Xuất hiện nhân tố mới, dự án "đất vàng" Thanh Hà - Đá Nhảy tại Quảng Bình sắp hồi sinh?

Ngày 25/3 vừa qua, Công ty Cổ phần Xây dựng số 1 Việt Phong (viết tắt là Công ty Việt Phong) đã hoàn tất thương vụ chào bán trái phiếu riêng lẻ mã VPJCH2123001 với tổng giá trị 569,13 tỷ đồng, kỳ hạn 24 tháng, thanh toán lãi 6 tháng/lần.

Kết thúc thời hạn phân phối trái phiếu là 90 ngày theo quy định hiện hành, lô trái phiếu của Công ty Việt Phong vẫn "ế" khoảng 31 tỷ đồng, tương ứng trên 5% giá trị phát hành dự kiến, cho dù lãi suất đưa ra là khá hấp dẫn với 11,5%/năm.

Tài sản đảm bảo trái phiếu gồm toàn bộ quyền và lợi ích phát sinh từ việc đầu tư, phát triển, khai thác kinh doanh giai đoạn II của dự án khu du lịch nghỉ dưỡng Thanh Hà - Đá Nhảy (dự án Thanh Hà - Đá Nhảy) tại xã Thanh Trạch, huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình thuộc sở hữu của Công ty Cổ phần Việt Thiên Bình (Công ty Việt Thiên Bình).

Theo chứng thư thẩm định giá số 081221.HN ngày 2/12/2021 do Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thành Đô (Công ty Thành Đô) phát hành và đính kèm báo cáo thẩm định giá số BCTD: 08/12-2021/TDVC-HN ngày 2/12/2021, thì giá trị quyền phát triển dự án Thanh Hà - Đá Nhảy giai đoạn II làm tròn là 670 tỷ đồng.

Ngoài ra, Công ty Việt Phong còn đem 25 triệu cổ phần của mình thuộc sở hữu của bên thứ ba (tương ứng toàn bộ vốn điều lệ 250 tỷ đồng) để làm tài sản bảo đảm cho lô trái phiếu trên và tương tự, Công ty Việt Thiên Bình cũng thế chấp 6,6 triệu cổ phần doanh nghiệp (tương ứng 100% vốn điều lệ), được Công ty Thành Đô định giá số cổ phần lần lượt ở mức 1.082 tỷ đồng và 65,5 tỷ đồng.

Như vậy, Công ty Việt Phong được định giá ở mức 43.280 đồng/cổ phần, còn Công ty Việt Thiên Bình chỉ dưới mệnh giá với 9.920 đồng/cổ phần.

Công ty Chứng khoán Everest là đơn vị thu xếp cho đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ này; đại lý quản lý tài sản bảo đảm là Ngân hàng TMCP Quốc Dân - NCB. Đã có 393 nhà đầu tư trong nước tham gia mua trái phiếu của Công ty Việt Phong.

Dự án "đất vàng" nhưng "đắp chiếu" suốt 10 năm

Về mục đích phát hành, dòng vốn mới chảy về sẽ được Công ty Việt Phong sử dụng để góp vốn đầu tư xây dựng chính tại dự án Thanh Hà - Đá Nhảy, căn cứ theo hợp đồng hợp tác kinh doanh ký ngày 17/12/2021 giữa Công ty Việt Thiên Bình và Công ty Việt Phong.

Được biết, đó là dự án tọa lạc trên khu "đất vàng" về phát triển du lịch tại tỉnh Quảng Bình, nằm cách bãi biển Đá Nhảy khoảng 300m, mặt tiền nằm sát Quốc lộ 1A, phía sau hướng ra biển.

Dự án Thanh Hà - Đá Nhảy được quy hoạch với tổng diện tích gần 17ha, tổng mức đầu tư ban đầu 230 tỷ đồng. Cũng theo quy hoạch, dự án được chia thành 8 phân khu chức năng chính và sẽ triển khai xây dựng qua 2 giai đoạn, bao gồm giai đoạn I, để chuẩn bị đầu tư và xây dựng khu vực dịch vụ 3 sao, khu vực ven Quốc lộ 1A và toàn bộ hạ tầng khu du lịch, khu nhà nghỉ dưỡng VIP (thời gian dự kiến từ 2009-2012).

Giai đoạn II, xây dựng khu khách sạn cao cấp và nghỉ dưỡng 5 sao, xây dựng hoàn thiện toàn bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cây xanh, gia cố kè bờ sông, suối, bờ biển (thời gian dự kiến từ 2012-2015).

Tuy nhiên, dự án này cũng rất tai tiếng khi liên tục bị chính quyền địa phương "bêu tên" vì chậm tiến độ, "đắp chiếu" suốt 10 năm ròng rã, nguyên nhân một phần do chưa hoàn thành thủ tục xin đấu nối tại Cục Quản lý đường bộ - Bộ Giao thông Vận tải và gặp khó khăn trong việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết và cấp phép xây dựng.

Vì thế, ngày 26/8/2019, UBND tỉnh Quảng Bình đã có Quyết định số 3227/QĐ-UBND cho Công ty Việt Thiên Bình gia hạn sử dụng đất đến tháng 8/2021 và khẳng định nếu tiếp tục vượt quá mốc thời hạn sẽ xem xét thu hồi dự án, tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới tham gia.

Với sự xuất hiện của Công ty Việt Phong, cùng với động thái huy động lượng tiền lớn từ kênh trái phiếu nhằm rót vốn đầu tư, quyết tâm muốn hồi sinh dự án đã dang dở cả thập kỷ này được thể hiện khá rõ nét, nếu như dòng tiền được sử dụng đúng mục đích huy động.

Tuy nhiên, cũng cần lưu tâm rằng, khoản vay trái phiếu của Công ty Việt Phong chỉ có kỳ hạn 2 năm, tương đối ngắn ngủi so với khoảng thời gian bình quân để thực hiện một dự án bất động sản quy mô lớn, đặc biệt là dự án có truyền thống chậm tiến độ nặng nề như ở Thanh Hà - Đá Nhảy.

Thêm vào đó, việc doanh nghiệp phát hành trái phiếu dùng cổ phần, dự án hình thành trong tương lai với tiến độ đì đẹt làm tài sản bảo đảm cũng sẽ tồn tại rủi ro tiềm ẩn đối với các nhà đầu tư.

Bởi lẽ theo các chuyên gia kinh tế, các tài sản này vốn có tính biến động rất cao và khó định giá chính xác, trong trường hợp thị trường diễn biến không như dự tính, giá trị tài sản hoàn toàn có thể trở nên sa sút, "bốc hơi" đến mức không đủ để thanh toán gốc, lãi vay... cho trái chủ. Các rủi ro này càng sát thực tế hơn khi tổ chức phát hành là doanh nghiệp không có năng lực tài chính vững mạnh, tình hình kinh doanh kém hiệu quả suốt nhiều năm.

Không chỉ là đối tác chiến lược tại dự án Thanh Hà - Đá Nhảy, tại Quảng Bình, Công ty Việt Phong cũng tham gia thành lập liên danh với Tổng công ty Xây dựng số 1 nhằm thực hiện dự án khu nhà ở thương mại phía đông sông Lệ Kỳ, phường Phú Hải, thành phố Đồng Hới (đợt 1). Tên thương mại là Sunora Quảng Bình.

Đây là dự án có nguồn gốc đất từ đất nông nghiệp, được UBND tỉnh Quảng Bình chuyển đổi mục đích sử dụng và giao cho liên danh trên vào ngày 20/5/2020, theo quyết định số 1604.

Khắc họa doanh nghiệp kín tiếng Việt Phong

Theo tìm hiểu của VietnamFinance, Công ty Việt Phong ra đời vào ngày 5/8/2013, vốn điều lệ sáng lập 20 tỷ đồng, góp bởi 6 cá nhân là ông Đỗ Ngọc Phong (1982, sở hữu 65% cổ phần), Đỗ Ngọc Phương (15%), Ngô Đức Thanh Sơn (10%), Trần Đức Phú (5%) và ông Đỗ Văn Phin, Võ Thị Hà mỗi người 2,5%.

Vừa nắm giữ lượng cổ phần chi phối, ông Đỗ Ngọc Phong cũng vừa đảm nhiệm chiếc ghế chủ tịch hội đồng quản trị của Công ty Việt Phong. Ngoài ra, trụ sở chính của doanh nghiệp đặt tại số 187 Trần Hưng Đạo, phường Nam Lý, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình - cũng là nơi đăng ký địa chỉ thường trú của ông Phong.

Sau vài lần tăng vốn, cơ cấu cổ đông của Công ty Việt Phong biến động nhẹ với sự rút lui của một số cá nhân. Cập nhật đến tháng 5/2017, vốn điều lệ neo ở ngưỡng 62 tỷ đồng, trong đó ông Đỗ Ngọc Phong tiếp tục sở hữu lượng cổ phần lớn nhất với 90,8%, kế đó là ông Đỗ Ngọc Phương (5%) và ông Đỗ Văn Phố (4,2%).

Đáng chú ý từ giữa tháng 11/2020, nhân sự thượng tầng của Công ty Việt Phong được "thay máu", tiêu biểu là ông Đỗ Ngọc Phong nhượng vai trò chủ tịch hội đồng quản trị cho ông Nguyễn Ánh Sáng (1982). Đồng thuận với đó, vốn điều lệ của Công ty Việt Phong cũng điều chỉnh tăng từ 62 tỷ đồng lên 150 tỷ đồng, chỉ ít tháng khi ông Nguyễn Ánh Sáng nắm quyền.

Tiếp đó, đến trung tuần tháng 10/2021, tức cách thời điểm Công ty Việt Phong phát hành trái phiếu khoảng trên 2 tháng, vốn điều lệ được tăng thêm 100 tỷ đồng, đạt 250 tỷ đồng. Như vậy, số tiền Công ty Việt Phong vay trái phiếu đã vượt hơn hai lần vốn điều lệ doanh nghiệp.

Trong khi đó, bức tranh tài chính của Công ty Việt Phong chẳng hề sáng sủa, với các khoản lợi nhuận rất thấp ở các năm 2016-2020. Cụ thể, có năm doanh nghiệp lãi nhiều nhất chỉ đạt 40 triệu đồng, có năm lãi ít thì chỉ 3 triệu đồng, cá biệt có năm lỗ hơn 5,4 tỷ đồng.

Điểm đáng lưu tâm, đó là doanh thu thuần đều duy trì trên ngưỡng vài chục tỷ đồng, cao nhất là 86 tỷ đồng vào năm 2018 - cũng là năm doanh nghiệp báo lỗ nặng nhất.

Bên kia bảng cân đối kế toán, đến hết năm 2020, tổng tài sản của Công ty Việt Phong đạt 277,5 tỷ đồng, trong đó vốn chủ sở hữu 153,7 tỷ đồng, còn lại là nợ phải trả 123,7 tỷ đồng.

Về chủ đầu tư dự án Thanh Hà - Đá Nhảy, giai đoạn 2019-2020 chứng kiến sự thay đổi mạnh mẽ về ban lãnh đạo của Công ty Việt Thiên Bình, cùng với đó giá trị tài sản "nhảy" vọt từ 68,8 tỷ đồng lên 562,6 tỷ đồng, chủ yếu hình thành từ khoản nợ phải trả, tăng từ 3,1 tỷ đồng lên 497,7 tỷ đồng, trong đó 456 tỷ đồng là nợ dài hạn.

Dù vậy, doanh nghiệp chưa thể ngắt chuỗi thua lỗ nhiều năm, năm 2020 gánh lỗ sâu nhất với 789,2 triệu đồng, một phần nguyên nhân là vì phát sinh chi phí trả lãi vay với gần 223 triệu đồng.