Giải pháp gỡ vướng cho doanh nghiệp khi sử dụng đất sau cổ phần hóa
Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, sự không đồng bộ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với phương án sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa đang là rào cản khiến doanh nghiệp gặp khó khi triển khai dự án bất động sản.
Không đồng bộ giữa quy hoạch, sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa
Luật sư, Ths Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP Hà Nội phân tích, hiện nay dự án có sử dụng đất chịu sự điều chỉnh của nhiều Luật như Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đất đai. Đối với các dự án có sử dụng đất có nguồn gốc từ các quỹ đất do doanh nghiệp cổ phần hóa (CPH) quản lý thì còn chịu sự điều chỉnh của quy định pháp luật về quản lý sử dụng tài sản công.
Khi thực hiện dự án có sử dụng đất, dự án do doanh nghiệp đề xuất phải phù hợp với hệ thống quy hoạch như: quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị... Riêng dự án nhà ở còn có yêu cầu phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương theo quy định của Luật Nhà ở…
Ngoài các yêu cầu trên, với các quỹ đất của các doanh nghiệp đã cổ phần hóa đang quản lý, việc đề xuất dự án, chuyển mục đích sử dụng đất cần phù hợp với phương án sắp xếp, xử lý lại nhà, đất và phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa theo quy định pháp luật về quản lý tài sản công.
Đây chính là một nguyên nhân vướng mắc rất lớn đối với các doanh nghiệp đang quản lý quỹ đất có nguồn gốc từ CPH khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Bên cạnh đó, theo điểm (m) khoản 2 Điều 2 Nghị quyết số 82/2019/QH14 ngày 14/6/2019 của Quốc hội về tiếp tục hoàn thiện, nâng cao hiệu lực, hiệu quả thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị quy định: “... doanh nghiệp sau cổ phần hóa phải thực hiện đúng phương án sử dụng đất đã được phê duyệt trong phương án cổ phần hóa doanh nghiệp… kiên quyết thu hồi đất theo quy định của pháp luật đối với các trường hợp vi phạm”.
Như vậy, trường hợp phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp không phê duyệt phương án chuyển mục đích sử dụng đất sau cổ phần hóa, thì doanh nghiệp sẽ không được thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất cho dù việc chuyển mục đích này có đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật về đất đai nói chung. Điều này dẫn đến không ít các quỹ đất của doanh nghiệp sau cổ phần hóa bị “kẹt” không triển khai được.
Nghị quyết của Chính phủ số 73/NQ-CP ngày 23.9.2019, tại điểm b khoản 2 mục II có quy định Ủy ban nhân dân tỉnh có trách nhiệm rà soát, phê duyệt phương án sử dụng đất trong trường hợp các doanh nghiệp cổ phần hóa mà chưa có phương án sử dụng đất.
Tuy nhiên, do nghị quyết của Chính phủ không phải là văn bản quy phạm pháp luật theo Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật nên các địa phương thường né tránh, không cho ý kiến về phương án sử dụng đất sau khi doanh nghiệp đã cổ phần hóa. Đây là vướng mắc gây ra những khó khăn cho doanh nghiệp khi sử dụng đất sau cổ phần hóa.
Đề xuất tháo gỡ
Từ các phân tích trên, Luật sư, Ths Phạm Thanh Tuấn đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật theo hướng sau:
Chính phủ xem xét trình Quốc hội sửa đổi nội dung điểm (m) khoản 2 Điều 2 Nghị quyết số 82/2019/QH14 ngày 14.6.2019 của Quốc hội theo hướng việc sử dụng đất của doanh nghiệp sau cổ phần hóa thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về đất đai; không phát sinh các điều kiện tuân thủ quy định sử dụng đất theo đúng phương án sử dụng đất đã được phê duyệt.
Bổ sung quy định về điều khoản chuyển tiếp tại Nghị định số 126/2017/NĐ-CP sửa đổi bởi Nghị định số 140/2020/NĐ-CP theo hướng: các doanh nghiệp đã tiến hành cổ phần hóa, bao gồm cả trường hợp doanh nghiệp hiện nay không còn vốn của Nhà nước, nhưng chưa được phê duyệt phương án sử dụng đất thì ủy ban nhân dân tỉnh có trách nhiệm rà soát, phê duyệt phương án sử dụng đất của các doanh nghiệp đã tiến hành cổ phần hóa. Quy định trên nhằm tháo gỡ cho rất nhiều trường hợp doanh nghiệp đã cổ phần hóa nhưng chưa được phê duyệt phương án sử dụng đất.
Bên cạnh đó, khi ban hành nghị định hướng dẫn Luật Đất đai năm 2024, Chính phủ cần hướng dẫn rõ trong trường hợp doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt của các địa phương nhưng không phù hợp với phương án phương án sắp xếp nhà đất, phương án sử dụng đất đã được phê duyệt thì sẽ xử lý thế nào.
