Xu hướng giãn dân và phát triển đô thị đa trung tâm vùng TP. Hồ Chí Minh

Cùng với hạ tầng giao thông liên vùng phát triển mạnh và mặt bằng giá nhà ở chênh lệch lớn so với trung tâm, các địa phương này đang nổi lên như những cực tăng trưởng mới của thị trường bất động sản (BĐS) phía Nam.

Nguồn cung và giá bán – lực đẩy cho BĐS nhà ở vùng vệ tinh

Theo báo cáo mới nhất của Avison Young Việt Nam, các tỉnh giáp ranh TP. Hồ Chí Minh đang trở thành điểm sáng về BĐS nhà ở với nguồn cung dồi dào và biên độ tăng giá hợp lý. Hậu sáp nhập, tiềm năng tăng trưởng dài hạn của các khu vực này được củng cố mạnh mẽ, thúc đẩy sự dịch chuyển nơi ở và hình thành mô hình phát triển đô thị đa trung tâm.

Trái với nguồn cung căn hộ mới đang “nhỏ giọt” tại TP. Hồ Chí Minh, thị trường nhà ở vùng phụ cận đang đón nhận lượng lớn sản phẩm mới, từ căn hộ thương mại, nhà phố – biệt thự đến đất nền. Long An hiện dẫn đầu về nguồn cung sơ cấp đất nền và nhà thấp tầng, trong khi Bình Dương chiếm ưu thế về lượng căn hộ mới mở bán và đất nền.

Đáng chú ý, khoảng cách giá giữa TP. Hồ Chí Minh và các khu vực vệ tinh đang tạo lực hút mạnh mẽ cho người mua nhà. Đất nền tại TP. Hồ Chí Minh đắt gấp đôi, căn hộ cao hơn 1,6–2,4 lần, trong khi nhà phố/biệt thự chênh lệch 1,2–7 lần. Sự đa dạng về sản phẩm và mức giá vừa túi tiền khiến nhóm khách hàng trẻ mua nhà lần đầu, hộ gia đình trung lưu hoặc người có nhu cầu nâng cấp không gian sống ngày càng hướng ra các khu vực lân cận.

“Diễn biến thị trường từ đầu năm 2025 đến nay cho thấy các dự án tại Long An và Bình Dương có tỷ lệ hấp thụ và thanh khoản khả quan; Đồng Nai dù có các dự án quy mô lớn nhưng tín hiệu chưa rõ ràng. Trong khi đó, Bà Rịa – Vũng Tàu ghi nhận lực cầu tăng gần đây sau khi sáp nhập với TP. Hồ Chí Minh, qua đó thúc đẩy tăng giá”, ông David Jackson, Tổng Giám Đốc Avison Young Việt Nam nhận định.

Hạ tầng liên vùng – động lực củng cố xu hướng dịch chuyển dân cư

Các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như đường vành đai, cao tốc, tuyến metro và các tuyến kết nối liên vùng đang tạo “cú hích” cho quá trình giãn dân. Khi thời gian di chuyển giữa TP. Hồ Chí Minh và các đô thị vệ tinh được rút ngắn đáng kể, giá trị BĐS tại các khu vực này càng được củng cố.

Theo Avison Young, sự cải thiện hạ tầng không chỉ giúp doanh nghiệp dễ dàng mở rộng quỹ đất phát triển các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, mà còn thúc đẩy người dân rời trung tâm để tìm nơi an cư với chi phí hợp lý hơn. Trong khi chi phí sinh hoạt và giá nhà tại khu vực nội đô ngày càng cao, xu hướng “ra vùng ven” đang trở thành lựa chọn tất yếu của tầng lớp trung lưu và người lao động trẻ.

Bình Dương, Đồng Nai và Long An đang là 3 điểm sáng về thu hút lao động và tăng trưởng việc làm. Một trong những yếu tố quan trọng thúc đẩy sự dịch chuyển này là năng lực thu hút vốn FDI vượt trội. Năm 2024, cả ba địa phương đều ghi nhận lượng vốn FDI đăng ký cao hơn mức bình quân cả nước (0,68 triệu USD). Đặc biệt, Bình Dương tăng 20%, Long An 17% và Đồng Nai 8% so với cùng kỳ.

Cùng với dòng vốn đầu tư nước ngoài, cơ hội việc làm mở rộng kéo theo sự gia tăng dân số cơ học, làm tăng nhu cầu nhà ở cho nhiều nhóm đối tượng: người lao động nhập cư cần ổn định chỗ ở; nhà đầu tư khai thác căn hộ dịch vụ cho thuê; người thu nhập trung bình–thấp tìm kiếm nhà ở xã hội và nhà cho thuê giá rẻ.

Đô thị đa trung tâm – cấu trúc mới của TP. Hồ Chí Minh mở rộng

Sau sáp nhập, TP. Hồ Chí Minh mở rộng có diện tích hơn 6.700 km², dân số vượt 14 triệu người. Với quy mô này, nhu cầu nhà ở vốn đã rất cao nay càng trở nên cấp thiết, tạo động lực hình thành các cực đô thị mới xung quanh trung tâm hiện hữu. Mỗi khu vực vệ tinh đang phát huy lợi thế riêng như: Bình Dương có nền tảng công nghiệp, dân số đông, quỹ đất rộng và hạ tầng hoàn thiện, thuận lợi phát triển đầy đủ loại hình nhà ở – từ căn hộ thương mại, đất nền đến nhà phố và biệt thự.

Đồng Nai và Long An sở hữu quỹ đất lớn, không gian phát triển đô thị quy mô, thích hợp với nhà ở thấp tầng và khu đô thị tích hợp. Bà Rịa – Vũng Tàu tận dụng lợi thế du lịch và xu hướng second-home để đẩy mạnh phân khúc nghỉ dưỡng, condotel, biệt thự và nhà phố biển.

Sự phân vai rõ ràng giữa các địa phương này tạo nên một hệ sinh thái đô thị đa cực, bổ trợ lẫn nhau, giảm tải cho khu trung tâm và mở rộng không gian phát triển đô thị vùng TP. Hồ Chí Minh.

“Long An và Bình Dương là hai thị trường có tiềm năng tăng trưởng bền vững. Đồng Nai được kỳ vọng bứt phá khi sân bay Long Thành vận hành và các tuyến cao tốc hoàn thiện. Bà Rịa – Vũng Tàu giàu triển vọng trong phân khúc nghỉ dưỡng – khách sạn, động lực tăng trưởng gắn liền với hạ tầng kết nối và vị trí chiến lược là một trong những cửa ngõ hàng hải chính của TP. Hồ Chí Minh mới”, ông David Jackson cho biết thêm.

Dù triển vọng sáng, quá trình phát triển đô thị đa trung tâm cũng đối mặt với những thách thức đáng kể. Tiến độ thực hiện các dự án hạ tầng, công tác điều chỉnh quy hoạch sau sáp nhập và việc áp dụng khung pháp lý mới (như Luật Đất đai sửa đổi) đều có thể tác động đến tâm lý và quyết định đầu tư.

Theo các chuyên gia, nếu chính quyền địa phương phối hợp hiệu quả trong quy hoạch, đầu tư hạ tầng và quản lý thị trường, xu hướng giãn dân sẽ không chỉ giúp giảm áp lực dân cư và nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh, mà còn mở ra một giai đoạn tăng trưởng cân bằng và bền vững cho thị trường BĐS nhà ở phía Nam.