 |
| Bất động sản quanh sân bay: Dư địa phát triển từ hạ tầng hàng không |
Sân bay ngày nay không chỉ đóng vai trò là hạ tầng phục vụ vận chuyển hành khách và hàng hóa mà còn có khả năng tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội cho các khu vực lân cận. Khi được quy hoạch đồng bộ với hệ thống giao thông kết nối và các hoạt động thương mại, sân bay có thể trở thành trung tâm thu hút đầu tư, tạo việc làm và mở rộng không gian phát triển bất động sản.
Báo cáo mới của Cushman & Wakefield về tối ưu giá trị từ hạ tầng giao thông cho thấy, giá trị kinh tế của sân bay được hình thành từ sự kết nối giữa hoạt động vận hành, thương mại và bất động sản. Trong đó, các dự án phát triển ngoài khu bay đóng vai trò quan trọng trong việc mở rộng nguồn thu và thúc đẩy tăng trưởng khu vực.
Theo Cushman & Wakefield, hoạt động phát triển bất động sản gắn với sân bay có thể được xem xét trong ba lĩnh vực có quan hệ chặt chẽ với nhau, gồm các dịch vụ thương mại trong nhà ga; hạ tầng trong khu bay phục vụ hoạt động hàng không, vận tải hàng hóa và bảo dưỡng; cùng các dự án phát triển ngoài khu bay như khu logistics, văn phòng, khách sạn và tổ hợp đa chức năng.
Đáng chú ý, khu vực ngoài ranh giới sân bay có tiềm năng phát triển nhiều loại hình bất động sản, từ logistics, thương mại, khách sạn, bán lẻ đến các tổ hợp đa chức năng. Việc triển khai các dự án theo từng giai đoạn có thể góp phần thu hút đầu tư, tạo thêm việc làm và hình thành các cực tăng trưởng mới.
Tuy nhiên, hiệu quả phát triển không chỉ phụ thuộc vào quy mô quỹ đất mà còn gắn với vai trò của từng sân bay, nhu cầu thị trường, năng lực hạ tầng và ưu tiên của các bên liên quan. Một chiến lược phát triển đồng bộ sẽ giúp các đơn vị khai thác sân bay đa dạng hóa nguồn thu ngoài hoạt động hàng không truyền thống, đồng thời tạo thêm giá trị cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và cộng đồng địa phương.
Báo cáo nhấn mạnh, khai thác hiệu quả tiềm năng bất động sản sân bay đòi hỏi cách tiếp cận tổng thể, thay vì phát triển riêng lẻ từng hạng mục. Các hoạt động thương mại trong nhà ga, hạ tầng hàng không và dự án bất động sản ngoài khu bay cần được đặt trong một chiến lược phát triển thống nhất.
Đối với khu vực nhà ga, lưu lượng hành khách và thời gian lưu lại ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả kinh doanh của các dịch vụ thương mại. Việc ứng dụng dữ liệu trong thiết kế không gian và áp dụng các hình thức cho thuê linh hoạt có thể giúp tối ưu hiệu suất bán lẻ, nâng cao trải nghiệm hành khách và gia tăng giá trị khai thác.
Trong khi đó, quỹ đất trong khu bay có hạn và khó chuyển đổi mục đích sử dụng sau khi đã được quy hoạch. Vì vậy, việc bố trí khu vực hàng hóa, bảo dưỡng kỹ thuật và các hạng mục phục vụ hàng không cần tính đến nhu cầu vận hành trong tương lai, sự thay đổi công nghệ và kế hoạch bảo trì dài hạn.
Kinh nghiệm quốc tế được Cushman & Wakefield đề cập cho thấy, đơn vị này từng tư vấn chiến lược dài hạn cho Trung tâm Giao thông Hongqiao tại Thượng Hải; nghiên cứu phát triển khu vực ngoài sân bay cho bảy sân bay tại Ấn Độ; dự báo doanh thu thương mại và hiệu quả danh mục bất động sản tại các sân bay Heathrow, Gatwick và Stansted của Vương quốc Anh.
Tại Việt Nam, sự phát triển của hạ tầng hàng không đang mở ra cơ hội xem xét mô hình phát triển tích hợp này. Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, hạ tầng hàng không Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới, với sân bay Gia Bình được quy hoạch phục vụ Thủ đô Hà Nội và sân bay Long Thành dự kiến đưa vào khai thác thương mại từ cuối năm 2026.
“Khi được quy hoạch đồng bộ với hạ tầng kết nối, các hoạt động thương mại và định hướng phát triển khu vực xung quanh, sân bay có thể tạo ra những giá trị vượt ra ngoài chức năng vận tải, góp phần thu hút đầu tư, tạo việc làm và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững cho địa phương cũng như toàn vùng”, bà Minh nhấn mạnh.
Báo cáo cũng chỉ ra rằng, phát triển bền vững là yếu tố chiến lược trong khai thác sân bay. Đầu tư hạ tầng, tối ưu sử dụng năng lượng và cải thiện hoạt động vận hành mặt đất không chỉ giúp giảm tác động môi trường mà còn nâng cao hiệu quả khai thác và sức hấp dẫn của tài sản trong dài hạn.
Theo Cushman & Wakefield, hiệu quả phát triển sân bay không đến từ từng hạng mục riêng lẻ mà phụ thuộc vào việc hình thành một hệ sinh thái phát triển dài hạn, có tính kết nối cao. Tầm nhìn quy hoạch rõ ràng, phân tích thị trường và lộ trình đầu tư phù hợp là những yếu tố quan trọng để khai thác hiệu quả giá trị bất động sản gắn với hạ tầng hàng không.
