Doanh nghiệp bất động sản chạy đua phát hành trái phiếu

Sau khi trải qua giai đoạn giảm về quy mô trong năm 2023, gắn liền với sự thay đổi quy định pháp lý nhằm lành mạnh hóa thị trường, thị trường trái phiếu doanh nghiệp có khởi đầu tương đối ảm đạm trong nửa đầu năm 2024, nhưng càng về cuối năm càng sôi động hơn.

Nhân tố có tác động nổi bật trong năm 2024 là việc Nghị định 08/2023/NĐ-CP hết hiệu lực và Nghị định 65/2022/NĐ-CP có hiệu lực trở lại, cụ thể ở tiêu chí xác định nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp và yêu cầu xếp hạng tín nhiệm.

Đáng chú ý đó là hoạt động phát hành trái phiếu của nhóm doanh nghiệp bất động sản đã có sự sôi động trở lại trong giai đoạn cuối năm 2024 và đầu năm 2025.

Thương vụ phát hành trái phiếu của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Newco mới đây đã gây chú ý trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Công ty này đã phát hành 3 lô trái phiếu với tổng giá trị 6.900 tỉ đồng trong ngày 19.12.2024. Lãi suất phát hành đều là 9%/năm, do Công ty Cổ phần Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS) làm tổ chức lưu ký.

Đáng chú ý, báo cáo tài chính quý III/2024 của Công ty Cổ phần Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS) cho thấy, tại thời điểm cuối tháng 9 năm 2024, TCBS đang đầu tư hơn 1.000 tỉ đồng vào Newco, tương ứng sở hữu 9,9% vốn của doanh nghiệp bất động sản này.

Công ty Cổ phần Vinhomes (mã VHM) vừa phát hành thành công 4.000 tỉ đồng trái phiếu riêng lẻ, kỳ hạn 36 tháng. Trái phiếu này không chuyển đổi, lãi suất 12%/năm, không kèm chứng quyền và có bảo đảm bằng tài sản.

Tập đoàn Vingroup (công ty mẹ) sẽ dùng tài sản để bảo đảm nghĩa vụ trái phiếu mà Vinhomes phát hành. Từ đầu năm 2024 đến nay, Vinhomes đã huy động 9 lô trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, tổng giá trị phát hành đạt 20.500 tỉ đồng.

Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long đã phát hành thành công lô trái phiếu quy mô 1.000 tỉ đồng. Đây là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và có tài sản đảm bảo với mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu. Trái phiếu có kỳ hạn 3 năm, với lãi suất 4 kỳ đầu là 10,11%/năm.

Ngoài ra, còn có nhiều thương vụ phát hành trái phiếu có quy mô từ 500-1000 tỉ đồng của nhiều doanh nghiệp bất động sản khác.

Theo thống kê, trong tháng 12.2024, nhóm bất động sản đã phát hành gần 12.000 tỉ đồng trái phiếu, chiếm 35% tổng lượng phát hành toàn thị trường.

Theo báo cáo của VBMA, năm 2025, ước tính sẽ có khoảng 216.670 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, trong đó phần lớn là trái phiếu bất động sản, với 120.640 tỉ đồng, chiếm 55,6%.

Áp lực trái phiếu đáo hạn đi kèm với rủi ro chậm thanh toán gốc, lãi cho nhà đầu tư vẫn hiện hữu, đặc biệt đối với các tổ chức phát hành yếu kém trong lĩnh vực bất động sản.

Tuy nhiên, điểm tích cực là thị trường bất động sản đã có tín hiệu phục hồi trong năm 2024, sau khi bộ ba luật điều chỉnh có hiệu lực, một số vướng mắc còn lại như triển khai dự án nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở, cấp sổ cho condotel… có thể sẽ được tháo gỡ trong năm 2025.

Với môi trường kinh doanh được cải thiện, các doanh nghiệp bất động sản nói chung được kỳ vọng sẽ có năng lực trả nợ tốt hơn và giảm tỉ lệ chậm trả gốc, lãi trái phiếu trong năm mới.