Giới đầu cơ đất nền Hà Nội chờ ăn bằng lần với bảng giá đất mới

Theo bảng giá đất mới được UBND TP Hà Nội vừa công bố và có hiệu lực ngay lập tức cho đến hết 31/12/2025 thì giá đất ở có mức cao nhất khoảng 695 triệu đồng/m2, áp dụng cho thửa giáp mặt đường tại các tuyến đường trung tâm của quận Hoàn Kiếm như Bà Triệu, Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng.

Chờ đất nền nổi sóng

Mức giá này cũng được áp dụng cho các tuyến đường Hàng Đào, Hàng Khay, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ, Lý Thường Kiệt, Nhà Thờ và Trần Hưng Đạo. Nếu so với bảng giá được TP Hà Nội ban hành năm 2019, đất ở tại các phố Hàng Ngang, Hàng Đào tăng 3,7 lần.

Cũng theo bảng giá mới Hà Nội vừa ban hành, đất thương mại dịch vụ được điều chỉnh cao hơn 50-100% so với trước. Giá đất kinh doanh cao nhất vẫn tại các tuyến phố ở quận Hoàn Kiếm như Hàng Khay, Hàng Ngang, Hàng Đào trên 244 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, giá đất nông nghiệp, đất trồng lúa và cây hàng năm, lâu năm, nuôi trồng thủy sản tại Hà Nội cũng tăng khoảng 15%. Nhìn chung, giá đất ở theo bảng mới tăng bình quân 190-270%.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường, cơ sở để xây dựng bảng giá đất điều chỉnh dựa trên kết quả điều tra, khảo sát giá đất trên thị trường trong hai năm qua (từ tháng 8/2022 đến tháng 8 năm nay) tại 30 quận, huyện và 579 xã, phường, thị trấn với hơn 20.740 phiếu khảo sát thu về.

Bảng giá mới được cơ quan quản lý kỳ vọng sẽ đáp ứng nhu cầu thực tiễn, giảm bớt chênh lệch, đưa giá đất ở Thủ đô dần tiếp cận với thị trường. Điều này giúp thiết lập chính sách đồng bộ trong quản lý đất và hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng và người có nhu cầu sử dụng đất thực hiện dự án. Nhờ đó, thu ngân sách tăng qua thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất của người dân, doanh nghiệp.

Ưu điểm là rất rõ ràng, tuy nhiên, ở chiều ngược lại, không ít người đánh giá bảng giá đất tăng vọt tại Hà Nội chỉ có lợi cho những người có tiền và sẵn đất ở, đặc biệt là giới đầu cơ.

Anh Đặng Quang Tùng, một nhà đầu tư chuyên đất nền vùng ven Hà Nội, cho hay anh thở phào khi đã hoàn thành chuyển đổi xong 1 lô đất nông nghiệp rộng 110m2, pháp lý đầy đủ, tại huyện Thanh Trì lên thổ cư, tổng chi phí chỉ hết khoảng 2,3 tỷ đồng (bao gồm cả các chi phí đi lại, ngoài lề...).

Lô đất trên, theo anh Tùng, nằm gần khu dân cư đoạn qua xã Tân Triều, được anh mua vào từ cuối năm 2022, khi chủ cũ gãy đòn bẩy tài chính phải bán lỗ gần 200 triệu đồng so với giá gốc để cắt nợ.

Sở dĩ anh Tùng “thở phào” là bởi vào đầu năm 2024, khi chị làm sổ (xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), giá đất khu vực này theo bảng giá đất cũ, theo đó anh chỉ phải nộp tiền sử dụng đất với giá khá thấp so với giá thị trường.

Trong khi nếu tính theo bảng giá đất vừa công bố, anh Tùng sẽ phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn rất nhiều. “Theo thông tin tôi nắm được, tại huyện Thanh Trì giá đất ở vị trí đẹp nhất trên 3 tuyến đường, gồm Nguyễn Xiển (đoạn qua xã Tân Triều), Nghiêm Xuân Yêm (đoạn qua xã Tân Triều và đoạn từ Cầu Dậu đến hết xã Thanh Liệt) và Phạm Tu có mức cao nhất 116,9 triệu đồng/m2. Với giá này, tôi sẽ phải chi thêm vài tỷ đồng”, anh Tùng chia sẻ.

Cơ hội đi cùng rủi ro

Tương tự, ông Quân, một nhà đầu tư có gần 10 năm kinh nghiệm, cũng như “mở cờ trong bụng” khi chuyển đổi xong mục đích sử dụng cho lô đất nông nghiệp tại Đông Anh lên thổ cư cách đây 6 tháng. Lô đất này được ông Quân mua vào từ khoảng năm 2017, giá gần 1,8 tỷ đồng.

Theo bảng giá đất cũ, ông Quân chỉ phải nộp chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng hơn 500 triệu đồng. Trong khi đó, nếu bây giờ mới thực hiện chuyển đổi theo bảng giá đất mới, ông có thể thêm khoảng 1,9 tỷ đồng. Tính ra tiền chuyển đổi còn cao hơn tiền mua đất.

“Lô đất có vị trí đẹp, mới đây đã có khách trả hơn 4 tỷ đồng, tức tăng hơn 2 lần giá mua vào, nhưng tôi chưa muốn bán. Một phần vì cũng chưa có nhu cầu về tài chính, một phần muốn đợi thêm, chắc chắn giá sẽ còn tăng nữa theo mặt bằng bảng giá đất mới”, ông Quân kỳ vọng.

Bảng giá đất được xác định căn cứ vào mục đích, thời hạn sử dụng đất, các yếu tố khác ảnh hưởng... Đây là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, tiền thuê đất, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lệ phí quản lý, tiền phạt, bồi thường khi vi phạm trong lĩnh vực đất đai và giá khởi điểm để đấu giá đất.

Trong báo cáo về tình hình giá bất động sản gửi Văn phòng Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng cho biết, theo tính toán, chi phí sử dụng đất của các dự án sẽ tăng lên khá nhiều khi áp dụng giá đất mới.

Thực tế cũng cho thấy trong thời gian qua, tình hình giá bất động sản và nhà ở tại nhiều đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM đã ghi nhận đà leo thang, đặc biệt sau những điều chỉnh về chính sách đất đai và sự hồi phục của nền kinh tế sau đại dịch.

Những diễn biến thực tế cho thấy kỳ vọng đất nền tại Hà Nội và vùng ven sẽ khởi sắc hơn theo bảng giá đất mới của nhà đầu tư là có cơ sở. Tuy nhiên, theo chuyên gia, thời điểm này nhà đầu tư đất nền cần có sự cân nhắc kỹ càng khi đầu tư lô đất nền ở khu vực nằm trong giai đoạn đang chuyển giao theo quy định các Luật mới, đặc biệt trong khu vực cấm phân lô bán nền.

Người mua cần đảm bảo chắc chắn lô đất đầu tư đó có pháp lý rõ ràng. Bởi, thị trường đất nền đang đứng trước chu kỳ mới với tiềm năng tăng giá mạnh khi nguồn cung được dự báo giảm. Tuy nhiên, các quy định mới cũng đang siết chặt các điều kiện về chuyển đổi mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, đòi hỏi các nhà đầu tư cần tính toán kỹ trước khi xuống tiền.

“Ưu tiên lúc này là các sản phẩm có pháp lý đầy đủ, phục vụ nhu cầu ở thực, gần khu vực đông dân cư, khu công nghiệp… với tầm nhìn trung và dài hạn, từ 3-5 năm và không dùng đòn bẩy tài chính. Thị trường đất nền lúc này được ví như “chiếc lò xo bị nén” sẵn sàng bật tăng, tuy nhiên, cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư không tính toán kỹ”, một chuyên gia khuyến cáo.

Hưng Nguyên