 |
| Hình thành hệ sinh thái vốn đa dạng cho thị trường bất động sản |
Đa dạng hóa nguồn vốn, nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực
Thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi sau giai đoạn điều chỉnh nhưng bài toán về nguồn vốn vẫn là một trong những yếu tố quyết định tốc độ phục hồi và phát triển của thị trường.
Bên cạnh tín hiệu tích cực từ chính sách điều hành, thị trường vẫn đối mặt với nhiều điểm nghẽn liên quan đến pháp lý, nguồn cung, khả năng tiếp cận tín dụng và sự phát triển chưa đồng đều của các kênh huy động vốn trung, dài hạn.
Điều này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan quản lý, hệ thống tài chính - ngân hàng, doanh nghiệp và các chủ thể trên thị trường nhằm hình thành một hệ sinh thái vốn đa dạng, minh bạch và bền vững.
Phát biểu khai mạc Hội thảo “Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững” do Báo Thanh tra tổ chức ngày 22/7, ông Nguyễn Tuấn Anh, Tổng Biên tập Báo Thanh tra cho biết, thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi sau giai đoạn điều chỉnh.
Tuy nhiên, bên cạnh những tín hiệu tích cực từ chính sách điều hành, thị trường vẫn đối mặt với nhiều điểm nghẽn liên quan đến pháp lý, nguồn cung, khả năng tiếp cận tín dụng và sự phát triển chưa đồng đều của các kênh huy động vốn trung, dài hạn.
 |
| Ông Nguyễn Tuấn Anh, Tổng Biên tập Báo Thanh tra phát biểu tại Hội thảo. |
Theo ông Nguyễn Tuấn Anh, bất động sản là lĩnh vực có sức lan tỏa lớn, tác động trực tiếp đến tăng trưởng kinh tế, đầu tư, việc làm, hệ thống tài chính và quá trình đô thị hóa. Vì vậy, việc khơi thông nguồn vốn là yêu cầu quan trọng nhưng phải gắn với hoàn thiện thể chế, tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý và nâng cao tính minh bạch của thị trường. Chỉ khi đó, dòng vốn mới được phân bổ hiệu quả và phát huy đúng vai trò đối với sự phát triển của thị trường bất động sản.
Ông nhấn mạnh, trong bối cảnh tín dụng ngân hàng vẫn là nguồn vốn chủ đạo của thị trường bất động sản, để thị trường phát triển bền vững cần từng bước đa dạng hóa các kênh huy động vốn, đồng thời nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực.
Bên cạnh đó, nguồn vốn cần được phân bổ đúng địa chỉ, ưu tiên các dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý, có khả năng triển khai và đáp ứng nhu cầu thực của thị trường. Đây là điều kiện quan trọng để nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực cũng như củng cố niềm tin của nhà đầu tư và người dân.
Đồng quan điểm, ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê (Ngân hàng Nhà nước) cho rằng, vấn đề hiện nay không chỉ đơn thuần là “khơi thông” dòng vốn cho lĩnh vực bất động sản mà quan trọng hơn là phải phân bổ nguồn vốn đúng nơi tạo ra giá trị thực, tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển bền vững và ngày càng nhiều người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý, hạn chế đầu cơ.
Ưu tiên tín dụng cho nhà ở xã hội, khuyến khích các nguồn vốn dài hạn
Theo ông Đào Văn Hà, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn. Cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý khi thiếu hụt nghiêm trọng nhà ở có giá phù hợp với thu nhập của người dân. Nhiều dự án còn vướng mắc về pháp lý, thời gian phê duyệt kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình thẩm định và giải ngân của các tổ chức tín dụng.
Bên cạnh đó, hệ thống thông tin chưa được liên thông, tạo kẽ hở cho các hành vi lợi dụng gây biến động thị trường, trong khi năng lực tài chính của một bộ phận chủ đầu tư còn hạn chế.
Đáng chú ý, các kênh huy động vốn dài hạn như thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa phát triển tương xứng, khiến nguồn vốn đầu tư vào bất động sản tiếp tục phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng.
 |
| Ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê (Ngân hàng Nhà nước). |
Để hỗ trợ thị trường, ông Hà cho biết Ngân hàng Nhà nước đang triển khai đồng bộ nhiều giải pháp điều hành theo hướng chủ động, linh hoạt, phối hợp chặt chẽ với chính sách tài khóa và các chính sách kinh tế vĩ mô khác nhằm ổn định thị trường tiền tệ, ngoại hối và góp phần giữ ổn định mặt bằng lãi suất cho vay.
Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục giữ nguyên các mức lãi suất điều hành, đồng thời yêu cầu các tổ chức tín dụng công khai thông tin lãi suất cho vay trên trang thông tin điện tử để khách hàng có thêm cơ sở tham khảo khi tiếp cận vốn.
Năm 2026, định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống được đặt ở mức khoảng 15%. Các tổ chức tín dụng được yêu cầu kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.
Tuy nhiên, nhằm tạo thêm dư địa cho các phân khúc ưu tiên, từ ngày 29/5/2026, Ngân hàng Nhà nước đã cho phép không tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với các khoản cho vay nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất vào chỉ tiêu kiểm soát tăng trưởng tín dụng.
Cùng với đó, từ ngày 1/7/2026, tỷ lệ tối đa sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn đã được nâng từ 30% lên 40%, qua đó đáp ứng tốt hơn nhu cầu vay vốn của các dự án có thời gian triển khai dài.
Đối với phân khúc nhà ở xã hội, ông Hà cho biết Ngân hàng Nhà nước cũng quy định hệ số rủi ro đối với các khoản vay mua nhà ở xã hội thấp hơn so với bất động sản thương mại thông thường, qua đó tạo điều kiện thuận lợi và khuyến khích các ngân hàng mở rộng tín dụng cho phân khúc này.
Trao đổi về chủ đề phát triển bền vững nhà ở xã hội, ông Trần Hoài Phương, Giám đốc Ngân hàng doanh nghiệp HDBank cho biết, theo cách nhìn của nhiều quốc gia phát triển, nhà ở xã hội là phân khúc dành cho những người chưa có nhiều lợi thế hoặc còn yếu thế trong xã hội và cần được hỗ trợ. Trong khả năng của mình, HDBank đã giải ngân 30.000 tỷ đồng cho phân khúc vay 50 năm để thích ứng với bối cảnh mới.
Theo ông Phương, tại một thị trường mới nổi như Việt Nam, thời hạn cho vay nhà ở vẫn ngắn hơn so với nhiều quốc gia phát triển ở châu Âu. Vì vậy, ngân hàng mong muốn có thêm sự hỗ trợ từ các chính sách vĩ mô để có thể kéo dài thời hạn cho vay, đáp ứng tốt hơn nhu cầu về nhà ở của người dân.
Ông cũng cho rằng thời hạn cho vay càng dài thì rủi ro tín dụng càng lớn. Do đó, việc phát triển mô hình cho vay tới 50 năm cần có sự đồng thuận của các cơ quan quản lý và hệ thống ngân hàng. Bên cạnh đó, các ngân hàng cần mạnh dạn hơn trong việc phát triển các khoản vay có thời hạn dài, đồng thời mở rộng mô hình thuê mua nhà ở.
“Hướng đi mới, mang tính đột phá sẽ là mô hình thuê dài hạn hoặc thuê mua”, ông Trần Hoài Phương nhấn mạnh.
