Rủi ro khi không nắm rõ nguyên tắc tài chính đầu tư đất nền

Năm 2020, các thị trường vệ tinh giáp ranh Hà Nội là Bắc Ninh, Bắc Giang liên tục lên cơn sốt, giới đầu tư ồ ạt đổ về các thị trường này. Cơn sốt đất nền các thị trường giáp ranh Hà Nội – nơi hội tụ các tiềm năng lớn về phát triển thương mại, dịch vụ và đặc biệt là bất động sản công nghiệp đã đẩy giá đất liên tục tăng nhanh và mạnh trong thời gian ngắn. Rất nhiều nhà đầu tư đã lướt sóng thành công khi đầu tư đất nền các tỉnh trên trong giai đoạn trên.

Anh Trần Quang Huy, cư trú tại Trung Kính (Cầu Giấy, Hà Nội) chia sẻ, trước đó vào tháng 5.2021, anh chứng kiến hai người bạn thu về khoản lợi nhuận 200-300 triệu đồng chỉ sau vài tháng nhờ đầu tư đất nền tại Bắc Ninh. Nhận thấy cơ hội kiếm lời hấp dẫn, anh quyết định tham gia thị trường với kỳ vọng thu lợi nhanh chóng.

Sau thời gian tìm hiểu, đến tháng 6.2021, anh Huy mua một lô đất nền tại Từ Sơn với giá 3,6 tỉ đồng. Tuy nhiên, thời điểm đó, tổng số tiền tích lũy của hai vợ chồng anh chỉ đạt 1,3 tỉ đồng. Đặt niềm tin vào khả năng lướt sóng trong ngắn hạn, vợ chồng anh quyết định vay ngân hàng để bù phần còn thiếu.

Tuy nhiên, ngay sau khi giao dịch hoàn tất, thị trường đất nền khu vực bắt đầu chững lại, giao dịch giảm mạnh. Số lượng người bán ngày càng nhiều trong khi lượng người mua sụt giảm đáng kể. Do nóng vội xuống tiền mà không khảo sát kỹ, anh Huy mua vào với mức giá cao hơn so với mặt bằng chung, khiến lô đất gặp khó khăn trong việc thanh khoản. Bước sang năm 2022, thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, thanh khoản đất nền gần như đóng băng tại nhiều khu vực.

Lô đất của anh Huy không có giao dịch, trong khi đó, ngân hàng siết chặt tín dụng, lãi suất cho vay tăng cao, đẩy áp lực tài chính lên đỉnh điểm. Cuối cùng, sau nhiều tháng cố gắng cầm cự, anh Huy buộc phải bán cắt lỗ sâu để thoát hàng, chấp nhận thua lỗ nhằm giải tỏa áp lực tài chính.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, nhà đầu tư khi sử dụng đòn bẩy tài chính, nên tuân theo tỉ lệ 55-60% vốn tự có và 40-45% vốn huy động. Với những khách hàng chưa đáp ứng được tỉ lệ tài chính như trên có thể xem xét những chính sách hỗ trợ như trả góp hoặc trả theo đợt của chủ đầu tư, đối với đất nền dự án.

Người mua cũng nên xem xét các gói lãi suất bởi nhiều ngân hàng đã đưa ra các gói tín dụng ưu đãi cho vay mua bất động sản. Ngoài ra, nhà đầu tư nên chọn mua đất nền ở các khu vực tương xứng với mức tài chính nằm trong khả năng. Đơn cử, với tài chính nhỏ, 1-2 tỉ đồng thì nên mua đất khu vực ven hoặc các thị trường tỉnh đang phát triển. Với mức tài chính dồi dào hơn, có thể lựa chọn các khu vực trung tâm để xuống tiền.

Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Tư vấn và phát triển bất động sản SGO Homes nhận định, để đảm bảo hiệu quả và hạn chế rủi ro, nhà đầu tư cần lưu ý tránh chạy theo tâm lý đám đông. Bên cạnh đó, việc đầu tư đất nền vào thời điểm hiện tại cần có tầm nhìn trung hạn, với thời gian thu hồi vốn ít nhất từ 1 đến 3 năm, thay vì kỳ vọng "lướt sóng" nhanh chóng.