Trong quý đầu năm 2026, thị trường bất động sản ghi nhận sự chững lại rõ rệt ở nhiều phân khúc, đặc biệt là đất nền và nhà riêng. Thanh khoản chưa cải thiện, tâm lý nhà đầu tư thận trọng hơn khiến thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh và phân hóa.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy xu hướng này đang diễn ra khá rõ. Tại Hà Nội, giá đất nền trong quý I/2026 giảm khoảng 4% so với cuối năm 2025, trong khi tại TPHCM, giá nhà riêng giảm khoảng 2%.
Chia sẻ về chiến lược đầu tư, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng, nơi nào có dân cư đến sinh sống, nơi đó sẽ có dòng tiền. Nhà đầu tư nên giữ sự thận trọng, chỉ nên đầu tư đất nền có khả năng ở thực và kinh doanh tốt. Giá phải tương xứng với giá trị sử dụng và khả năng khai thác dòng tiền, bởi thời gian qua nhiều khu vực đã bị đẩy giá vượt xa giá trị thực. Bên cạnh đó, yếu tố pháp lý, quy hoạch và tính thanh khoản phải được đặt lên hàng đầu.
Chủ tịch G6 cũng khuyến nghị không nên kỳ vọng “lướt sóng” ngắn hạn mà nên xác định chiến lược trung và dài hạn. “Từ năm 2019 đến nay, mặt bằng giá đất nền đã tăng trung bình khoảng 50%, thậm chí có nơi tăng cao hơn, nên khả năng tăng thêm nhiều lần trong thời gian tới là không dễ, trừ các khu vực đặc biệt có sự xuất hiện của đại dự án, trung tâm hành chính mới, khu vui chơi giải trí hoặc khu công nghiệp quy mô lớn”, ông Quê nhận định.
Ghi nhận từ một số môi giới tại khu vực ven Hà Nội như Đông Anh, Hoài Đức cho thấy lượng giao dịch đất nền thời gian qua giảm rõ rệt so với cùng kỳ năm trước.
Anh Lê Hòa, môi giới đất nền tại khu vực Đông Anh cho biết, từ đầu năm đến nay, người mua chủ yếu đi xem, khảo sát, so sánh giá, rất ít người xuống tiền, trừ các lô đất thực sự đẹp, có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi và mức giá hợp lý, sát giá trị thực. Nhiều sản phẩm từng được đẩy giá cao trong giai đoạn trước hiện gần như không phát sinh giao dịch.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở, CBRE Việt Nam cho rằng năm nay thị trường sẽ bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh khi các nghị định và luật mới được áp dụng đồng bộ, giúp bóc tách các yếu tố giá trị không bền vững và nhường chỗ cho những tài sản có giá trị thực.
Theo ông Kiệt, quy định mã định danh bất động sản là điểm nhấn, giúp kiểm soát chính xác quyền sở hữu, minh bạch hóa mặt bằng giá và giao dịch. Cơ chế này giúp hạn chế tình trạng đứng tên hộ, đồng thời góp phần làm rõ giá trị thật của tài sản trên thị trường.
Việc xóa bỏ kịch bản “hai giá” sẽ trở nên rõ nét hơn khi bảng giá đất được điều chỉnh sát với thực tế. Ông Kiệt cũng cho rằng thị trường đang chứng kiến quá trình chấm dứt của “kỷ nguyên phân lô” đối với đất nền, khi quy định cấm phân lô bán nền tại đô thị loại I, II và III có thể khiến nguồn cung đất nền tự phát giảm khoảng 80%.
Những loại hình đất nông nghiệp, đất rừng từng được “thổi phồng” dưới danh nghĩa bất động sản nghỉ dưỡng để phân lô bán nền cũng sẽ dần mất thanh khoản. “Đây không chỉ là sự sụt giảm tạm thời mà là quá trình đào thải tất yếu. Những loại hình không tạo ra giá trị sử dụng thực, núp bóng dự án sẽ bị loại bỏ khỏi cuộc chơi khi dòng tiền không còn dễ dãi”, ông Kiệt nhận định.
