Thách thức nào cho bất động sản khu công nghiệp 2024?

Theo báo cáo của SSI Research về triển vọng năm 2024 của ngành bất động sản khu công nghiệp (KCN), nguồn vốn FDI được kỳ vọng sẽ tiếp tục duy trì mức tăng trưởng trong năm 2024, tập trung vào lĩnh vực sản xuất như các doanh nghiệp sản xuất và chất bán dẫn, năng lượng tái tạo.

SSI Research chỉ ra rằng nhiều chủ đầu tư KCN niêm yết đã ký Biên bản ghi nhớ (MOU) về việc cho thuê đất công nghiệp với các khách thuê mới trong nửa cuối năm 2023. Do đó, nhiều khả năng các hợp đồng MOU này sẽ được chuyển thành hợp đồng chính thức và ghi nhận doanh thu trong năm 2024.

Đối với các KCN ở miền Bắc, nhu cầu thuê đất KCN dự kiến sẽ cao trong năm 2024, được thúc đẩy nhờ xu hướng chuyển dịch cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, chủ yếu trong ngành điện tử và bán dẫn.

Dẫn số liệu từ CBRE, SSI Research cho biết đến tháng 09/2023, Apple có 11 cơ sở sản xuất thiết bị âm thanh tại Việt Nam và các nhà cung cấp của Apple, như Lux Share, Foxconn, Compal và GoTek hiện đang vận hành 32 nhà máy tại Việt Nam.

Các KCN ở miền Nam có thể phục hồi kỹ thuật từ mức nền thấp trong năm 2023, với các doanh nghiệp thuê đất công nghiệp chính là doanh nghiệp sản xuất (dệt may, gỗ, da giày), logistics và thực phẩm, đồ uống.

Nguồn cung KCN vẫn hạn chế trong năm 2024

Trong 11 KCN đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chủ trương đầu tư năm 2019, chỉ có KCN Phú Thuận (Bến Tre) sẽ đi vào hoạt động trong năm 2024. Điều này là do chi phí giải phóng mặt bằng cao hơn và khó khăn trong việc bồi thường đất dân cư. Chi phí đền bù tiếp tục tăng, ban giải phóng mặt bằng địa phương chậm trong thủ tục di dời và các quy định phức tạp về định giá quyền sử dụng đất.

Đặc biệt, trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất KCN phải đấu giá. Vì vậy, nguồn cung KCN mới vẫn còn hạn chế trong năm 2024, các KCN mới có thể đi vào hoạt động sau 2 - 5 năm sau khi được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Trong năm 2024, SSI Research cho rằng nguồn cung KCN vẫn hạn chế do các vấn đề về định giá đất, đấu giá chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất KCN và đền bù giải phóng mặt bằng vẫn gặp khó khăn.

Nguồn cung KCN mới ở phía Bắc dự báo sẽ đạt 528 ha tại 3 KCN ở tỉnh Bắc Ninh và Hải Dương. Nguồn cung KCN mới tại miền Nam đạt 1,506 ha tại các tỉnh Bình Dương và Long An như KCN NTC3 (NTC), KCN Cây Trường (BCM), VSIP 3 giai đoạn 2 (VSIP), KCN Phú Thuận.

Quy hoạch đất KCN cấp tỉnh giai đoạn 2021-2030 đang được trình Chính phủ và một số địa phương đã được phê duyệt quy hoạch. Tuy nhiên, tiến độ đền bù giải phóng mặt bằng chậm và việc nộp tiền sử dụng đất kéo dài, SSI Research dự báo nguồn cung mới nói trên có thể đi vào hoạt động trong năm 2026 sau khi các chủ đầu tư KCN hoàn tất thủ tục pháp lý và giải phóng mặt bằng.

Dự báo giá cho thuê đất KCN tăng trung bình 5%

SSI Research dẫn số liệu từ CBRE, trong 9 tháng 2023, giá thuê đất trung bình tại các KCN phía Bắc đạt 138 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 30%), từ 102 USD/m2/chu kỳ thuê của năm trước, do giá thuê một số khu vực có diện tích nhỏ và vị trí tốt có giá thuê cao. Trong đó, Bắc Ninh là tỉnh có giá thuê đất tăng cao nhất lên 156 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 48%) từ các doanh nghiệp điện tử.

Còn tại các KCN phía Nam, giá cho thuê đạt 174 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 15%). Trong đó, tỉnh BRVT có giá đất tăng mạnh nhất lên 128 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 35%) tại KCN Phú Mỹ 3.

Giá thuê KCN trong nước so với các nước trong khu vực Đông Nam Á đã thu hẹp, tuy nhiên giá thuê KCN của Việt Nam vẫn thấp hơn 21% so với giá thuê trung bình ở Indonesia, quốc gia có mức độ tương quan cao nhất với Việt Nam trong ASEAN.

SSI Research dự báo giá cho thuê bình quân trong năm 2024 của các KCN Việt Nam có thể tăng 5% so với cùng kỳ sau khi giá thuê tăng mạnh trong năm 2023. Các KCN mới đi vào hoạt động sẽ có giá cho thuê thấp hơn cùng khu vực nhằm thu hút lượng khách thuê lớn.

SSI Research cho rằng ngành KCN có thể phải đối mặt với một số khó khăn trong năm 2024 như thuế tối thiểu toàn cầu (áp dụng từ ngày 1/1/2024) sẽ làm giảm các ưu đãi thuế hấp dẫn dành cho khách thuê trong KCN (ưu đãi hiện nay gồm miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 2 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế trong 4 năm tiếp theo); lợi thế cạnh tranh về giá thuê tại các KCN Việt Nam và khu vực châu Á đang giảm dần; và chi phí đầu tư cho các KCN mới ước tính sẽ cao hơn do giá đất tăng cao và quá trình thu hồi đất kéo dài.

Về lợi nhuận của các KCN niêm yết có sự phân hóa rõ ràng trong năm 2024. SSI Research dự báo lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp KCN niêm yết trong năm 2024 sẽ tăng 9.3% so với cùng kỳ.

Bên cạnh đó, một số rủi ro bao gồm như dòng vốn FDI có thể chững lại do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế thế giới, đặc biệt ở lĩnh vực sản xuất chiếm trên 65% tổng vốn FDI; tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm công nghiệp trọng điểm như Bình Dương, Đồng Nai và Bắc Ninh đã đạt trên 85%. Nếu tiến độ giải phóng mặt bằng kéo dài có thể dẫn đến nguồn cung đất còn lại tại các KCN hạn chế, ảnh hưởng đến việc cho thuê diện tích lớn; và việc chính phủ phê duyệt các KCN mới có thể bị trì hoãn.