 |
| Nửa đầu năm, thị trường căn hộ chung cư, biệt thự liền kề Hà Nội đều sụt giảm nguồn cung và giao dịch. Ảnh: Thu Hiền |
Căn hộ hạng sang chiếm hơn một nửa nguồn cung mới
Dữ liệu từ báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý II/2026 của Cushman & Wakefield cho thấy thị trường nhà ở Thủ đô tiếp tục quá trình tái cân bằng trong nửa đầu năm.
Phân khúc căn hộ vẫn là động lực chính của thị trường nhà ở Hà Nội, song cả nguồn cung và giao dịch đều chững lại trong bối cảnh khoảng cách giữa sản phẩm hiện có và nhu cầu thực của người mua ngày càng rõ nét.
Trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới đạt khoảng 11.000 căn. Riêng quý II ghi nhận gần 4.700 căn, giảm 29% so với quý trước và 44% so với cùng kỳ năm trước.
Nguồn cung tiếp tục dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm, với 44% tập trung tại khu vực rìa trung tâm và 48% tại ngoại thành, phần còn lại thuộc khu vực phía Tây. Diễn biến này phản ánh tác động của quỹ đất nội đô hạn chế, chi phí phát triển gia tăng và định hướng quy hoạch đô thị đa cực của Hà Nội.
Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối khi phân khúc hạng sang chiếm hơn 52% nguồn cung mới, trong khi căn hộ bình dân gần như vắng bóng. Các dự án mở bán chủ yếu có pháp lý hoàn chỉnh, được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín, tích hợp nhiều tiện ích và đi kèm chính sách bán hàng nhằm hỗ trợ thanh khoản.
Tương tự nguồn cung, giao dịch căn hộ cũng giảm. Trong 6 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận khoảng 9.700 căn được tiêu thụ; riêng quý II đạt gần 4.600 căn, giảm 12% so với quý trước và 45% so với cùng kỳ.
Một trong những nguyên nhân là cơ cấu sản phẩm tiếp tục nghiêng về nhóm giá cao khi căn hộ hạng sang và cao cấp chiếm khoảng 72% nguồn cung, làm gia tăng tình trạng lệch pha cung - cầu. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay tăng và tâm lý chờ đợi những diễn biến mới của thị trường cũng khiến người mua thận trọng hơn với quyết định xuống tiền.
Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc cả về sản phẩm và dòng tiền, với nhu cầu tập trung nhiều hơn vào những dự án có vị trí thuận lợi, pháp lý rõ ràng và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.
Trong khi nguồn cung và giao dịch giảm, giá bán sơ cấp căn hộ vẫn tăng mạnh. Giá bình quân trong quý II/2026 đạt khoảng 4.659 USD/m2, tăng 19% so với quý trước và 36% so với cùng kỳ năm trước.
Mức tăng chủ yếu đến từ cơ cấu nguồn cung mới khi hơn 72% sản phẩm mở bán thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, căn hộ bình dân tiếp tục vắng bóng, khiến khoảng trống về các sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của nhóm khách hàng đại chúng chưa được cải thiện.
Giao dịch nhà liền thổ giảm tới 92%
Nếu thị trường căn hộ chững lại thì phân khúc nhà liền thổ gồm biệt thự, liền kề và shophouse ghi nhận mức suy giảm mạnh hơn.
Trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường có gần 500 căn nhà liền thổ được mở bán. Riêng quý II ghi nhận khoảng 289 sản phẩm mới, tăng 26% so với quý trước nhưng giảm tới 87% so với cùng kỳ năm trước.
Sự sụt giảm mạnh theo năm chủ yếu do các đợt mở bán trong nửa đầu năm nay đến từ những dự án quy mô nhỏ, trong khi thị trường vắng bóng các đại dự án khu đô thị tích hợp như cùng kỳ năm trước.
Thanh khoản cũng suy giảm đáng kể. Quý II chỉ ghi nhận hơn 170 giao dịch, giảm 60% so với quý trước và giảm 92% so với cùng kỳ. Tính chung 6 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận hơn 600 giao dịch, phần lớn tập trung tại các khu đô thị tích hợp có hạ tầng và hệ tiện ích đồng bộ.
Diễn biến này phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư đối với phân khúc tài sản có giá trị lớn trong bối cảnh các yếu tố kinh tế và địa chính trị toàn cầu còn nhiều biến động. Nhà đầu tư cũng có xu hướng trì hoãn quyết định để theo dõi thêm diễn biến lãi suất cho vay và định hướng quy hoạch đô thị mới của Hà Nội.
Cùng với thanh khoản giảm, giá sơ cấp nhà liền thổ trong quý II/2026 đạt khoảng 9.202 USD/m2, giảm 6% so với quý trước và 12% so với cùng kỳ năm trước. Mức giảm chủ yếu do 82% nguồn cung mới gia nhập thị trường nằm tại các khu vực ngoại thành như Hoài Đức, Thường Tín, Thạch Thất, Gia Lâm và Phúc Thọ.
Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào giai đoạn phát triển chọn lọc hơn, khi cả chủ đầu tư và người mua đều đặt trọng tâm lớn hơn vào chất lượng sản phẩm, tính minh bạch pháp lý và khả năng tạo ra giá trị bền vững trong dài hạn.
“Khi Hà Nội tiếp tục triển khai mô hình phát triển đô thị đa cực, đồng thời củng cố hệ thống hạ tầng kết nối giao thông, đặc biệt là các tuyến đường sắt đô thị, chúng tôi kỳ vọng các khu vực ngoại thành sẽ trở thành động lực tăng trưởng chính cho nguồn cung nhà ở trong tương lai”, bà Ngọc nhận định.
Theo chuyên gia, quá trình chuyển dịch nguồn cung ra ngoại thành có thể góp phần hình thành cấu trúc thị trường bền vững hơn. Tuy nhiên, khả năng chi trả vẫn là bài toán đáng lưu tâm, đặc biệt đối với căn hộ khi nguồn cung mới tiếp tục tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp và hạng sang.
