Các đại biểu tại phiên thảo luận tại hội trường về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sáng 30.10. Ảnh: Hạo Thiên
Sáng 30.10, thảo luận tại hội trường về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) sửa đổi, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga - Phó trưởng Đoàn ĐBQH TP Hải Phòng tập trung góp ý hai nội dung liên quan đến điều kiện chuyển nhượng dự án BĐS và chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh BĐS.
Theo đại biểu, các quy định này cần tiếp tục được nghiên cứu, hoàn thiện để bảo đảm tính khả thi, đồng thời thống nhất với Luật Đất đai và Luật Nhà ở.
Đề xuất cơ chế chuyển nhượng dự án có điều kiện
Theo đại biểu, có trường hợp dự án được triển khai hợp pháp, vẫn đủ điều kiện tiếp tục thực hiện nhưng chủ đầu tư mất khả năng tài chính, không thể nộp tiền sử dụng đất. Trong khi đó, một nhà đầu tư khác có đủ năng lực, sẵn sàng tiếp nhận dự án và thực hiện toàn bộ nghĩa vụ còn tồn đọng.
Nếu vẫn bắt buộc chủ đầu tư cũ hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi được chuyển nhượng, dự án có thể tiếp tục đình trệ. Nhà nước chưa thu được tiền, nguồn lực đất đai chưa được đưa vào sử dụng, còn người mua nhà và các bên liên quan tiếp tục đối mặt với rủi ro.
Đại biểu nhấn mạnh vấn đề không nằm ở việc cho phép doanh nghiệp chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính, mà là thiết kế cơ chế để Nhà nước thu đủ nghĩa vụ, đồng thời tạo điều kiện cho dự án tiếp tục triển khai.
Từ đó, đại biểu đề nghị nghiên cứu bổ sung cơ chế chuyển nhượng có điều kiện tại khoản 4 Điều 30 của dự thảo. Cơ chế này chỉ áp dụng khi dự án đủ điều kiện pháp lý để tiếp tục thực hiện và không thuộc trường hợp phải thu hồi đất; nghĩa vụ tài chính còn thiếu đã được cơ quan có thẩm quyền xác định cụ thể; bên nhận chuyển nhượng chứng minh được năng lực tài chính.
Khoản tiền thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước phải được thanh toán trực tiếp vào ngân sách theo cơ chế có kiểm soát, trước hoặc đồng thời với việc hoàn tất chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng không được làm giảm nghĩa vụ ngân sách, xóa bỏ trách nhiệm đối với vi phạm đã phát sinh hoặc ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của khách hàng, chủ nợ và các bên liên quan.
Kiểm soát chặt việc chuyển nhượng hợp đồng
Vấn đề thứ hai được đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga đề cập là chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh BĐS, quy định tại Điều 37 và các điều khoản liên quan của dự thảo.
Đại biểu đồng tình với chủ trương mở rộng các loại hợp đồng kinh doanh BĐS được phép chuyển nhượng. Quy định này đáp ứng nhu cầu giao dịch hợp pháp, tăng tính thanh khoản của thị trường và bảo đảm quyền tài sản của người dân.
Tuy nhiên, khi mở rộng phạm vi hợp đồng được chuyển nhượng, đặc biệt với BĐS chưa được cấp Giấy chứng nhận, cần thiết lập cơ chế kiểm soát đủ chặt chẽ để phòng ngừa giao dịch trùng lặp và tranh chấp.
Đại biểu cho rằng, chuyển nhượng hợp đồng là chuyển giao quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng, không đồng nhất với chuyển quyền sở hữu BĐS. Vì vậy, cần có căn cứ pháp lý rõ ràng để xác định tại một thời điểm, quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng đang thuộc về chủ thể nào.
Trường hợp hợp đồng được chuyển nhượng qua nhiều chủ thể nhưng không có cơ chế cập nhật, xác nhận trạng thái pháp lý có thể kiểm chứng, nguy cơ phát sinh giao dịch trùng lặp, tranh chấp giữa các bên nhận chuyển nhượng và khó khăn trong xác định nghĩa vụ thuế có thể xảy ra.
Để khắc phục, đại biểu đề nghị bổ sung vào Điều 37 của dự thảo trình tự chuyển nhượng hợp đồng với nguyên tắc bắt buộc xác nhận, cập nhật thông tin chuyển nhượng. Trong đó, cần xác định rõ thời điểm chuyển giao quyền, nghĩa vụ; trách nhiệm của chủ đầu tư trong xác nhận tình trạng hợp đồng; trách nhiệm cập nhật dữ liệu vào hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS.
Các bên có quyền lợi liên quan cũng cần có cơ chế kiểm chứng tình trạng pháp lý của hợp đồng. Việc này nên được thiết kế theo hướng sử dụng dữ liệu điện tử, không làm phát sinh thêm thủ tục hành chính.
