Làm gì để xử lý khối tài sản bảo đảm khổng lồ đang “kẹt” trong ngân hàng?

Ngày 27/5, tại Hội thảo với chủ đề "Xử lý nợ xấu: Đâu là giải pháp hài hòa?", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng xử lý nợ xấu không chỉ là thu hồi nợ mà còn là cơ hội để phục hồi thị trường. Do đó, Chính phủ cần xem xét ban hành cơ chế đặc thù để xử lý nợ xấu một cách quyết liệt, đồng bộ.

Áp lực xử lý nợ xấu đối với ngân hàng rất lớn

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho biết tính đến tháng 5, dư nợ tín dụng bất động sản tại Việt Nam đạt hơn 1,56 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 260.000 tỷ đồng so với cuối năm ngoái, tương ứng mức tăng 20%. Nếu tín dụng toàn hệ thống tăng trưởng đúng mục tiêu 16% trong năm, tổng dư nợ bất động sản có thể đạt 3,8-3,9 triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, tín dụng vẫn chủ yếu chảy vào doanh nghiệp bất động sản, trong khi người dân chưa mặn mà vay mua nhà do giá cao.

Đáng lưu ý, tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản đang tăng nhanh. Thống kê cho thấy tổng nợ xấu của 27 ngân hàng niêm yết đã vượt 265.000 tỷ đồng, tăng 18,5% so với cùng kỳ. Trong khi Vietcombank, Techcombank, VietABank vẫn duy trì tỷ lệ nợ xấu thấp dưới 1,2%, một số ngân hàng như OCB đã ghi nhận mức 3,9%, khiến rủi ro hệ thống ngày càng rõ rệt.

“Các doanh nghiệp địa ốc đang gặp tình cảnh “nửa mừng, nửa lo”. Về thuận lợi, lãi suất vay đã giảm hơn 2% so với cuối 2023, giúp chi phí vốn thấp hơn. Cùng với đó là sự ra đời của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội và các chính sách hỗ trợ tín dụng từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Tuy nhiên, không ít khó khăn vẫn đè nặng lên vai doanh nghiệp, điều kiện vay vốn ngày càng khắt khe, đặc biệt trong bối cảnh báo cáo tài chính của nhiều công ty bộc lộ sự suy yếu", ông Thắng cho hay.

Trước sức ép đáo hạn trái phiếu và khoản vay ngân hàng, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chủ động đàm phán tái cơ cấu nợ. Tính đến tháng 5, hơn 178.000 tỷ đồng trái phiếu đã được gia hạn, giúp giảm bớt áp lực tài chính. Một số doanh nghiệp cũng đã quay lại thị trường trái phiếu, phát hành tổng cộng 10.000 tỷ đồng trong tháng 4.

Ngoài ra, việc bán tài sản để trả nợ, giảm lãi suất trái phiếu và thương lượng với ngân hàng để tái cơ cấu khoản vay đang là các biện pháp được áp dụng rộng rãi.

Ông Lê Hoàng Châu cũng đánh giá tình trạng nợ xấu bất động sản đang ngày càng phức tạp, ảnh hưởng lớn đến sự ổn định của thị trường tài chính và sức khỏe doanh nghiệp. Nếu không có giải pháp tổng thể và mang tính đột phá, hàng loạt dự án dở dang sẽ tiếp tục “đắp chiếu”, kéo theo hệ lụy dây chuyền đến ngân hàng, nhà đầu tư và người lao động.

“Xử lý nợ xấu không chỉ là thu hồi nợ mà còn là "cơ hội để phục hồi thị trường". Chính phủ cần xem xét ban hành cơ chế đặc thù nhằm xử lý nợ xấu một cách quyết liệt, đồng bộ. Chúng ta cần cách tiếp cận mới: Thu hồi được nợ, khôi phục được dự án, cứu được doanh nghiệp và giữ được việc làm cho người lao động”, ông Châu nói.

Xử lý nợ xấu kéo hàng trăm nghìn tỷ đồng quay lại nền kinh tế

Theo đánh giá của ông Đỗ Thiên Anh Tuấn, Trường Chính sách công và quản lý Fulbright, tài sản bảo đảm giúp ngân hàng yên tâm cấp vốn, đồng thời kiểm soát rủi ro. Một cơ chế xử lý tài sản bảo đảm hiệu quả không chỉ bảo vệ tổ chức tín dụng trước nguy cơ nợ xấu mà còn thúc đẩy mở rộng tín dụng và củng cố niềm tin vào hệ thống tài chính. Tuy nhiên, giá trị thực sự của tài sản bảo đảm chỉ phát huy khi có thể được thu giữ và xử lý nhanh chóng, minh bạch, hợp pháp nếu người vay mất khả năng trả nợ. Quyền thu hồi tài sản trở thành công cụ pháp lý cốt lõi, đảm bảo dòng vốn lưu thông và thị trường tín dụng vận hành ổn định.

Theo quy định hiện nay, việc xử lý tài sản bảo đảm phải thông qua tòa án hoặc cơ quan thi hành án, ngay cả khi hợp đồng có điều khoản rõ ràng về quyền xử lý. Cách tiếp cận này nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người vay và bên thứ ba, đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong toàn bộ quá trình. 

Tuy nhiên, chính quy trình tư pháp phức tạp này khiến cho phần nợ xấu hay còn gọi là “cục máu đông” này kéo dài từ năm này qua năm khác, gây thiệt hại cho ngân hàng, gây thiệt hại cho người thế chấp. Trong giai đoạn 2017-2023, Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng từng mở ra một cơ chế đặc thù, giúp tổ chức tín dụng xử lý tài sản nhanh chóng và hiệu quả hơn. Nhưng khi Nghị quyết hết hiệu lực vào cuối năm 2023, hệ thống pháp lý lập tức rơi vào trạng thái thiếu cơ chế xử lý hữu hiệu. 

"Cần luật hóa những gì thành công từ Nghị quyết 42 để bảo đảm quyền thu giữ tài sản hợp pháp của ngân hàng và cũng bảo đảm quyền tài sản của bên đi vay cũng phải được bảo vệ", ông Đỗ Thiên Anh Tuấn nói.

​Các chuyên gia cũng nhìn nhận một trong những vướng mắc lớn hiện nay là pháp lý đối với tài sản đảm bảo. Nhiều dự án có giá trị lớn đang bị mắc kẹt do thủ tục phức tạp, tranh chấp pháp lý kéo dài, khiến ngân hàng không thể phát mãi và doanh nghiệp không thể tái cấu trúc. Vì vậy, theo ông Châu, cần hoàn thiện hành lang pháp lý theo hướng minh bạch, rút ngắn quy trình xử lý tài sản đảm bảo, kể cả thông qua đấu giá công khai hoặc chuyển nhượng dự án.

Chủ tịch HoREA đề xuất thành lập tổ công tác liên ngành cấp trung ương để rà soát, phân loại các dự án bất động sản đang bị ngưng trệ, từ đó có giải pháp phù hợp với từng nhóm nợ xấu, thay vì áp dụng một cơ chế cứng nhắc cho tất cả.

Bên cạnh đó, với các dự án có tính khả thi, cần tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng với điều kiện linh hoạt hơn, giúp phục hồi tài chính và hoàn thiện dự án, từ đó tạo dòng tiền thực để trả nợ.

Huyền Anh