 |
| Dự thảo Luật Đất đai đề xuất thu hồi đất đối với phần diện tích còn lại khi dự án đã thỏa thuận trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất. Ảnh: Internet |
Thu hồi đất phần còn lại khi dự án đạt ngưỡng 75%
Tháo gỡ các điểm nghẽn, khơi thông và phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai là một trong những yêu cầu trọng tâm đặt ra trong quá trình sửa đổi pháp luật về đất đai, bất động sản.
Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đánh giá, qua 4 năm thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW, nhiều chủ trương đã được thể chế hóa trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, góp phần tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất, khơi thông nguồn lực phát triển.
Tuy nhiên, Nghị quyết cũng chỉ rõ một số cơ chế, chính sách về quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư, giá đất, tài chính đất đai và xử lý các dự án tồn đọng, kéo dài còn bất cập, chưa thực sự tháo gỡ, khơi thông “điểm nghẽn” để đưa đất đai trở thành nguồn lực cho phát triển.
Trên cơ sở đó, Nghị quyết số 21-NQ/TW đặt yêu cầu sửa đổi đồng bộ Luật Đất đai và các luật có liên quan nhằm tăng cường quản lý đất đai chặt chẽ, hiệu quả, khơi thông, huy động các nguồn lực; đồng thời bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của Nhân dân, tổ chức, doanh nghiệp.
Mục tiêu được đặt ra là quản lý đất đai chặt chẽ, minh bạch, công bằng, hiệu quả, bền vững, đưa đất đai thực sự trở thành nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển đất nước. Nghị quyết cũng xác định tinh thần xuyên suốt là khơi thông nguồn lực đất đai nhưng không buông lỏng quản lý; thúc đẩy phát triển nhưng không để thất thoát tài sản công, không để gia tăng bất bình đẳng hoặc ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của Nhân dân, tổ chức, doanh nghiệp.
Yêu cầu tháo gỡ điểm nghẽn này cũng xuất phát từ những vấn đề đặt ra trong thực tiễn. Theo tờ trình của cơ quan soạn thảo, quá trình triển khai pháp luật về đất đai vẫn chưa giải quyết dứt điểm, triệt để những dự án tồn đọng, kéo dài; tình trạng dự án bỏ hoang, lãng phí đất đai, đất chưa được đưa vào sử dụng để phát huy hiệu quả vẫn còn.
Trong bối cảnh đó, yêu cầu công tác xây dựng và thi hành pháp luật phải mở đường, khơi thông mọi nguồn lực, đưa thể chế, pháp luật trở thành lợi thế cạnh tranh, nền tảng vững chắc và động lực mạnh mẽ cho phát triển.
Riêng đối với dự án thực hiện theo cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ dự thảo chỉ ra một vướng mắc cụ thể. Thực tế, nhiều dự án đã thỏa thuận được phần lớn diện tích trong khu vực dự án nhưng còn một phần nhỏ diện tích không thỏa thuận được với người sử dụng đất, dẫn đến tình trạng “dự án treo”, gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm chậm tiến độ đầu tư và gây khó khăn cho nhà đầu tư.
Để xử lý trường hợp này, dự thảo Luật Đất đai ngày 28/8/2026 đã đề xuất cơ chế đối với dự án thực hiện thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nhưng không hoàn thành được việc thỏa thuận toàn bộ diện tích.
Cụ thể, điểm h khoản 4 Điều 36 dự thảo Luật Đất đai quy định, trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn mà đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất, thì HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư.
Như vậy, dự thảo đặt ra đồng thời điều kiện về tỷ lệ diện tích đất, số lượng người sử dụng đất và thời hạn thỏa thuận. Khi đáp ứng các điều kiện này, việc thu hồi phần diện tích còn lại cũng không diễn ra tự động mà phải được HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua.
Theo cơ quan chủ trì soạn thảo, cơ chế thu hồi đất đối với dự án thỏa thuận đã được quy định tại điểm b khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội. Từ thực tiễn nhiều dự án đã thỏa thuận được phần lớn diện tích nhưng còn một phần nhỏ chưa thể thỏa thuận, cơ quan soạn thảo cho rằng đối với trường hợp nhà đầu tư đã nhận được sự đồng thuận của đại đa số người sử dụng đất và phần lớn diện tích đất, Nhà nước cần thực hiện thu hồi đất để hỗ trợ giải phóng mặt bằng, triển khai dự án, nhanh chóng đưa đất vào sử dụng.
Từ góc độ triển khai tại địa phương, Sở Nông nghiệp và Môi trường Đắk Lắk đánh giá đây là quy định mới, cần thiết để tháo gỡ tình trạng dự án bị “da beo” do đã thỏa thuận được phần lớn diện tích nhưng không thể triển khai.
Hoàn thiện điều kiện để cơ chế khả thi, minh bạch
Đánh giá sự cần thiết của cơ chế mới, Sở Nông nghiệp và Môi trường Đắk Lắk đồng thời đề nghị tiếp tục làm rõ các điều kiện để quy định có đủ cơ sở áp dụng trên thực tế.
Cụ thể, cơ quan này đề nghị làm rõ thời hạn hoàn thành thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất, trong đó đề xuất thời hạn 24 tháng, gia hạn không quá 12 tháng; đồng thời quy định cụ thể trình tự, hồ sơ trình HĐND cấp tỉnh thông qua và nguyên tắc xác định giá đất bồi thường đối với phần diện tích còn lại.
Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường Đắk Lắk, dự thảo chưa xác định thời hạn thỏa thuận và văn bản quy định nội dung này, dẫn đến chưa có căn cứ áp dụng trên thực tế. Cơ quan chủ trì soạn thảo cho biết các nội dung trên sẽ được quy định chi tiết trong dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Cùng quan tâm đến thời điểm áp dụng cơ chế, Sở Nông nghiệp và Môi trường Gia Lai đề nghị quy định rõ thời gian thỏa thuận tối đa để xác định khi nào việc thỏa thuận được xem là “bất thành”, từ đó có căn cứ áp dụng cơ chế HĐND cấp tỉnh xem xét thu hồi phần diện tích còn lại.
Theo cơ quan này, thời gian thỏa thuận cần bảo đảm không kéo dài làm thay đổi giá thị trường, dẫn đến chênh lệch giữa giá thỏa thuận và giá đất bồi thường. Cơ quan chủ trì soạn thảo cũng cho biết nội dung này sẽ được quy định chi tiết trong dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Ở góc độ hoàn thiện khuôn khổ pháp lý, Bộ Tư pháp đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo rà soát chặt chẽ điều kiện, phạm vi và trình tự áp dụng cơ chế này, đặc biệt là cách xác định tỷ lệ 75% diện tích đất, 75% số lượng người sử dụng đất, thời hạn thỏa thuận và thời gian gia hạn, bảo đảm công khai, minh bạch, khả thi và tránh bị lợi dụng để mở rộng tùy nghi diện thu hồi đất.
Đồng thời, Bộ Tư pháp đề nghị tiếp tục bảo đảm nguyên tắc chỉ thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết theo khoản 3 Điều 54 Hiến pháp, phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và gắn với điều kiện hoàn thành phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Luật.
Bộ Nội vụ cũng đề nghị làm rõ cơ sở đề xuất tỷ lệ thỏa thuận “trên 75% diện tích và trên 75% số người” để bảo đảm tính khả thi khi quy định được ban hành.
Giải trình nội dung này, cơ quan chủ trì soạn thảo cho biết cơ chế thu hồi đất đối với dự án thỏa thuận đã được quy định tại điểm b khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội; đồng thời tiếp tục dẫn thực tế nhiều dự án đã thỏa thuận phần lớn diện tích nhưng phần diện tích còn lại chưa thỏa thuận được khiến dự án chậm triển khai.
Như vậy, các ý kiến góp ý tập trung vào việc tiếp tục hoàn thiện điều kiện và quy trình thực hiện, từ cách xác định tỷ lệ, thời hạn thỏa thuận đến trình tự trình HĐND cấp tỉnh và nguyên tắc xác định giá đất bồi thường. Đây cũng là những nội dung gắn trực tiếp với khả năng triển khai cơ chế trong thực tế.
Việc tiếp tục hoàn thiện các điều kiện, trình tự thực hiện cũng gắn với yêu cầu của Nghị quyết số 21-NQ/TW về tháo gỡ, khơi thông điểm nghẽn, đưa đất đai trở thành nguồn lực cho phát triển, đồng thời bảo đảm quản lý chặt chẽ và quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của Nhân dân, tổ chức, doanh nghiệp.
