Chính thức lấy ý kiến sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024 sau 1 năm thực thi

Lý do cần sửa Luật Đất đai 2024

Bộ này nhận định, qua 1 năm thi hành Luật Đất đai cho thấy, bên cạnh những kết quả đạt được, còn có một số tồn tại, vướng mắc đòi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, cụ thể như sau:

Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai hiện nay chưa phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương 02 cấp; việc quy định phải lập kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện dẫn đến tăng quy trình thủ tục, kéo dài thời gian tiếp cận đất đai, chậm đưa đất vào sử dụng. Luật Đất đai năm 2024 đã cho phép những nơi có quy hoạch đô thị và nông thôn thì không phải lập quy hoạch sử dụng đất mà sử dụng quy hoạch này để làm công cụ quản lý đất đai.

Tuy nhiên, trên thực tế tỉ lệ phủ kín của quy hoạch đô thị và nông thôn trên cả nước còn thấp, trong nhiều trường hợp không phủ kín theo địa giới hành chính, dẫn đến một số địa phương mặc dù đã lập quy hoạch đô thị và nông thôn nhưng vẫn phải lập quy hoạch sử dụng đất gây chồng chéo, lãng phí.

Việc thực hiện giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất phụ thuộc vào trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản, pháp luật về đấu thầu nên cần nhiều thời gian chuẩn bị dự án, trong khi nhiều trường hợp vẫn không lựa chọn được nhà đầu tư thực sự có năng lực, dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện dự án, chậm đưa đất vào sử dụng, ảnh hưởng đến khả năng thu hút đầu tư.

Ngoài ra, với các dự án quy mô lớn, chức năng hỗn hợp, yêu cầu kỹ thuật cao, có vai trò thúc đẩy phát triển địa phương hoặc vùng, rất cần nhà đầu tư có năng lực vượt trội.

Tuy nhiên, cơ chế đấu thầu hiện nay khiến quá trình thực hiện kéo dài và có thể không chọn được nhà đầu tư thật sự đáp ứng yêu cầu như kỳ vọng.

Bên cạnh đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng quy định bắt buộc đấu giá quyền sử dụng đất đối với quỹ đất trụ sở, cơ sở làm việc dôi dư, đất thu hồi từ cổ phần hóa, thoái vốn doanh nghiệp nhà nước để phục vụ phát triển kinh tế (kể cả các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng hoặc thuê đất) làm kéo dài thời gian, tăng thủ tục và chi phí tuân thủ.

Điều này đặc biệt gây khó khăn cho các dự án thuộc danh mục ưu đãi đầu tư có nhu cầu sử dụng quỹ đất trên trong bối cảnh thực hiện mô hình chính quyền địa phương 2 cấp và sáp nhập đơn vị hành chính, cơ quan Trung ương và địa phương.

Nhiều quy định về thu hồi đất, giá đất bồi thường cần sửa đổi

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng chỉ ra, Luật hiện hành chưa có quy định về thu hồi đất để thực hiện dự án có yêu cầu đặc thù về địa điểm đầu tư, dự án đầu tư xây dựng khẩn cấp, cấp bách phục vụ cho nhiệm vụ chính trị, đối ngoại; dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế; dự án logistics, du lịch, dịch vụ thương mại, công nghiệp văn hóa... Một số dự án sử dụng đất với quy mô diện tích lớn, mang tính động lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, đóng góp nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, tạo nhiều việc làm cho lao động địa phương, góp phần xây dựng nền kinh tế tự chủ nhưng chưa có quy định được Nhà nước thu hồi đất, gây khó khăn cho quá trình tiếp cận đất đai và triển khai thực hiện dự án.

Theo quy định của Luật Đất đai, giá đất bồi thường là giá đất cụ thể, giá đất tái định cư được xác định theo bảng giá đất, trong khi các phương pháp định giá đất cụ thể còn gặp nhiều khó khăn, chưa đảm bảo độ chính xác tuyệt đối. Điều này làm cho người có đất thu hồi thường đòi hỏi giá đất bồi thường cao hoặc yêu cầu được bồi thường bằng đất hoặc giao đất tái định cư để gia tăng lợi ích, gây khó khăn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, phát sinh khiếu kiện; trong một số trường hợp không bảo đảm bình đẳng giữa việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người có đất thu hồi, đẩy chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tăng lên, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư, nhất là đầu tư công.