 |
Nguồn cung bất động sản thương mại, bán lẻ tiếp tục mở rộng cả về quy mô và không gian. Ảnh: Thu Hiền |
Trung tâm thương mại thế hệ mới gia tăng sức ép cạnh tranh
Thị trường bất động sản thương mại, bán lẻ đang mở rộng cả về quy mô lẫn không gian phát triển. Sự xuất hiện của những mô hình bán lẻ mới, cùng quá trình hình thành các đại đô thị và cộng đồng dân cư tại vùng ven, đang làm thay đổi tương quan cạnh tranh trên thị trường.
Khi người tiêu dùng ngày càng có nhiều lựa chọn, bài toán của các trung tâm thương mại không chỉ là bổ sung diện tích bán lẻ mà còn phải tạo được sức hút đủ lớn để kéo khách đến và giữ chân khách hàng.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung bất động sản thương mại, bán lẻ tiếp tục mở rộng cả về quy mô và không gian phát triển, với sự tham gia tích cực hơn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường bổ sung khoảng 95.000 m2 diện tích thương mại mới, gấp hơn 2 lần cùng kỳ năm 2025. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ một trung tâm thương mại khai trương trong quý I tại Đồng Nai, chiếm khoảng 54%.
Đáng chú ý, mô hình đại đô thị “all-in-one” ngày càng phổ biến. Không chỉ bổ sung nguồn cung nhà ở, những dự án này còn hình thành các cực đô thị mới với hệ sinh thái tiện ích tương đối đồng bộ, từ thương mại, giáo dục, y tế đến giải trí và dịch vụ. Đây cũng là điều kiện để không gian bán lẻ mở rộng ra ngoài những khu vực trung tâm truyền thống.
Cùng với sự dịch chuyển về không gian, mô hình trung tâm thương mại cũng đang thay đổi. Các dự án thế hệ mới không còn đơn thuần là nơi mua sắm mà hướng tới những không gian trải nghiệm đa chức năng, đồng thời khai thác lợi thế từ cộng đồng cư dân nội khu và tệp khách hàng sẵn có.
Trong cuộc đua thu hút khách, một số chủ đầu tư đã tăng đầu tư cho các hoạt động văn hóa, nghệ thuật quy mô lớn, đưa dự án trở thành điểm đến trải nghiệm thay vì chỉ phục vụ mua sắm. Việc liên tục bổ sung các hoạt động, tiện ích và trải nghiệm mới được kỳ vọng giúp gia tăng lưu lượng khách, qua đó cải thiện hiệu quả vận hành của dự án.
Sự xuất hiện của những mô hình mới đang tạo sức ép ngày càng lớn lên các trung tâm thương mại truyền thống, đặc biệt tại khu vực trung tâm. Các dự án này phải tái cấu trúc, nâng cấp không gian và dịch vụ để duy trì sức cạnh tranh. Trong khi đó, trung tâm thương mại vùng ven lại gia tăng lợi thế nhờ quỹ đất lớn, khả năng phát triển hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh và hạ tầng giao thông ngày càng được cải thiện.
Nhu cầu thuê tăng, giá vẫn đi lên
Dữ liệu cho thấy nhu cầu thuê mặt bằng tiếp tục tăng. Theo VARS, động lực đến từ hoạt động mở rộng và mở mới của cả thương hiệu trong nước lẫn quốc tế, đáng chú ý là sự gia nhập ngày càng nhiều của các thương hiệu Trung Quốc.
Nhu cầu thuê tập trung chủ yếu ở lĩnh vực ẩm thực, giải trí và hướng đến các trung tâm thương mại mới, hiện đại. Điều này càng tạo áp lực để những dự án hiện hữu phải cải thiện chất lượng không gian và dịch vụ nếu muốn duy trì sức hút với khách thuê.
Trong bối cảnh nguồn cung sẵn có vẫn khan hiếm và chất lượng mặt bằng ngày càng được nâng lên, giá thuê tiếp tục trong xu hướng tăng. Chi phí phát triển dự án, bao gồm đất đai và xây dựng, gia tăng cũng tạo thêm áp lực lên giá thuê.
 |
| Nhu cầu thuê mặt bằng bất động sản thương mại, bán lẻ tiếp tục tăng. Ảnh: Thu Hiền |
Giá thuê trung bình hiện duy trì ở mức khoảng 47 USD/m2 tại Hà Nội và 57 USD/m2 tại TP.Hồ Chí Minh (cũ). Theo VARS, mức giá chưa có nhiều biến động do nguồn cung mới chưa thay đổi đáng kể và các hợp đồng hiện vẫn trong chu kỳ thuê cũ. Dù vậy, giá thuê mặt bằng trung tâm thương mại tại Việt Nam vẫn thấp hơn so với các nước trong khu vực Đông Nam Á.
Tỷ lệ lấp đầy nhìn chung tiếp tục được duy trì ở mức cao nhưng có sự khác biệt đáng kể giữa từng khu vực. Tại khu vực trung tâm TP.Hồ Chí Minh, các trung tâm thương mại đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 95%. Ngoài khu vực trung tâm, tỷ lệ này vào khoảng 90%, trong bối cảnh một số dự án có thiết kế cũ, nằm xa trung tâm trong khi hạ tầng kết nối chưa phát triển.
Tại Hà Nội, tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 84%. Đáng chú ý, những mặt bằng trung tâm thương mại kiểu cũ, đơn lẻ và thiếu tiện ích ở khu vực trung tâm ngày càng xuất hiện tình trạng trống, trong khi các trung tâm thương mại quy mô lớn tại vùng ven lại ghi nhận khả năng lấp đầy tốt.
Không phải mặt bằng bán lẻ nào cũng hưởng lợi
Sự cạnh tranh và phân hóa của thị trường không chỉ diễn ra giữa các trung tâm thương mại mà còn thể hiện rõ ở nhà phố và khối đế chung cư.
Đối với nhà phố, những mặt bằng diện tích lớn, sở hữu vị trí đắc địa vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy cao. Ngược lại, nhà phố diện tích nhỏ chịu nhiều áp lực hơn do hoạt động kinh doanh khó khăn, sức mua giảm và tác động của quá trình quy hoạch, chỉnh trang đô thị.
Nhà phố thương mại tại các khu đô thị tiếp tục duy trì sức hút nhờ lượng cư dân ổn định và nhu cầu tiêu dùng nội khu. Lợi thế này thể hiện rõ hơn tại các đại đô thị được quy hoạch đồng bộ, thường xuyên tổ chức sự kiện, hoạt động cộng đồng và có các chính sách của chủ đầu tư nhằm thu hút khách thuê.
Với khối đế chung cư, khả năng thu hút cư dân và tạo lưu lượng khách cũng ngày càng quyết định hiệu quả khai thác. Tại khu vực trung tâm, tỷ lệ lấp đầy vẫn ở mức cao nhờ nhu cầu tiêu dùng tại chỗ, đặc biệt từ các cửa hàng tiện lợi và dịch vụ thiết yếu.
Ở khu vực ngoại ô, các khối đế thuộc những đại đô thị “all-in-one” đã hình thành cộng đồng cư dân và có hệ sinh thái tiện ích đồng bộ cũng ghi nhận khả năng khai thác tích cực. Ngược lại, nhiều khối đế tại các dự án chưa thu hút được cư dân vẫn gặp khó khăn, tỷ lệ trống cao do hạn chế về lưu lượng khách và nhu cầu thuê.
Diễn biến nửa đầu năm 2026 cho thấy, nguồn cung tăng hơn gấp đôi không đồng nghĩa mọi mặt bằng bán lẻ đều hưởng lợi. Khi cả khách thuê lẫn người tiêu dùng ngày càng tập trung vào những dự án hiện đại, có hệ sinh thái tiện ích và khả năng tạo trải nghiệm, cuộc cạnh tranh trên thị trường cũng trở nên rõ nét hơn. Trong cuộc đua đó, khả năng tạo lưu lượng khách, xây dựng cộng đồng và duy trì sức hút của điểm đến sẽ ngày càng quyết định hiệu quả khai thác của bất động sản bán lẻ.
