Thị trường dất động sản Việt Nam đang hướng tới một chu kỳ phát triển minh bạch và bền vững. Ảnh: Như Hạ
Kinh tế vĩ mô tích cực tạo động lực cho thị trường bất động sản
Theo báo cáo của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), trong 8 tháng đầu năm 2026, nền kinh tế đạt nhiều chỉ số tích cực. Trong đó, chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) tăng 11,9% so với cùng kỳ năm trước, là mức tăng cao nhất của 8 tháng so với cùng kỳ năm trước trong nhiều năm qua.
Tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam tính đến 31.8.2026 đạt 40,63 tỉ USD, tăng 55,4% so với cùng kỳ năm trước. Vốn FDI thực hiện 8 tháng năm 2026 ước đạt 17,25 tỉ USD, tăng 12% so với cùng kỳ năm trước. Những con số này cho thấy niềm tin của nhà đầu tư được duy trì, đồng thời cho thấy Việt Nam tiếp tục được tin tưởng là điểm đến phù hợp.
Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế và bất động sản Việt Nam - nhận định, khi tăng trưởng kinh tế nói chung được duy trì, hoạt động sản xuất kinh doanh, việc làm và thu nhập sẽ có xu hướng được cải thiện. Qua đó, nhu cầu về nhà ở, mặt bằng kinh doanh, bất động sản công nghiệp cũng sẽ cao hơn. Nhu cầu này gắn với khả năng thanh toán, từ đó góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
Theo bà Phạm Thị Miền, đầu tư toàn xã hội và đầu tư công đang là những động lực rất lớn đối với nền kinh tế. Theo thống kê, 8 tháng đầu năm 2026, vốn đầu tư thực hiện từ nguồn ngân sách Nhà nước ước đạt 546,8 nghìn tỉ đồng, tăng 18,5% so với cùng kỳ. Đầu tư công không chỉ tạo ra tăng trưởng trực tiếp mà còn góp phần thay đổi cấu trúc không gian kinh tế thông qua phát triển hạ tầng giao thông đô thị và kết nối vùng.
Hiện nay, Việt Nam đang phát triển kinh tế vùng, đồng thời phát triển đô thị theo hướng đa cực, đa trung tâm. Tuy nhiên, yếu tố cốt lõi để phát triển cấu trúc này là phải có hệ thống kết nối giao thông thuận lợi.
Khi các tuyến đường, vành đai, cao tốc, sân bay được hình thành, không chỉ giúp việc đi lại thuận tiện hơn, rút ngắn thời gian di chuyển mà còn thúc đẩy sự phân bổ dân cư, việc làm và thương mại diễn ra một cách tự nhiên. Khi kết nối giao thông thuận lợi và hiệu quả hơn, dòng dân cư, việc làm và thương mại cũng sẽ có sự phân bổ lại, qua đó góp phần mở rộng không gian phát triển của thị trường bất động sản. Thay vì tập trung tại khu vực trung tâm, dân cư, việc làm và thương mại dịch vụ sẽ lan tỏa hơn ra các cực xung quanh. Từ đó, thị trường bất động sản cũng không chỉ phát triển tập trung ở khu vực lõi trung tâm mà sẽ mở rộng ra các khu vực vùng ven, xung quanh và các cực tăng trưởng mới.
Điều này giúp mở rộng không gian về quỹ đất, nguồn cung và thậm chí góp phần điều hòa giá bán bất động sản. Đây là một tác động quan trọng đối với thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó, FDI tăng mạnh cũng là tín hiệu tích cực đối với việc làm và lĩnh vực sản xuất. Khi FDI vào, nhu cầu đối với bất động sản, đặc biệt là nhà xưởng, khu công nghiệp, logistics, văn phòng và nhà ở cho chuyên gia, người lao động cũng sẽ tăng trưởng và phát triển.
Một yếu tố khác là kết quả xuất khẩu. Khi xuất nhập khẩu, đặc biệt là xuất khẩu, có xu hướng tăng, kim ngạch xuất khẩu tăng cũng là một chỉ báo cho thấy hoạt động sản xuất kinh doanh đang theo chiều hướng phát triển. Khi đó, nhu cầu về bất động sản công nghiệp, kho bãi, logistics và nhà ở cũng sẽ tăng lên. Hoạt động này đồng thời góp phần giúp thu nhập của người dân tăng lên.
Do đó, nhu cầu và khả năng thanh toán của người dân đối với bất động sản, chẳng hạn như nhà ở, cũng sẽ tăng lên. Bà Phạm Thị Miền cho rằng, đây là những yếu tố phát triển kinh tế có ảnh hưởng tương đối lớn và theo hướng tích cực, tạo nền tảng để thị trường bất động sản phục hồi và khởi sắc trong thời gian tới.
Hoàn thiện thể chế, mở dư địa phát triển bền vững
TS Trần Xuân Lượng - Viện trưởng Viện nghiên cứu kinh tế và bất động sản Việt Nam - nhận định, trên tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW, Nhà nước, Chính phủ đang rà soát, đánh giá lại toàn bộ các luật có liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư và nhiều luật khác, kể cả Luật Thuế, nhằm đồng bộ hóa hệ thống pháp luật.
Theo tinh thần của nghị quyết, Việt Nam sẽ phải đẩy mạnh số hóa, dữ liệu hóa và minh bạch hóa để thị trường trở nên minh bạch hơn, hạn chế tình trạng bất đối xứng thông tin trong thời gian qua.
Theo đó, thị trường bất động sản sẽ có những thay đổi so với các giai đoạn trước. Nếu trước đây thị trường có thể phát triển nóng, thì trong giai đoạn tới sẽ phát triển từng bước, theo hướng ngày càng hoàn thiện. Thị trường sẽ tập trung vào những phân khúc có nhu cầu thực, thay vì tăng trưởng đồng loạt trong thời gian ngắn. Những phân khúc tạo ra giá trị và lợi ích cho xã hội sẽ có cơ hội phát triển.
Tuy nhiên, theo TS Trần Xuân Lượng, trong ngắn hạn, các doanh nghiệp sẽ gặp nhiều khó khăn khi Việt Nam đang trong giai đoạn thay đổi từ thể chế, pháp luật đến quy hoạch, cùng những biến động của kinh tế vi mô và vĩ mô.
Hiện các chủ trương, chính sách mới chưa đi vào thực tiễn đầy đủ. Tuy nhiên, khi những chủ trương, chính sách này được triển khai, các bài toán và điểm nghẽn được giải quyết, đây sẽ là cơ hội cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Trước hết, doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ có điều kiện tiếp cận chính sách đất đai thuận lợi hơn, đặc biệt đối với các nhóm đất phục vụ sản xuất, đất thương mại, dịch vụ phục vụ lợi ích kinh tế - xã hội.
Nguồn lực thứ hai là vốn. Nhà nước sẽ có những nguồn vốn dài hạn hơn. Trong đó, có các nguồn vốn dài hạn từ FDI, đồng thời Nhà nước cũng mở rộng các quỹ đầu tư cho lĩnh vực bất động sản.
Trước đây, thị trường phụ thuộc phần lớn, khoảng 70-80%, vào nguồn vốn tín dụng ngắn hạn. Thời gian tới, Nhà nước cũng sẽ có những quỹ đầu tư dài hạn hơn, chẳng hạn như quỹ REIT, chứng khoán hóa hoặc phát hành trái phiếu cho các lĩnh vực đầu tư dài hạn.
Đây cũng là cơ hội cho những nhà đầu tư có tầm nhìn xa, đón trước các cơ hội và chính sách trong thời gian tới. Đồng thời, đây cũng là giai đoạn thanh lọc các nhà đầu tư yếu kém và lựa chọn những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn.
Theo TS Trần Xuân Lượng, để vượt qua khó khăn và đón bắt cơ hội, doanh nghiệp cũng cần thực hiện các giải pháp như tái cấu trúc, ứng dụng công nghệ trong quản trị doanh nghiệp và hoạt động sản xuất kinh doanh. Qua đó, doanh nghiệp có thể đón bắt những xu hướng mới, đồng thời tiết kiệm chi phí vận hành, giúp sức khỏe tài chính được cải thiện.
Nhìn chung, đây là một giai đoạn bản lề của sự minh bạch và phát triển với nhiều đặc điểm mới. Nhà nước cũng đã có những giải pháp khá rõ để xử lý các điểm nghẽn về pháp lý, những tồn tại của các dự án trước đây, điểm nghẽn về giá đất, dữ liệu đất đai và các vấn đề khác về tài chính, quy định về nguồn vốn dài hạn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Từng bước, những vấn đề này sẽ được giải quyết, hướng đến một thị trường bất động sản phát triển minh bạch và bền vững.
