Giá bất động sản bước vào thời kỳ phân hóa. Ảnh: Hà Vy
Sau chu kỳ tăng mạnh kéo dài trong giai đoạn 2024-2025, thị trường bất động sản Việt Nam đang xuất hiện những tín hiệu điều chỉnh và phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Theo phân tích của SHS Research, giá rao bán bất động sản đã không còn tăng đồng loạt mà diễn biến theo những xu hướng khác nhau, phản ánh sự thay đổi của cung - cầu và tâm lý nhà đầu tư.
Trong nửa đầu năm 2026, nhà mặt phố, biệt thự và nhà riêng đều ghi nhận xu hướng điều chỉnh, với mức giảm từ 3-6% so với quý trước. Diễn biến này phản ánh áp lực chốt lời sau giai đoạn tăng nóng, đồng thời cho thấy nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trước bối cảnh thị trường còn nhiều yếu tố thách thức.
Ở chiều ngược lại, chung cư là phân khúc duy nhất duy trì mặt bằng giá ổn định cho thấy, nhu cầu ở thực vẫn là động lực chính nâng đỡ thị trường. Đất nền cũng chỉ điều chỉnh nhẹ, phản ánh mặt bằng giá đã dần ổn định sau thời kỳ đầu cơ.
Thanh khoản thị trường trong quý II/2026 nhìn chung vẫn trầm lắng. Theo khảo sát, tỉ lệ môi giới đánh giá giao dịch giảm chiếm ưu thế ở hầu hết phân khúc. Đất nền là loại hình ghi nhận mức suy giảm giao dịch mạnh nhất với 42%, tiếp đến là biệt thự với 36%.
Trong khi đó, chung cư tiếp tục là điểm sáng của thị trường. Có 17% môi giới ghi nhận giao dịch chung cư tăng trưởng, mức cao nhất trong các phân khúc, trong khi chỉ 18% đánh giá giao dịch giảm. Điều này cho thấy, nhu cầu ở thực vẫn được duy trì tương đối ổn định, giúp phân khúc chung cư có khả năng chống chịu tốt hơn trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn.
Theo SHS Research, dòng tiền trên thị trường đang có xu hướng tập trung vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, trong khi các phân khúc có giá trị lớn hoặc mang tính đầu tư tiếp tục chịu áp lực về thanh khoản và lãi suất ngân hàng.
Đơn vị phân tích cũng cho biết, giá nhà tại các đô thị lớn đã tăng nhanh hơn thu nhập của người dân trong nhiều năm, khiến khả năng sở hữu nhà ở ngày càng suy giảm, đặc biệt đối với nhóm lao động trẻ và người có thu nhập trung bình. Xu hướng này cũng được phản ánh qua thị trường khi chung cư chiếm tới 53% tổng nhu cầu tìm kiếm và là phân khúc duy nhất giữ được mặt bằng giá ổn định trong quý II/2026.
Nhận định về diễn biến giá bất động sản nửa cuối năm 2026, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - cho rằng, khả năng giá nhà giảm mạnh trong thời gian tới là rất khó xảy ra, bởi các yếu tố cấu thành giá bất động sản hiện vẫn ở mức cao và chưa có dấu hiệu giảm đáng kể.
Điều đáng chú ý trong giai đoạn tới không nằm ở câu chuyện giảm giá mà là sự thay đổi của cán cân cung - cầu. Việc hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và tái khởi động sẽ giúp nguồn cung cải thiện đáng kể, tạo ra môi trường cạnh tranh thực chất hơn giữa các chủ đầu tư.
Trong bối cảnh đó, thị trường sẽ phân hóa mạnh. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh, chất lượng xây dựng cao và hệ sinh thái tiện ích đồng bộ vẫn có khả năng giữ giá, thậm chí gia tăng giá trị nhờ nhu cầu thực ổn định. Ngược lại, các dự án thiếu lợi thế cạnh tranh sẽ phải điều chỉnh chính sách bán hàng, tăng ưu đãi hoặc giảm biên lợi nhuận để thu hút khách hàng.
Ông Nguyễn Văn Đính cho hay, thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng giá theo kỳ vọng sang cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm và năng lực phát triển dự án. Giá bất động sản sẽ không còn biến động đồng loạt mà phụ thuộc ngày càng nhiều vào giá trị thực của từng sản phẩm. Trong những năm tới, điểm tích cực không phải là nhà ở trở nên rẻ hơn mà là người dân có nhiều cơ hội lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính hơn, khi các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở cho thuê và các khu đô thị quy mô lớn được triển khai đúng tiến độ.
