Giá căn hộ thứ cấp Hà Nội tiếp tục tăng cao, thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro

Tương tự, tại dự án Mỹ Đình Plaza 1, giá căn hộ hơn 70m2 vào thời điểm giữa tháng trước vẫn được chào bán ở mức 5,2 tỷ đồng/căn thì sang tháng 8, các căn hộ cùng diện tích đều được chào bán từ 5,35-5,4 tỷ đồng/căn. Cách Mỹ Đình Plaza 1 vài trăm mét, dự án Mỹ Đình Plaza 2 cũng đang được chào bán ở mức 5,7-5,9 tỷ đồng/căn 2 ngủ 2 vệ sinh, thay cho mức giá phổ biến 5,6-5,7 tỷ đồng cách đó mới khoảng 3 tuần.

Dự án Trung Văn Vinaconex thuộc đường Cương Kiên (phường Từ Liêm), dòng căn hộ 79m2 gồm 2 ngủ 2 vệ sinh, giá rao bán đang ở mức 5,7 tỷ đồng/căn, trong khi tháng 7 có căn chủ nhà chỉ chào bán 5,550 tỷ đồng/căn.Dự án Green Star nằm trên đường Phạm Văn Đồng, với dòng căn hộ 3 ngủ 2 vệ sinh, mới tháng trước có giá chỉ khoảng 8 tỷ đồng/căn thì hiện tại đều đang được chào bán từ 8,2-8,3 tỷ đồng/căn.

Dự án Mễ Trì Hạ đối diện tòa KeangNam, với dòng căn hộ 2 ngủ 2 vệ sinh, giá cũng tăng từ mức 4,6-4,8 tỷ đồng/căn lên mức 4,8-5 tỷ đồng/căn. Mức tăng trung bình 150- 200 triệu đồng/căn chỉ trong khoảng 3 tuần cũng được ghi nhận tại một loạt dự án như Mon City, A10 Nam Trung Yên, A14 Nam Trung Yên, Central Field, Bắc Hà Tower…

Giá căn hộ tăng cao tiềm ẩn nhiều rủi ro

Nhìn nhận về thực trạng trên, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho biết, mặt bằng giá căn hộ Hà Nội đang leo thang đến mức vượt khỏi khả năng chi trả không chỉ của người thu nhập thấp, mà còn khiến nhóm thu nhập trung bình – cao cũng lâm vào thế khó. Với mức giá trung bình đã vượt 75 triệu đồng/m2, nhiều người trẻ dù có thu nhập 40-50 triệu đồng mỗi tháng vẫn không dám mua nhà nếu không có hỗ trợ từ gia đình, phản ánh một thực trạng nhức nhối: nhà ở ngày càng trở thành “đặc quyền”, thay vì là nhu cầu thiết yếu.

Trong khi giấc mơ an cư ngày một xa vời, thị trường căn hộ Hà Nội lại ghi nhận một nghịch lý: nguồn cung tăng, nhưng cấu trúc phân khúc ngày càng lệch pha với nhu cầu thực. Dù năm 2024 và nửa đầu 2025 chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ với khoảng 40.000 căn hộ mới được tung ra thị trường – mức cao nhất trong 5 năm qua thì trên 95% số đó có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Đặc biệt, hơn 60% lượng căn hộ mở bán đầu năm 2025 định vị ở mức giá trên 80 triệu đồng/m2.

Các căn hộ bình dân gần như đã biến mất hoàn toàn khỏi bản đồ bất động sản Hà Nội. Phân khúc trung cấp vốn là “xương sống” phục vụ phần lớn người dân đô thị cũng đang bị co hẹp nghiêm trọng. Thị trường hiện vắng bóng các dự án mới có giá dưới 60 triệu đồng/m², ngay cả ở những khu vực xa trung tâm. Tại một số tỉnh giáp ranh Hà Nội, giá cũng đã vọt lên 55 triệu đồng/m² – một ngưỡng giá từng là đặc trưng của phân khúc cao cấp vài năm trước.

Sự mất cân đối này không chỉ làm trầm trọng thêm tình trạng lệch pha cung – cầu, mà còn đẩy người trẻ và người có thu nhập trung bình vào trạng thái bấp bênh tài chính. Bà Miền nhấn mạnh, lãi suất thả nổi sau ưu đãi, chi phí sinh hoạt tăng và nỗi lo mất khả năng thanh toán khiến nhiều người trẻ không còn mặn mà với việc vay dài hạn để mua nhà. Hệ quả là họ hoặc chọn tiêu dùng hưởng thụ, hoặc “nằm thẳng” – xu hướng từng được ghi nhận tại Hàn Quốc và Trung Quốc – dẫn đến sụt giảm động lực lao động, ngại lập gia đình và không còn kỳ vọng sở hữu tài sản.

Về dài hạn, việc nhà đầu tư tiếp tục neo giá cao trong bối cảnh chi phí vốn không phải là áp lực – nhờ lãi suất thấp và kỳ vọng sinh lời vẫn lớn – sẽ kéo dài tình trạng khan hiếm căn hộ ở mức giá hợp lý. Điều này không chỉ làm gia tăng bất bình đẳng, bóp nghẹt cơ hội an cư của người lao động, mà còn đe dọa đến tính bền vững của thị trường bất động sản và sức khỏe kinh tế.

Cũng theo bà Miền, chính phủ đã đặt quyết tâm khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội như một nỗ lực để kéo thị trường trở về với nhu cầu thực. Tuy nhiên, trong bối cảnh dòng sản phẩm cao cấp giá trăm triệu mỗi mét vuông vẫn không ngừng xuất hiện, khả năng cân bằng lại thị trường trong ngắn hạn được cho là rất mong manh.