Chu kỳ mới 2026: Doanh nghiệp địa ốc chuẩn bị gì để không bị đào thải?

Những tín hiệu tích cực về pháp lý, hạ tầng và dòng tiền đang song hành cùng áp lực chi phí gia tăng, lãi suất đảo chiều và sức mua tiềm ẩn rủi ro. Trong bối cảnh thời cơ và thách thức đan xen, câu hỏi đặt ra là doanh nghiệp địa ốc đang và cần chuẩn bị gì cho năm 2026?

“Lập trình” tăng trưởng từ sớm

Điểm dễ nhận thấy là nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã không chờ thị trường phục hồi hoàn toàn mới hành động. Ngay từ khi bước sang nửa cuối năm 2025, hàng loạt kế hoạch kinh doanh cho năm 2026, thậm chí cho cả giai đoạn 2026–2030, đã được công bố.

Phát Đạt là ví dụ điển hình khi xây dựng kịch bản tăng trưởng dài hạn với doanh thu năm 2030 gấp hơn 4 lần năm 2026, dựa trên chiến lược triển khai và mở bán 6 dự án quy mô lớn. Cách tiếp cận này cho thấy doanh nghiệp không nhìn 2026 như một năm đơn lẻ, mà coi đó là điểm khởi đầu của chu kỳ mới.

Nam Long, Taseco Land hay Khang Điền cũng chung một tư duy. Các kế hoạch doanh số, lợi nhuận cho năm 2026 đều được đặt cao hơn đáng kể so với 2025, phản ánh niềm tin rằng nhu cầu nhà ở sẽ cải thiện, dòng tiền quay trở lại và các dự án hạ tầng trọng điểm, đặc biệt tại khu vực phía Nam, sẽ tạo lực đẩy cho thị trường.

Trong khi đó, hàng loạt tên tuổi đang đẩy nhanh tái khởi động các dự án đã bị đình trệ nhiều năm vì vướng pháp lý hoặc khó khăn về vốn. Novaland với Aqua City, NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm; Danh Khôi với loạt dự án tại Khánh Hòa, TP.HCM và Vũng Tàu...

Việc các doanh nghiệp tái khởi động những dự án “đắp chiếu” từ giai đoạn trước cho thấy xu hướng chung là tận dụng quỹ đất và dự án hiện hữu để nhanh chóng đưa sản phẩm ra thị trường khi điều kiện pháp lý được cải thiện.

Cách làm này giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị, giảm rủi ro pháp lý và tối ưu dòng tiền trong bối cảnh chi phí vốn có dấu hiệu tăng trở lại. Năm 2026, vì vậy, có thể chứng kiến sự gia tăng nguồn cung mang tính chọn lọc, tập trung vào những dự án đã “chín muồi” về pháp lý và hạ tầng.

Cũng cần phải nói thêm, nếu như năm 2024–2025, lãi suất thấp là một trong những yếu tố quan trọng kích thích cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà quay lại thị trường, thì bước sang 2026, bức tranh đang dần thay đổi. Nhiều chuyên gia dự báo lãi suất năm 2026 sẽ cao hơn.

Với đặc thù thời gian triển khai dự án kéo dài, chỉ cần lãi suất tăng nhẹ cũng đủ tạo áp lực đáng kể lên chi phí tài chính của doanh nghiệp. Do đó, chuẩn bị cho năm 2026 đồng nghĩa với việc tái cấu trúc chiến lược vốn, cụ thể như kiểm soát đòn bẩy tài chính, đa dạng hóa nguồn vốn, chủ động làm việc với ngân hàng để chốt các gói tín dụng dài hạn, hoặc huy động vốn thông qua hợp tác đầu tư, M&A.

Thích ứng với bảng giá đất mới

Một thách thức mang tính cấu trúc đối với thị trường bất động sản từ năm 2026 là bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024. Khi bảng giá đất tiệm cận hơn với giá thị trường, chi phí đất, vốn đã chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí phát triển dự án, sẽ tăng mạnh.

Nhiều dự báo cho rằng chi phí đất có thể tăng 40%, thậm chí gấp 2 hoặc 3 lần khi công thức “bảng giá đất nhân hệ số K” được áp dụng rộng rãi. Trước bối cảnh đó, doanh nghiệp địa ốc buộc phải chuẩn bị lại chiến lược quỹ đất.

Thay vì tập trung vào các khu vực trung tâm có chi phí đất cao, nhiều doanh nghiệp chuyển hướng sang M&A quỹ đất tại các tỉnh giáp TP.HCM hoặc khu vực vệ tinh, nơi giá đất còn “dễ thở” hơn và nhu cầu ở thực đang gia tăng. Đây cũng là lý do khiến chiến lược M&A được nhắc đến nhiều hơn trong kế hoạch năm 2026 của các doanh nghiệp lớn.

Bên cạnh thách thức từ bảng giá đất mới, sự thay đổi trong cơ cấu sản phẩm cũng là yếu tố được các doanh nghiệp đặc biệt quan tâm. Khi giá nhà tiếp tục chịu áp lực tăng do chi phí đầu vào leo thang, khả năng hấp thụ của thị trường trở thành yếu tố then chốt.

Không ít doanh nghiệp đã bắt đầu tính toán lại danh mục sản phẩm, chuyển dần từ nhà phố, biệt thự, đất nền sang các dự án chung cư giá thấp, nhà ở xã hội hoặc nhà ở vừa túi tiền.

Chiến lược của Nam Long, Phú Đông hay kế hoạch phát triển nhà ở xã hội của một số doanh nghiệp khác cho thấy xu hướng này ngày càng rõ nét. Việc tập trung vào phân khúc có thanh khoản cao, bán nhanh, thu hồi vốn sớm được xem là cách giảm áp lực lãi vay, tồn kho và rủi ro thị trường trong giai đoạn nhiều biến động.

Đáng chú ý, năm 2026 được kỳ vọng là thời điểm các nút thắt pháp lý dần được tháo gỡ nhờ hàng loạt luật và nghị quyết mới được Quốc hội thông qua. Tuy nhiên, tác động tích cực này sẽ mang tính phân hóa rõ rệt.

Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh và năng lực tài chính vững mạnh sẽ hưởng lợi nhiều nhất. Ngược lại, các doanh nghiệp yếu về pháp lý hoặc phụ thuộc quá lớn vào vốn vay có thể vẫn gặp khó khăn, thậm chí bị đào thải.

Thực tế cho thấy, ngay cả khi hành lang pháp lý được cải thiện, thủ tục hành chính tại địa phương vẫn có thể chậm chạp, ảnh hưởng đến tiến độ dự án và kế hoạch kinh doanh. Do đó, chuẩn bị cho năm 2026 không chỉ là kỳ vọng vào chính sách, mà còn là sự chủ động trong hoàn thiện pháp lý, tăng cường năng lực quản trị và kiểm soát rủi ro.

Nhìn tổng thể, năm 2026 không đơn thuần là năm “ăn theo” sự phục hồi của thị trường, mà là phép thử cho năng lực thích ứng và tầm nhìn dài hạn của doanh nghiệp địa ốc. Trong bối cảnh thời cơ và thách thức đan xen, bất động sản không còn là cuộc chơi của những cú tăng tốc ngắn hạn, mà là hành trình đòi hỏi sự bền bỉ, kỷ luật và chiến lược rõ ràng.

Năm 2026, vì vậy, sẽ không chỉ trả lời câu hỏi ai tận dụng được cơ hội, mà còn sàng lọc những doanh nghiệp đủ bản lĩnh để bước vào chu kỳ phát triển lành mạnh và bền vững hơn của thị trường bất động sản.

Hưng Nguyên