Việc hoàn thiện hạ tầng pháp lý của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản không chỉ hỗ trợ chuẩn hóa quy trình thẩm định, nâng cao năng lực quản trị rủi ro mà còn tạo hành lang thống nhất cho công tác xử lý tài sản bảo đảm của các tổ chức tín dụng. Ảnh: Internet
Tối ưu hóa quản trị rủi ro và minh bạch hóa dữ liệu tài sản
Báo cáo từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) cho thấy, dư nợ tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 25% tổng dư nợ toàn hệ thống; đồng thời bất động sản cũng là loại hình tài sản bảo đảm chiếm tỷ trọng lớn tại các TCTD. Sự thống nhất và đồng bộ của hệ thống pháp luật bất động sản, vì vậy có tác động quan trọng đối với hoạt động của toàn ngành Ngân hàng.
Trên nghị trường Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI, nhiều đại biểu Quốc hội (ĐBQH) đã thảo luận sâu về các giải pháp quản lý thị trường bất động sản lành mạnh, chống thao túng giá. Tại phiên thảo luận về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản ngày 22/8, ĐBQH Trịnh Xuân An (Đoàn ĐBQH TP. Đồng Nai) đề xuất phân định rõ 3 khái niệm: Đầu tư, đầu cơ và thao túng thị trường. Đồng thời, bổ sung quy định cấm hành vi đẩy giá, tạo giá ảo tại Điều 6 Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi). Theo đại biểu, việc xác định chính xác giá trị thị trường giúp TCTD định giá tài sản bảo đảm sát thực tế, tránh rủi ro "neo" tín dụng theo giá ảo khi thị trường điều chỉnh.
Nhìn từ góc độ minh bạch hóa thông tin thị trường, ĐBQH Nguyễn Thị Yến Nhi (Đoàn tỉnh ĐBQH Vĩnh Long) kiến nghị quy định mốc thời gian bắt buộc (đến ngày 31/12/2028) 100% dự án mở bán mới phải có mã định danh điện tử duy nhất cho từng bất động sản. Cùng hướng tiếp cận, ĐBQH Bùi Văn Dũng (Đoàn tỉnh Thanh Hóa) nhấn mạnh việc thiết lập cơ sở dữ liệu chuỗi "đất đai - tài sản - giao dịch" theo nguyên tắc "một bất động sản, một mã định danh, một trạng thái pháp lý, một lần xác nhận, một dữ liệu".
Tại phiên thảo luận về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 ngày 21/8, ĐBQH Hoàng Minh Hiếu (Đoàn tỉnh Nghệ An) cũng bổ sung đề xuất lưu trữ và truy vết lịch sử biến động trong cơ sở dữ liệu đất đai.
Từ thực tiễn cấp tín dụng, việc chuẩn hóa dữ liệu có ý nghĩa quan trọng đối với công tác quản trị rủi ro. Tại Hội nghị góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức vào cuối tháng 7 vừa qua, đại diện các TCTD đều cho rằng: Thông tin pháp lý rõ ràng và quy định giải chấp minh bạch sẽ giúp đơn giản hóa quy trình thẩm định. Việc làm rõ các trường hợp giải chấp giúp xác định chính xác nghĩa vụ bảo đảm của từng chủ thể, loại bỏ nguy cơ chồng lấn tài sản bảo đảm giữa chủ đầu tư và khách hàng cá nhân.
Các TCTD kỳ vọng vào sự kết nối thông suốt giữa Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Các Tổ chức tín dụng sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm. Trên cơ sở đó, đại diện các ngân hàng kiến nghị cần làm rõ thẩm quyền và điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản khi thu hồi nợ. Các ngân hàng đề xuất cho phép TCTD được đại diện chủ đầu tư thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án nếu hai bên đã có thỏa thuận ủy quyền hợp pháp trong hợp đồng thế chấp.
Đổi mới cơ chế tài chính nhà ở xã hội và chuẩn hóa các nghiệp vụ bảo đảm
Song song với quản lý giá và tài sản bảo đảm, cơ chế tài chính cho các dự án Nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở cho thuê cùng các nghiệp vụ bảo đảm liên quan đến dự án BT cũng nhận được sự quan tâm lớn.
Đối với phát triển NOXH, các ĐBQH đề nghị rà soát kỹ cơ chế phân bổ nguồn lực và tiêu chí xác định đối tượng thụ hưởng. Tiếp thu ý kiến này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh khẳng định sẽ tiếp tục hoàn thiện khung chính sách 3 Luật thông qua việc phối hợp đồng bộ các công cụ tài chính, thuế và tín dụng.
Chia sẻ tại Hội nghị do Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức hồi tháng 7 vừa qua, đại diện Vụ Tín dụng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê thường có thời gian thu hồi vốn rất dài (từ 15 đến 25 năm), trong khi đó, nguồn vốn huy động của các ngân hàng thương mại (NHTM) chủ yếu là ngắn hạn. Nếu buộc NHTM dùng vốn ngắn hạn tài trợ dài hạn cho các dự án này, mà không có cơ chế bù đắp lãi suất hay nguồn vốn ưu đãi từ Nhà nước sẽ tạo ra rủi ro thanh khoản rất lớn.
Để hạn chế rủi ro, đại diện NHNN đề xuất theo hướng: NHTM cấp tín dụng theo cơ chế thị trường, còn các chương trình an sinh ưu đãi dài hạn nên tập trung qua Ngân hàng Chính sách xã hội và Ngân hàng Phát triển Việt Nam với nguồn vốn được cấp từ ngân sách.
Các NHTM cũng đề nghị cần xem xét có cơ chế riêng cho phép TCTD xử lý tài sản bảo đảm là NOXH để thu hồi nợ mà không bị ràng buộc bởi điều kiện hạn chế chuyển nhượng 5 năm, giúp nâng cao tính chủ động và thanh khoản khoản vay.
Hay đối với việc bảo lãnh cho dự án BT, cũng cần phân định rõ nghĩa vụ bảo lãnh thực hiện hợp đồng BT với nghĩa vụ tài chính về đất đai. Mức bảo lãnh nên giảm dần tương ứng với phần nghĩa vụ BT đã hoàn thành để tối ưu hóa hạn mức tín dụng cho doanh nghiệp...
Với việc, Quốc hội, Chính phủ và các bộ ngành liên quan đang tích cực tiếp thu, hoàn thiện hồ sơ 3 dự án luật này để trình Quốc hội xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI diễn ra vào tháng 10/2026 tới đây, những khó khăn, vướng mắc của ngành Ngân hàng liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản sẽ được tháo gỡ, qua đó giúp dòng vốn vận hành an toàn, minh bạch và hiệu quả trong chu kỳ phát triển mới.
