Metro Bến Thành - Suối Tiên đã thổi hơi nóng vào thị trường địa ốc TP.HCM như thế nào?

Đầu tháng 10 vừa qua, anh Trần Trung Kiên, nhà đầu tư chuyên phân khúc chung cư tại TP.HCM quyết định bán chốt lời một căn hộ 125m2 gần khu Thảo Điền, TP.Thủ Đức, cách nhà ga An Phú, tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên, khoảng 2,5km, thu về khoản lãi hơn 4,5 tỷ đồng.

Giá căn hộ rục rịch tăng

Theo anh Kiên, căn hộ trên được anh mua vào từ cuối năm 2017, với giá bình quân 42 triệu đồng/m2, được đánh giá khá “hời” khi chủ cũ gặp khó khăn về tài chính nên cần bán sớm. Dự án nằm gần tuyến metro số 1 nên được đánh giá rất cao về khả năng tăng giá.

Đầu năm 2022, khi giá bất động sản “nhảy múa”, anh Kiên đã cân nhắc bán ra, nhưng rồi thị trường lao dốc quá nhanh khiến kế hoạch đảo lộn, anh buộc phải giữ lại nhà đến hiện tại. Nhưng cũng chính việc bị “chôn vốn” thêm gần 2 năm giúp nhà đầu tư gốc Sài Thành có thêm khoản lãi tiền tỷ.

“Mức giá tôi cân nhắc bán ra vào năm 2022 vào khoảng 65 triệu đồng/m2, tương đương khoản lãi 2,8 tỷ đồng so với giá mua vào. Trong khi đó mức giá tôi vừa chốt bán là 78 triệu đồng/m2, đồng nghĩa khoản lãi được cộng thêm khoảng 1,6 tỷ đồng cho 2 năm bị chậm nhịp, đây là con số đáng để đánh đổi, chờ đợi”, anh Kiên tiết lộ với VnBusiness.

Không chỉ là trường hợp cá biệt, rất nhiều nhà đầu tư đang “trúng đậm” từ các dự án nhà ở ăn theo tuyến metro. Tiềm năng của phân khúc này cũng đang khiến không ít nhà đầu tư có tiềm lực mạnh tay xuống tiền gom hàng chờ sóng lên.

Diễn biến thực tế cho thấy kỳ vọng của nhà đầu tư khi rót tiền “săn” dự án ven metro số 1 là có cơ sở. Theo khảo sát của chuyên trang batdongsan.com, bất động sản xung quanh các nhà ga metro thường có giá bán và cho thuê cao hơn so với các khu vực khác.

Cụ thể, tại TP.HCM, giá căn hộ dọc theo tuyến metro đã liên tục tăng kể từ khi mở bán, với mức tăng trung bình từ 35-70% tùy thuộc vào vị trí. Đặc biệt, có những dự án tăng giá gấp đôi trong giai đoạn 2015-2024.

Giá bán tăng cũng là động lực để giá cho thuê tăng. Khảo sát cho thấy giá cho thuê căn hộ ven tuyến metro số 1 hiện đã rục rịch tăng 5-20% so với cách đây 1 năm.

Điển hình, căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án gần nhà ga An Phú (Thủ Đức) đang có giá thuê khoảng 16-22 triệu đồng/tháng, căn hộ 3 phòng ngủ có giá thuê khoảng 24-32 triệu đồng/tháng, tăng 10% so với hồi đầu năm 2024.

Tương tự, tại một dự án gần nhà ga Ba Son (quận 1), căn hộ 2 phòng ngủ có giá thuê khoảng 18-27 triệu đồng/tháng, còn căn hộ 3 phòng ngủ khoảng 30-35 triệu đồng/tháng, tăng 7-10% so với mặt bằng chung khu vực cách đây 1 năm.

Mặt bằng đắt đỏ hồi sinh

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, chuyên gia của CBRE Việt Nam, từng nhìn nhận tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) là tiền đề phát triển nhà ở phía Đông ở TP.HCM, cụ thể ở giá bán và tốc độ bán căn hộ.

Theo ông Kiệt, giá bán trung bình ở một số dự án quanh tuyến metro số 1 đã tăng 50-70%, cá biệt có dự án tăng 150% trong 8 năm (2015-2023). Nhiều dự án "ăn" theo tuyến đường này đã tăng giá rất nhanh, tương lai còn nhiều dự án khác đang được xây dựng.

Ông Kiệt đánh giá ở khu vực trung tâm TP.HCM đang thiếu quỹ đất hoặc nếu còn thì chi phí xây dựng cao. Do đó, khi các tuyến đường vành đai, metro được mở rộng, xây dựng sẽ đẩy giá bán nhà tại các khu đô thị ly tâm, mở rộng ra Bình Dương, Long An hay một số huyện vùng ven như Củ Chi, Cần Giờ, Bình Chánh... lên nhanh.

Không chỉ loại hình căn hộ, phân khúc mặt bằng nhà phố ven tuyến metro số 1 cũng đang bắt đầu được thổi một luồng sinh khí mới. Rất nhiều mặt bằng sau thời gian dài “ế” gần đây đã được lấp đầy.

Đơn cử, mặt bằng nằm ngay góc ngã tư Lê Lai - Trương Định đang được chuỗi trà và cà phê Phê La thuê và tiến hành cải tạo. Mặt bằng 42 Lê Lợi, nằm cách ga Nhà hát Thành phố 300m cũng vừa được Circle K thuê và đang cải tạo để đưa vào khai trương.

Anh Tân, một môi giới chuyên mặt bằng nhà phố tại khu vực Thủ Đức, cho hay sau thời gian dài ảm đạm, thị trường nhà phố khu vực vùng ven metro số 1 đang dần ấm hơn. Các mặt bằng vị trí đẹp được các thương hiệu lớn săn đón, trong khi các mặt bằng nhỏ cũng dần được lấp đầy.

Theo anh Tân, trên đường Lê Lợi, mặt bằng có chiều ngang 3,5-5 m hiện có giá thuê từ 180-250 triệu đồng/tháng, rộng hơn có thể dao động từ 450-500 triệu đồng/tháng. Các tuyến đường lân cận như Lê Lai, Lê Thánh Tôn và Phan Chu Trinh có giá thuê thấp hơn, nhưng cũng dao động ở mức 100-150 triệu đồng/tháng cho mặt bằng chiều ngang 4-5 m và 250-350 triệu đồng/tháng cho mặt bằng 6-8 m ngang…

“Sẽ cần thêm thời gian để đánh giá chính xác những thay đổi về lượng khách, khả năng kinh doanh tại các mặt bằng vùng ven tuyến metro số 1, tuy nhiên tác động tích cực của tuyến đường sau thời gian chạy thử là rất rõ ràng”, anh Tân nói.

Có thể nói, tuyến metro số 1 đi vào hoạt động đang tăng khả năng kết nối giữa khu vực vùng ven TP.HCM với khu vực trung tâm, trở thành một trong những nguyên nhân quan trọng thúc đẩy giá bất động sản cũng như giá cho thuê căn hộ chung cư, nhà phố, căn hộ dịch vụ… tại vùng ven.

Cơ hội rõ ràng là hiện hữu, tuy nhiên, lời khuyên của chuyên gia là không nên “bỏ hết trứng vào một giỏ”. Để giảm thiểu rủi ro, các nhà đầu tư cần tính toán kỹ về nguồn vốn, cùng với đó là vị trí, khả năng lấp đầy, chi phí sửa chữa, phát sinh, quay vòng vốn… trước khi quyết định đầu tư, thuê mua.

Nhật Minh