Muốn kéo giá nhà về mức hợp lý, không thể chỉ giảm giá đất

Giá đất có thể chiếm tới gần 50% giá nhà

Tại Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21-NQ/TW và những cập nhật chính sách” được tổ chức ngày 22/9, các chuyên gia cho rằng giá đất là một trong những cấu phần tác động mạnh đến giá bất động sản, song không phải yếu tố duy nhất quyết định giá bán cuối cùng.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong cơ cấu giá bất động sản mà các đơn vị lập dự án và nhà đầu tư thường tính toán, giá trị đất chiếm khoảng 30-40%, tại một số khu đất có thể lên tới gần 50%.

Với tỷ trọng này, việc điều tiết giá đất về mức hợp lý sẽ tác động đáng kể đến giá bất động sản. Điều này đặc biệt có ý nghĩa đối với mục tiêu giải quyết nhu cầu nhà ở của những người có hoàn cảnh khó khăn.

Tuy nhiên, theo ông Đính, không thể nhìn giá đất như yếu tố duy nhất cấu thành giá bất động sản. Chi phí để tạo ra một sản phẩm còn phụ thuộc vào quá trình thực hiện dự án, từ thủ tục, quy chế, thể chế, thời gian giải quyết thủ tục đến chi phí vốn, vật liệu và nhiều yếu tố khác.

Bên cạnh đó là quan hệ cung - cầu, khả năng sản phẩm đáp ứng nhu cầu của thị trường cũng như mong muốn của người dân. Vì vậy, giảm chi phí đất không đồng nghĩa giá nhà sẽ giảm tương ứng nếu những cấu phần chi phí khác vẫn ở mức cao.

“Cần kiểm soát chi phí trong toàn bộ quá trình tạo ra bất động sản”, ông Đính nhấn mạnh.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhấn mạnh cần kiểm soát chi phí trong toàn bộ quá trình tạo ra bất động sản.

Theo ông, thể chế cần góp phần lựa chọn đúng người có năng lực, đúng chủ đầu tư, sản phẩm và quy hoạch, đồng thời đáp ứng yêu cầu phát triển cũng như nhu cầu thực tế của người dân. Khi các công cụ pháp luật, giám sát và quản lý nhà nước được thực hiện đồng bộ, thị trường mới có điều kiện phát triển ổn định, bền vững.

Ở góc độ quản lý nhà nước, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng cho rằng giá đất chỉ là một trong nhiều yếu tố cấu thành giá bất động sản. Ngoài tiền sử dụng đất còn có chi phí đầu tư, xây dựng, giải phóng mặt bằng, thuế và nhiều khoản chi phí khác.

Giá bất động sản còn chịu tác động của vị trí, cung - cầu, tâm lý người mua và nhu cầu thực tế. Do đó, muốn xác định yếu tố nào có thể giúp giảm giá bất động sản, trước hết phải nhận diện được giá tại từng thời điểm đang được hình thành trên cơ sở nào.

Cần nhận diện đúng “giá thị trường” và kiểm soát đầu cơ

Một vấn đề khác được các chuyên gia đặt ra là cách xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Bà Hoàng Thu Hằng cho biết, trong quá trình xây dựng Luật Đất đai 2023, bà đồng tình với việc tính giá đất theo giá thị trường. Tuy nhiên, vấn đề khó là xác định thế nào là “giá thị trường”.

Theo bà Hằng, giá đất và giá bất động sản tăng không nhất thiết là hiện tượng tiêu cực, bởi một nền kinh tế phát triển khó có thể duy trì giá đất không thay đổi trong thời gian dài. Điều cần quan tâm là giá tăng dựa trên nền tảng nào và có phản ánh đúng giá trị thực hay không.

Một trong những căn cứ cần được xem xét là lượng giao dịch. Nếu giao dịch tăng đều, thị trường có thể có cơ sở để xác lập một mặt bằng giá mới. Ngược lại, nếu lượng giao dịch không có hoặc rất thấp nhưng giá vẫn liên tục tăng mạnh thì cần xem xét liệu mức giá đó có thực sự phản ánh giá thị trường.

Điều này đặc biệt quan trọng khi giá thị trường được sử dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư. Nếu giá tham chiếu đã bị đẩy lên bất thường, việc tính nghĩa vụ tài chính theo mức giá này có thể tạo thêm một mặt bằng giá mới, trong khi giá trị thực của bất động sản thấp hơn.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản.

Theo bà Hằng, trong trường hợp giá tính tiền sử dụng đất cao do giá thị trường được xác định chưa phản ánh đúng giá trị thực, việc điều chỉnh cách tính tiền sử dụng đất sẽ tác động trực tiếp đến chi phí bất động sản.

Nhưng nếu giá bất động sản bị đẩy lên bởi đầu cơ, găm hàng thì giải pháp lại phải hướng vào chính nguyên nhân này. Chính sách thuế hay công cụ lãi suất có thể được sử dụng để điều tiết. Khi tác động đúng vào cơ chế hình thành giá, việc đưa giá bất động sản về mức hợp lý sẽ không gây ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế.

Kiểm soát đầu cơ vì vậy được xem là một trong những vấn đề cần tập trung trong giai đoạn hiện nay. Bà Hằng cho biết, trong quá trình xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản, cơ quan soạn thảo dành riêng một chương về điều tiết thị trường với nhiều công cụ khác nhau.

Đáng chú ý, dự thảo cũng đưa ra quy định về khái niệm đầu cơ bất động sản và đang từng bước xây dựng các tiêu chí nhận diện hoạt động đầu cơ. Đây sẽ là cơ sở để áp dụng các giải pháp điều tiết, hướng giá bất động sản về giá trị thực.

Theo đại diện Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, công cụ điều tiết không thể cố định mà cần thay đổi theo từng giai đoạn, bởi nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng ở mỗi thời điểm có thể khác nhau.

Trong bối cảnh hiện nay, bên cạnh kiểm soát đầu cơ, một vấn đề quan trọng khác là xem xét lại cách thức, phương pháp tính giá đất cũng như tiêu chí nhận diện giá thị trường.

Theo bà Hằng, không thể để giá tính tiền sử dụng đất quá cao so với mặt bằng thị trường, nhưng cũng không thể quay trở lại nguyên trạng cách tính theo bảng giá đất cũ. Giá đất quá thấp hoặc quá cao đều khó đáp ứng yêu cầu phát triển.

Bài toán đặt ra vì thế không đơn thuần là giảm giá đất, mà là xác lập được mức giá phù hợp và kiểm soát các yếu tố hình thành giá bất động sản. Theo các chuyên gia, chỉ khi chi phí đất, chi phí phát triển dự án, đầu cơ và các yếu tố cung - cầu được điều tiết đồng bộ, mới có cơ sở đưa giá nhà về mức hợp lý hơn với nhu cầu thực tế của thị trường.