Lối thoát cho dự án nhà ở thương mại mắc kẹt điều kiện đất ở

Ngày 30.11.2024 Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (“Nghị quyết 171”). Nghị quyết có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1.4.2025 và sẽ được thực hiện trong 5 năm.

Nghị quyết này quy định thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (dự án thí điểm) trên phạm vi toàn quốc đối với các trường hợp sau đây: dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản nhận quyền sử dụng đất; dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất; dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất...

Trao đổi với Lao Động, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản đánh giá - đối với các dự án nhà ở thương mại (NƠTM), trong trường hợp không lựa chọn nhà đầu tư thông qua phương thức đấu giá, đấu thầu, doanh nghiệp sẽ thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và chuyển mục đích sử dụng đất.

Việc chấp thuận chủ trương đầu tư và chuyển mục đích sử dụng đất áp dụng với dự án mà doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất hoặc đi thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên tại điều 127 Luật Đất đai 2024 yêu cầu để chuyển mục đích sử dụng đất sang thực hiện Dự án NƠTM, doanh nghiệp phải có toàn bộ hoặc một phần “đất ở” hiện hữu.

Quy định như trên, dẫn đến các dự án NƠTM không có “đất ở” không được triển khai thủ tục pháp lý cho dù dự án đã triển khai các thủ tục như quy hoạch, lập dự án….

"Việc Quốc hội thông qua Nghị quyết 171 sẽ tháo gỡ các vướng mắc với những dự án nhà ở thương mại đã triển khai nhưng không có “đất ở”; qua đó tạo thành một cơ chế pháp lý đồng bộ khơi thông nguồn lực đất đai, tạo nguồn cung mới về sản phẩm nhà ở thương mại ra thị trường" - Luật sư Phạm Thanh Tuấn đánh giá.

Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, các dự án thí điểm này cần đáp ứng các yêu cầu cụ thể. Đơn cử như về không gian, mặc dù Nghị quyết áp dụng trong phạm vi toàn quốc, nhưng khu vực áp dụng thí điểm phải là đô thị hoặc khu vực được quy hoạch là đô thị (không áp dụng với dự án tại khu vực nông thôn) theo điểm (a) khoản 1 Điều 4.

Về thời gian, Nghị quyết được áp dụng thí điểm trong thời hạn 5 năm, từ ngày 1.4.2025 theo điểm 1 Điều 6.

Về phạm vi, để kiểm soát số lượng dự án thí điểm tránh tình trạng phá vỡ quy hoạch, Nghị quyết quy định tổng diện tích đất ở trong tất cả các dự án thí điểm không vượt quá 30% phần đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) trong quy hoạch tỉnh kỳ 2021-2030.

Ngoài ra, dự án thí điểm phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch xây dựng, phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt (khoản 1 Điều 3).

Được đưa vào danh mục dự án thí điểm, theo đó các khu đất thực hiện dự án thí điểm cần được UBND cấp tỉnh trình HĐND tỉnh thông qua (khoản 2 Điều 4).

Tiêu chí về hình thức, có văn bản của UBND cấp tỉnh cho phép doanh nghiệp thỏa thuận nhận về quyền sử dụng đất trong trường hợp doanh nghiệp đi thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất với người sử đụng đất. Quy định này không áp dụng với các dự án mà doanh nghiệp đang có quyền sủ dụng đất (ví dụ các nhà xưởng, quỹ đất mà doanh nghiệp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).