Giá đất nền giảm, thanh khoản ảm đạm. Ảnh: Lục Giang
Thị trường đất nền trong quý I/2026 ghi nhận sự trầm lắng rõ rệt khi nhu cầu tìm kiếm và giao dịch đồng loạt suy giảm tại các đô thị lớn. Mặt bằng giá điều chỉnh giảm nhẹ, thanh khoản tiếp tục ở mức thấp và thị trường rơi vào trạng thái giằng co.
Theo bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE), đất thổ cư và nhà ở riêng lẻ tại một số khu vực ven đô, đặc biệt phía Nam, vẫn ghi nhận thanh khoản toàn thị trường ở mức thấp.
Giao dịch thực tế chủ yếu tập trung vào các sản phẩm có chất lượng tốt, pháp lý rõ ràng và vị trí thuận lợi. Trong khi đó, phân khúc đất nền tại nhiều khu vực vẫn rơi vào tình trạng khó giao dịch.
Thị trường đang định nghĩa lại khái niệm “hàng tốt” theo hướng gắn với giá trị sử dụng và khả năng khai thác thực. Dù đã giảm giá hoặc duy trì ở mức thấp, nhiều sản phẩm đất nền tại khu vực xa, thiếu hạ tầng kết nối và tiện ích vẫn rơi vào trạng thái “đóng băng”, gần như không phát sinh giao dịch.
Nhận định về phân khúc đất nền, bà Đỗ Thị Ngọc Ánh - Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn - cho biết, đất nền là phân khúc có độ nhạy cao với các yếu tố vĩ mô.
Trong khoảng 3 năm trở lại đây, mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch, sáp nhập địa giới hay thay đổi chính sách, mức độ quan tâm đất nền tại các khu vực liên quan thường tăng mạnh. Tuy nhiên, khi xuất hiện áp lực lãi suất, thay đổi thuế hay biến động địa chính trị toàn cầu, nhu cầu tìm kiếm và giao dịch cũng giảm nhanh tương ứng.
Dữ liệu trong quý I/2026 cho thấy, xu hướng này diễn ra rõ rệt. Cả Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận mức độ quan tâm đất nền giảm so với cuối năm trước. TP.HCM (khu vực cũ) giảm 5%, trong khi Hà Nội giảm mạnh hơn, khoảng 23%.
Về giá bán, giá đất nền tại Hà Nội, giá rao bán đất nền trung bình trong quý I/2026 đạt 81 triệu đồng/m², giảm nhẹ so với 82 triệu đồng/m² của quý IV/2025 nhưng vẫn cao hơn đáng kể so với 75 triệu đồng/m² đầu năm 2025. Tại TP.HCM (khu vực cũ), giá đi ngang ở mức 68 triệu đồng/m², cao hơn mức 63 triệu đồng/m² cùng kỳ năm trước.
Trong khi đó, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở của CBRE Việt Nam - nhận định, năm 2026 sẽ là giai đoạn “sàng lọc mạnh” của thị trường đất nền.
Theo ông Kiệt, quy định về mã định danh bất động sản giúp minh bạch hóa quyền sở hữu và mặt bằng giá, qua đó hạn chế tình trạng giao dịch “hai giá” và làm rõ giá trị thực của tài sản.
Đáng chú ý, đất nền đang dần đi qua “kỷ nguyên phân lô”. Quy định cấm phân lô bán nền tại các đô thị loại I, II và III có thể khiến nguồn cung đất nền tự phát giảm tới 80%.
Dự báo của DKRA cho thấy, trong quý II/2026, TP.HCM và các tỉnh phía Nam chỉ có khoảng 400 sản phẩm đất nền mới được chào bán, chủ yếu tại Tây Ninh. Trong khi đó, nguồn cung nhà liền thổ dự kiến tăng mạnh, với hơn 2.300 căn mở bán mới.
Nhiều doanh nghiệp đã lên kế hoạch điều chỉnh pháp lý, chuyển các dự án đất nền sang phát triển nhà phố hoặc biệt thự nhằm cải thiện thanh khoản, khiến nguồn cung đất nền trong ngắn hạn tiếp tục thu hẹp.
Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA - cho rằng, khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc, các sản phẩm có giá trị sử dụng và tính bền vững sẽ được ưu tiên, thay thế dần cho nhu cầu đầu tư thuần túy dựa vào kỳ vọng tăng giá nhanh. Điều này khiến phân khúc đất nền tiếp tục đối mặt nhiều thách thức trong thời gian tới.
