉ thực sự bảo vệ người mua nếu được quản lý tách biệt và chỉ giải tỏa khi có căn cứ pháp lý chứng minh nghĩa vụ cấp giấy chứng nhận đã hoàn thành hoặc thuộc trường hợp người mua tự làm thủ tục.
Theo đại biểu Dương Khắc Mai, những nguyên tắc cốt lõi về bảo vệ, hoàn trả khoản tiền và xử lý tranh chấp cần được quy định trong Luật; Chính phủ có thể quy định quy trình, chứng từ và thời hạn thực hiện. Trường hợp người mua tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận, việc chuyển khoản tiền cho chủ đầu tư phải dựa trên sự tự nguyện, đồng thời không làm mất trách nhiệm bàn giao đầy đủ hồ sơ của chủ đầu tư.
Liên quan đến bảo lãnh ngân hàng, đại biểu Trần Anh Tuấn nhấn mạnh cần phân biệt việc ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư với việc phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng. Văn bản chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư chưa đồng nghĩa nghĩa vụ tài chính đối với từng người mua đã được ngân hàng bảo lãnh.
Với khách hàng lựa chọn phương án có bảo lãnh, đại biểu đề nghị chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán sau khi đã cung cấp và khách hàng nhận được thư bảo lãnh. Đồng thời, cần quy định rõ thời hạn, trình tự phát hành và thông tin về phí. Trình tự thông báo bất động sản đủ điều kiện bán và trình tự phát hành bảo lãnh cũng cần được làm rõ để các bên xác định thời điểm phải hoàn thành từng bước, tránh cách hiểu khác nhau khi thực hiện.
Theo các ý kiến tại phiên thảo luận, quy định về đặt cọc, khoản tiền thanh toán còn lại và bảo lãnh cần đi kèm cơ chế kiểm soát dòng tiền, điều kiện giải tỏa và trách nhiệm cụ thể của bên nhận tiền. Đây là những nội dung trực tiếp quyết định mức độ an toàn của khoản tiền người mua giao trước khi nhận nhà và giấy chứng nhận.
