Hải Phòng: Thu hồi chung cư thuê, mua của Nhà nước nếu hộ dân tự ý chuyển nhượng

Kiến nghị giảm giá thuê nhà không có cơ sở giải quyết

Theo kết luận của Chủ tịch UBND TP Hải Phòng Nguyễn Văn Tùng tại buổi làm việc với đại diện các hộ dân, thì “Việc thành phố đầu tư xây dựng 12 chung cư mới: HH1-HH2, HH3-HH4 Đồng Quốc Bình; U19 Lam Sơn; N1-N2 Lê Lợi; Đông Khê, Đ2 Đồng Quốc Bình; Cát Bi; Đồ Sơn; Lô 27 Lê Hồng Phong, Khúc Thừa Dụ, Vĩnh Niệm, Kênh Dương, với tổng mức đầu tư khoảng 3.400 tỷ đồng là sử dụng ngân sách Nhà nước.

Tính giá thuê chung cư, TP phải thực hiện theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ để thu hồi kinh phí Nhà nước đã đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023, Luật Giá năm 2023, Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024, Nghị định số 98/2024/NĐ-CP ngày 25/7/2024, Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ (không tính lãi vốn và không tính lãi).

Khi đưa người dân ở các chung cư cũ về chung cư mới, sau khi xin ý kiến và được Ban Thường vụ Thành ủy đồng ý chủ trương tại Văn bản số 1198-TB/TU ngày 25/6/2020, UBND TP ban hành Văn bản số 4366/UBND-XD ngày 8/7/2020 chỉ đạo trong thời gian chưa tính toán được giá thuê nhà theo quy định, giá thuê căn hộ tạm thu theo mức giá thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước khi chưa được xây dựng, cải tạo nhân với hệ số điều chỉnh K=1,25, tương ứng khoảng 10.000 đồng/m2/tháng.

Căn cứ vào quy định nêu trên, sau khi tính toán giá thuê nhà, ngày 4/11/2022, UBND TP có Quyết định số 63/2022/QĐ-UBND ban hành bảng giá thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước tại các chung cư mới sau khi cải tạo xây dựng lại trên địa bàn Hải Phòng với mức giá từ 51.611 - 94.674 đồng/m2/tháng.

Sau đó, người dân có kiến nghị mức giá này quá cao so với hoàn cảnh, thu nhập của các hộ dân đang sống tại đây. Để ổn định tình hìn,h UBND TP đã hủy bỏ quyết định trên để nghiên cứu lại.

Qua nghiên cứu, đề xuất với các cơ quan Trung ương, Ban Thường vụ Thành ủy, HĐND TP cuối năm 2024, UBND TP đã ban hành các quyết định về giá thuê nhà trong giai đoạn đầu (hiện nay) từ 16.204 - 31.635 đồng/m2/tháng (tùy theo mức độ đầu tư của từng chung cư). Nếu căn hộ có diện tích 50m2 thì mỗi tháng tiền thuê nhà từ 810.000 - 1.581.000 đồng/căn hộ.

So sánh mức giá tiền thuê nhà nêu trên cho thấy: Tương đồng với giá thuê nhà thuộc tài sản công tại các địa phương: Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Bắc Ninh; ngang bằng giá thuê nhà trọ cấp 4 khu vực nội thành Hải Phòng; thấp hơn từ 69 - 73% giá thuê nhà ở xã hội đầu tư bằng vốn ngoài ngân sách tại Hải Phòng (giá cho thuê từ 59.000 - 105.000 đồng/m2/tháng); thấp hơn từ 78 - 86% giá thuê nhà ở chung cư thương mại tại Hải Phòng (giá cho thuê từ 115.000 - 145.000 đồng/m2/tháng).

Bên cạnh đó, UBND TP đã trình HĐND TP xem xét, thông qua Nghị quyết số 25/2024/NQ-HĐND ngày 6/12/2024 quy định chính sách hỗ trợ di dời khẩn cấp đối với các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng nhà tại các chung cư cũ nguy hiểm và hỗ trợ tiền thuê nhà tại các chung cư thuộc tài sản công.

Trong đó, các đối tượng người có công với cách mạng, hộ nghèo, hộ cận nghèo và các đối tượng bảo trợ xã hội đang thuê nhà và có sử dụng nhà thực tế tại các chung cư, tùy từng mức độ sẽ được thành phố hỗ trợ từ 65 - 100% tiền thuê nhà.

Với giá thuê nhà thấp như trên nên nhiều hộ dân được thuê nhà đã cho người khác thuê lại với mức cao hơn để hưởng lợi phần chênh lệch.

Như vậy, TP Hải Phòng đã dành thời gian dài để xem xét nghiên cứu theo hướng giảm tối đa giá thuê nhà cho người dân, không thể giảm thêm được nữa. Việc các hộ dân đề nghị thành phố tiếp tục giảm giá thuê nhà là không có cơ sở xem xét giải quyết.

Kiến nghị kéo giãn lộ trình thu tiền thuê nhà

Trong phương án tính giá thuê nhà, TP đã tính trên cơ sở cấp công trình của từng tòa nhà, số năm khấu hao, tuổi thọ theo quy định của pháp luật nên không thể kéo dài năm khấu hao để giảm giá cho thuê nhà.

Đặc biệt, trong phương án tính giá thuê nhà đã được UBND TP phê duyệt, lộ trình điều chỉnh giá thuê nhà đã được xác định theo nguyên tắc: Các năm đầu giá thuê nhà thấp, tăng dần theo các năm để đảm bảo phù hợp với mức thu nhập hiện tại và mức tăng thu nhập sau này của người dân.

Nếu kéo dãn lộ trình thu tiền thuê nhà nữa sẽ bất cập hơn, các năm đầu giá có thể thấp hơn nhưng từ sau năm thứ 11 giá thuê nhà sẽ tăng cao nhiều so với năm đầu, trong khi nhà cũ hơn.

Vì vậy, kiến nghị việc kéo dãn lộ trình điều chỉnh tăng giá thuê nhà là không có cơ sở xem xét giải quyết.

Kiến nghị bù trừ giữa chung cư cũ và mới

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 21 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khi Nhà nước thu hồi nhà chung cư cũ sẽ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư cho các hộ dân.

Trường hợp giá trị căn hộ tái định cư lớn hơn giá trị căn hộ cũ thì các hộ dân phải nộp thêm phần giá trị chênh lệch này. Nếu chủ sở hữu không mua căn hộ chung cư mới thì được thanh toán bằng tiền đối với giá trị căn hộ chung cư cũ, theo phương án được bồi thường, hỗ trợ theo quy định.

Theo quy định tại khoản 9 Điều 47 Nghị định số 98/2024/NĐ-CP ngày 25/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã có phương án bồi thường, hỗ trợ được phê duyệt trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì các bên tiếp tục thực hiện theo phương án đã được phê duyệt; trừ trường hợp các bên thống nhất thay đổi phương án bồi thường, hỗ trợ theo quy định của Nghị định này.

Như vậy, kiến nghị của các hộ dân có quyền sở hữu nhà chung cư cũ về việc tính toán bù trừ theo công thức: (Diện tích chung cư mới - Diện tích chung cư cũ) x Giá mua nhà tại chung cư mới = Số tiền người dân phải trả hoặc ngược lại là không có cơ sở xem xét giải quyết. Việc tính toán bù trừ theo công thức: Giá trị căn hộ chung cư mới (theo giá trị quyết toán công trình) - Giá trị đền bù hỗ trợ căn chung cư cũ = Số tiền người dân phải trả hoặc ngược lại.

Kiến nghị về việc một số hộ dân có quyền sở hữu nhà ở các chung cư cũ xin được mua ở căn hộ mới do thành phố đầu tư xây dựng, UBND TP đã giao Sở Xây dựng chỉ đạo Công ty TNHH MTV Quản lý và kinh doanh nhà Hải Phòng tổng hợp, rà soát, đề xuất báo cáo UBND TP xem xét.

Sẽ thu hồi căn hộ tự ý nhận chuyển, cho thuê lại

Mục tiêu đầu tư xây dựng các chung cư mới nhằm bố trí tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho người được tái định cư khi Nhà nước thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố; đảm bảo an toàn tính mạng người dân, an sinh xã hội.

Sắp tới, thành phố chuẩn bị phá bỏ các chung cư cũ còn lại nên nhiều hộ dân ở các chung cư cũ xuống cấp, nguy hiểm có nhu cầu thuê chung cư do thành phố đầu tư xây dựng nêu trên. Vì vậy, thành phố không giải quyết kiến nghị việc các hộ dân tự ý nhận chuyển nhượng căn hộ được tiếp tục thuê căn hộ.

Thời gian qua, một số hộ dân được thuê nhưng không có nhu cầu ở mà tự ý cho thuê lại với mức giá cao hơn (khoảng từ 4 - 7 triệu/căn hộ). Đây là hành vi trục lợi chính sách.

Vì vậy, thành phố không giải quyết kiến nghị việc cho các hộ dân tự ý thuê lại căn hộ được tiếp tục thuê căn hộ.

Thành phố sẽ thực hiện trình tự hủy bỏ các quyết định cho thuê nhà đối với các hộ dân chuyển nhượng căn hộ (do không có nhu cầu sử dụng và đang trục lợi chính sách); thực hiện thu hồi căn hộ.

Thành phố đã chỉ đạo các hộ dân không được tự ý nhận chuyển nhượng trái phép căn hộ chung cư mới và đã thông tin rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng để tránh tình trạng người dân bị lừa đảo, trục lợi chính sách. Tuy nhiên, vẫn xảy ra tình trạng người dân cố tình mua bán, chuyển nhượng nhà thuộc tài sản công là trái pháp luật.

Đây là hợp đồng dân sự, các bên tự giải quyết. Trường hợp hai bên không tự giải quyết được thì khởi kiện ra Tòa án Nhân dân theo quy định.

Người dân đã có quyết định cho thuê nhà nhưng không ký hợp đồng thuê nhà hoặc không nộp tiền thuê nhà, được hiểu là người dân từ chối quyền được thuê nhà của mình, không có nguyện vọng thuê nhà. UBND TP Hải Phòng sẽ xem xét, hủy bỏ quyết định và thu hồi lại căn hộ đã cho thuê.

Trường hợp công dân không thực hiện bàn giao lại nhà, UBND TP sẽ thực hiện cưỡng chế thu hồi để cho các hộ dân đang sinh sống tại các chung cư cũ đã xuống cấp, nguy hiểm khác trên địa bàn thành phố được thuê…