Tiêu chuẩn xanh và ESG đang trở thành điều kiện bắt buộc
Thị trường khu công nghiệp (KCN) Việt Nam đang bước vào giai đoạn cạnh tranh bằng chất lượng, hạ tầng, năng lực vận hành và mức độ phát triển bền vững. Trong bối cảnh dòng vốn FDI tiếp tục dịch chuyển vào Việt Nam, các tiêu chuẩn xanh và ESG không còn là yếu tố cộng thêm, mà đã trở thành điều kiện bắt buộc đối với các KCN muốn tham gia sâu vào chuỗi cung ứng toàn cầu.
Theo Báo cáo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam quý I/2026 của Avison Young Việt Nam, bất động sản công nghiệp tiếp tục là phân khúc hưởng lợi rõ nét từ đà phát triển hạ tầng và làn sóng đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, thị trường cũng đang phân hóa mạnh, khi các doanh nghiệp thuê đất ngày càng đặt ra yêu cầu cao hơn về chất lượng hạ tầng, công nghệ và tiêu chuẩn môi trường.
Các nhà đầu tư, đặc biệt từ châu Âu và Mỹ, hiện yêu cầu ngày càng khắt khe về phát thải carbon, sử dụng năng lượng tái tạo, minh bạch dữ liệu môi trường và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn ESG. Vì vậy, các KCN thế hệ mới buộc phải tích hợp hệ thống tiết kiệm năng lượng, xử lý nước thải, tái sử dụng tài nguyên và quản trị vận hành minh bạch nếu muốn nâng cao sức cạnh tranh trong dài hạn.
Cùng với sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu vào Việt Nam, nhu cầu của doanh nghiệp thuê đất cũng thay đổi rõ rệt. Thay vì chỉ tìm kiếm quỹ đất, doanh nghiệp hiện ưu tiên những KCN có hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, từ điện, nước, logistics đến khả năng kết nối chuỗi cung ứng và sẵn sàng vận hành ngay.
Điều này buộc các chủ đầu tư KCN phải nâng cấp tiêu chuẩn phát triển, hướng tới những ngành sản xuất chuyên biệt như điện tử, bán dẫn và công nghệ cao, thay cho mô hình phát triển đại trà trước đây. Những KCN đáp ứng được yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, tiêu chuẩn môi trường và năng lực vận hành sẽ có lợi thế lớn trong cuộc đua thu hút FDI.
Bên cạnh đó, xu hướng phát triển nhà xưởng xây sẵn (RBF) và mô hình xây dựng theo yêu cầu (BTS) tiếp tục gia tăng. Đây được xem là giải pháp phù hợp trong bối cảnh cạnh tranh thu hút FDI ngày càng gay gắt.
Các mô hình này giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian triển khai sản xuất, giảm chi phí đầu tư ban đầu và tăng tính linh hoạt trong vận hành. Đồng thời, việc cung cấp các không gian sản xuất “may đo” cũng giúp chủ đầu tư KCN nâng cao giá trị dịch vụ, gia tăng khả năng giữ chân khách thuê lâu dài.
Theo Avison Young Việt Nam, các KCN thế hệ mới đang chuyển từ mô hình cung cấp đất đơn thuần sang phát triển hệ sinh thái công nghiệp tích hợp. Hệ sinh thái này bao gồm hạ tầng năng lượng, công nghệ, logistics, tiện ích cho người lao động và các dịch vụ hỗ trợ sản xuất.
Việc tích hợp đồng bộ không chỉ nâng cao hiệu quả vận hành mà còn cải thiện môi trường làm việc, qua đó thu hút lực lượng lao động chất lượng cao. Đây cũng là yếu tố giúp KCN Việt Nam nâng cao vị thế trong chuỗi giá trị toàn cầu và thu hút những dự án FDI quy mô lớn, có hàm lượng công nghệ cao.
Bất động sản công nghiệp hưởng lợi từ đòn bẩy hạ tầng
Trong quý I/2026, TP. Hồ Chí Minh tiếp tục đẩy mạnh đầu tư hạ tầng với hàng loạt dự án trọng điểm như cầu Cần Giờ, cầu Phú Mỹ 2, cầu Cát Lái và Nhà máy điện khí LNG Hiệp Phước. Dịp 30/4, thành phố dự kiến khởi công thêm ba dự án cảng lớn tại khu vực Cái Mép và Cần Giờ, tạo thêm động lực cho thị trường bất động sản công nghiệp.
Nhờ đó, thị trường KCN tại TP. Hồ Chí Minh duy trì hoạt động ổn định, với giá thuê trung bình khoảng 270 USD/m2 cho cả kỳ hạn thuê và tỷ lệ lấp đầy đạt 93%. Thành phố hiện có 64 KCN và khu chế xuất đang hoạt động; trong đó, hơn một nửa đã được lấp đầy hoàn toàn, số còn lại cũng đạt tỷ lệ lấp đầy trên 80%.
Xu hướng chuyển dịch sang công nghệ cao và hạ tầng số tại TP. Hồ Chí Minh ngày càng rõ nét, nổi bật là các dự án trung tâm dữ liệu của CMC và Sembcorp. Thành phố đồng thời thúc đẩy mô hình KCN sinh thái, trong đó KCN Phú Mỹ 3 được kỳ vọng trở thành dự án đầu tiên được công nhận.
Tại Hà Nội, giá thuê đất công nghiệp giữ ổn định ở mức khoảng 225 USD/m2 cho cả kỳ hạn thuê, trong khi tỷ lệ lấp đầy đạt 88%. Phần lớn các KCN hiện hữu đã gần như kín chỗ.
Nguồn cung tương lai của Hà Nội vào khoảng 2.000 ha, song tiến độ triển khai vẫn phụ thuộc đáng kể vào quá trình đầu tư hạ tầng và công tác giải phóng mặt bằng.
Trong khi đó, tại Đà Nẵng và khu vực Quảng Nam cũ, điểm nhấn của thị trường quý I là sự xuất hiện của các dự án mới như KCN Tam Anh - An An Hòa quy mô 436 ha và cụm công nghiệp Tam Mỹ Tây giai đoạn 2 với diện tích 3 ha. Đây được kỳ vọng sẽ bổ sung nguồn cung mới cho khu vực miền Trung trong thời gian tới.
