Doanh nghiệp bất động sản khó xoay tiền trả nợ trái phiếu

Trong văn bản gửi đến Sở Chứng khoán Hà Nội (HNX), Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) cho biết đã bị buộc mua lại trước hạn lô trái phiếu NVLH2123010 không muộn hơn ngày 17.3.2025 do chưa kịp hoàn tất thủ tục bổ sung tài sản bảo đảm.

Theo văn bản của Novaland ngày 4.3.2025, với vai trò là đại diện người sở hữu trái phiếu và tổ chức quản lý tài sản bảo đảm 1, Công ty Chứng khoán MB (MBS) cho biết tại ngày 10.1.2025, MBS đã gửi thông báo yêu cầu Novaland bổ sung tài sản bảo đảm cho trái phiếu do tỉ lệ tài sản bảo đảm giảm xuống dưới 100%.

Đến ngày 10.2, Novaland vẫn không thực hiện bổ sung tài sản bảo đảm theo quy định nên MBS tiếp tục gửi thông báo vi phạm tỉ lệ tài sản bảo đảm cho Novaland. Tuy nhiên, sau 15 ngày làm việc kể từ ngày MBS gửi thông báo vi phạm, Novaland vẫn không khắc phục được tỉ lệ tài sản bảo đảm về ngưỡng quy định.

Do đó, MBS thông báo lô trái phiếu đến hạn bắt buộc vào ngày 4.3.2025. Novaland có nghĩa vụ thanh toán gốc và lãi cho nhà đầu tư trong vòng 10 ngày làm việc, tức không muộn hơn ngày 17.3.2025.

Việc Novaland không bổ sung tài sản bảo đảm cho lô trái phiếu nói trên diễn ra song song với việc công ty này cũng chậm thanh toán gốc, lãi hai lô trái phiếu khác cũng được phát hành trong năm 2021.

Đối với lô NVLH2123009, Novaland phải thanh toán là hơn 803 tỉ đồng, gồm 750 tỉ đồng gốc và hơn 53 tỉ đồng tiền lãi vào ngày 12.2.2025.

Nhưng thực tế, Công ty chỉ thanh toán được gần 8 tỉ đồng tiền gốc. Số tiền còn lại chưa được thanh toán với lý do “chưa thu xếp được nguồn tiền”.

Còn đối với mã NVLH2123011, Novaland chỉ mới thanh toán gần 8,8 tỉ đồng, trong tổng số gần 915 tỉ đồng cả gốc lẫn lãi đến hạn vào ngày 3.3.2025.

Vào ngày 12.3 vừa qua, Công ty Đầu tư xuất nhập khẩu tổng hợp Đức Mai là 1 trong 3 “ông chủ” của dự án Sun City quy mô 10.540 tỉ đồng cũng ra thông báo công bố lùi thời hạn của lô trái phiếu DUCMAI2020, đồng thời thay đổi cơ cấu tài sản đảm bảo.

Theo đó, lô trái phiếu này sẽ lùi ngày đáo hạn từ ngày 22.12.2025 thành ngày 22.12.2027. Đây là lô trái phiếu được phát hành vào ngày 22.12.2020, giá trị phát hành đạt hơn 1.351,8 tỉ đồng.

Công ty Đức Mai là thành viên góp vốn của Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Sun City - đơn vị vừa được chấp thuận là chủ đầu tư của dự án bất động sản 10.540 tỉ đồng tại phường An Khánh, TP Thủ Đức.

Một trường hợp đáng chú ý khác là Công ty Cổ phần Dịch vụ - Thương mại TPHCM (Setra Corp) vừa công bố thông tin về việc chậm thanh toán gốc, lãi của 20 lô trái phiếu.

Tính đến cuối tháng 2.2025, Setra đã chậm thanh toán lãi của 20 mã trái phiếu từ SET.H2025.01 đến SET.H2025.20 với tổng số tiền chưa thanh toán là 553,95 tỉ đồng. Lý do đưa ra là tổ chức phát hành chưa thu xếp được nguồn thanh toán.

Được biết kể từ tháng 3.2023 tới nay, Setra đã nhiều lần công bố về việc chậm thanh toán gốc và lãi với 20 lô trái phiếu này.

Tổ chức xếp hạng tín nhiệm VIS Rating ước tính, trong năm 2025, có khoảng 224.000 tỉ đồng trái phiếu đáo hạn; trong đó, khoảng 110.000 tỉ đồng trái phiếu thuộc nhóm ngành bất động sản nhà ở.

Theo VIS Rating, trong tổng lượng trái phiếu đáo hạn này, khoảng 17% giá trị trái phiếu có rủi ro chậm trả nợ gốc và 94% giá trị trái phiếu rủi ro này đến từ nhóm bất động sản nhà ở và du lịch, nghỉ dưỡng.

Hiện tại, dù tỉ lệ trái phiếu chậm trả trên tổng dư nợ trái phiếu dần ổn định ở ba tháng gần nhất, nhưng đây vẫn là yếu tố cần phải theo dõi trong năm 2025.

Trong đó, đáng chú ý là phần lớn lượng trái phiếu chậm trả trong giai đoạn tháng 9.2022 kéo dài đến tháng 6.2023 dự kiến sẽ quay trở lại và gây áp lực với các tổ chức phát hành trong bối cảnh thời gian gia hạn bình quân chỉ kéo dài từ khoảng 22 tháng đến tối đa 24 tháng theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP.