Giá chung cư neo cao khiến thanh khoản chững lại. Ảnh: Bình Nguyên
Thị trường căn hộ chung cư đang có dấu hiệu chững lại về thanh khoản. Sau thời gian dài giá nhà tăng mạnh, khả năng chi trả và tâm lý của người mua đang ảnh hưởng đến sức hấp thụ của thị trường.
Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc CTCP Tư vấn và Phát triển Bất động sản SGO Homes - cho biết, thị trường đã có sự phục hồi trong giai đoạn trước, nhưng từ cuối năm 2025 đến nay, thanh khoản bắt đầu chậm lại.
Theo ông Chung, trong hai năm 2024-2025, giá nhà liên tục tăng cao, khiến nhiều người mua cho rằng mức giá hiện tại không còn phù hợp với thu nhập.
Bên cạnh đó, nhu cầu về nhà ở cũng có sự thay đổi khi một bộ phận người trẻ chuyển từ mua sang thuê nhà, không còn đặt nặng việc phải sở hữu nhà. Điều này cũng ảnh hưởng đến sức mua trên thị trường.
Trước diễn biến này, các chủ đầu tư đã cơ cấu lại sản phẩm. Thay vì chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp, một số doanh nghiệp chuyển sang các phân khúc thấp hơn, nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại có mức giá phù hợp hơn.
Ở thị trường thứ cấp, ông Chung cho biết giá đã giảm khoảng 10-20%. Các chủ đầu tư cũng áp dụng nhiều chính sách như chiết khấu khi thanh toán sớm, giãn tiến độ thanh toán, tặng quà để thu hút khách hàng.
Đề cập giải pháp cải thiện thanh khoản, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (Tập đoàn G6) cho rằng vấn đề quan trọng nhất hiện nay vẫn là giá bán.
Theo ông Quê, so với năm 2022, đến năm 2026, giá bán tại một số phân khúc đã tăng gấp 2-3 lần, trong khi chi phí xây dựng chỉ tăng khoảng 30%. Ông cho rằng mức lợi nhuận kỳ vọng của một số chủ đầu tư đang quá cao, khiến khoảng cách giữa giá bán và chi phí đầu vào gia tăng.
Thực tế, một số dự án tại khu vực phía Tây Hà Nội có mức giá khoảng 68-74 triệu đồng/m² vẫn ghi nhận thanh khoản tốt. Một số dự án có giá khoảng 60-70 triệu đồng/m², nếu triển khai bán hàng phù hợp, vẫn có khả năng hấp thụ. Tuy nhiên, nếu từ mặt bằng này giá tiếp tục tăng thêm khoảng 20-30%, theo ông Quê, thanh khoản sẽ khó khăn hơn.
Ngược lại, với những dự án đang gặp khó khăn về thanh khoản, việc điều chỉnh giá giảm khoảng 20-30% có thể cải thiện khả năng hấp thụ.
Theo ông Quê, giá chung cư Hà Nội hiện đã ở mặt bằng cao, dư địa để tiếp tục tăng mạnh không còn nhiều. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở thương mại mới và nhà ở xã hội tiếp tục được bổ sung sẽ tạo thêm áp lực cạnh tranh.
“Với các chủ đầu tư nhà ở thương mại, vấn đề quan trọng trước hết vẫn là điều chỉnh giá bán về mức hợp lý hơn. Việc giảm kỳ vọng lợi nhuận và đưa ra mức giá phù hợp hơn sẽ giúp cải thiện thanh khoản của thị trường” - ông Quê cho hay.
Nhìn xa hơn, ông Quê cho rằng trong khoảng 2-3 năm tới, chung cư tại các thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM có thể là phân khúc chịu áp lực giảm giá mạnh nhất trên thị trường.
Theo ông Quê, năm 2021, căn hộ trung cấp tại Hà Nội có giá khoảng 25-30 triệu đồng/m². Giai đoạn 2021-2022, phân khúc tiệm cận cao cấp phổ biến khoảng 35-45 triệu đồng/m², còn phân khúc cao cấp từ trên 50 triệu đồng/m². Đến nay, giá tại một số phân khúc đã tăng khoảng 3 lần.
Dù chi phí đầu vào, trong đó có chi phí xây dựng, có thể tiếp tục tăng, ông Quê cho rằng mức tăng này không tương ứng với đà tăng của giá bán căn hộ trong những năm qua. Khi nguồn cung dồi dào hơn, mặt bằng giá hiện tại có thể chịu áp lực điều chỉnh mạnh trong thời gian tới.
