Lượng cung lớn đổ bộ thị trường, chủ yếu là phân khúc cao cấp
Giá chung cư tại các đô thị lớn tiếp tục tăng trong bối cảnh nguồn cung mới dần cải thiện, nhưng chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp và cao cấp. Điều này khiến cơ hội sở hữu nhà của người thu nhập thấp ngày càng thu hẹp, đồng thời làm thay đổi xu hướng dòng tiền đầu tư trên thị trường bất động sản.
Theo dữ liệu từ Savills, năm 2025 ghi nhận nguồn cung căn hộ mới cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, chủ yếu đến từ phân khúc trung cấp. Giá bán vẫn duy trì xu hướng tăng, với mức giá sơ cấp trung bình khoảng 102 triệu đồng/m2. Các sản phẩm có giá từ 4 tỉ đồng trở lên chiếm tỉ trọng lớn, cho thấy mặt bằng giá mới đang dần được thiết lập.
Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, động lực thị trường đang cải thiện nhưng nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cấp. Việc mở rộng hạ tầng có thể giúp mở ra thêm các cơ hội phát triển sản phẩm nhà ở đại chúng với mức giá hợp lý hơn.
Trong năm 2026, thị trường dự kiến đón thêm khoảng 18.454 căn hộ mới, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và trung cấp. Các khu vực lân cận như Hưng Yên và Bắc Ninh được kỳ vọng sẽ đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu chưa được đáp ứng tại Hà Nội nhờ lợi thế về quỹ đất và hạ tầng kết nối.
Tại TP.HCM, nguồn cung phân khúc trung cấp ngày càng khan hiếm, người mua được dự báo sẽ dịch chuyển dần ra các khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận như Bình Dương, nơi có nhiều lựa chọn hơn về mặt giá cả. Sự phát triển của các dự án đại đô thị quy mô lớn và hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng đang thúc đẩy xu hướng mở rộng thị trường nhà ở ra ngoài khu vực trung tâm.
Dự báo trong giai đoạn 2026-2028, thị trường căn hộ TP.HCM dự kiến sẽ bổ sung khoảng 58.000 căn từ 80 dự án, trong đó khu Đông chiếm khoảng 50% nguồn cung và tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường.
Ông Troy Griffiths - Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam nhận định thị trường căn hộ đang cho thấy sự phục hồi về thanh khoản, nhưng nguồn cung vẫn còn hạn chế và tập trung ở các phân khúc giá cao, tạo ra sự phân hóa giữa các nhóm người mua.
Cơ cấu nguồn cung căn hộ đang nghiêng mạnh về phân khúc trung cấp và cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở giá phù hợp lại khan hiếm. Khi mặt bằng giá liên tục tăng, giấc mơ sở hữu nhà của nhiều người thu nhập trung bình và thấp ngày càng trở nên xa vời, nhất là tại các đô thị lớn.
Nỗ lực cải thiện nguồn cung nhà ở bình dân
TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường hưởng lợi trực tiếp từ những nỗ lực tháo gỡ pháp lý và đẩy mạnh đầu tư công của Chính phủ. Với kế hoạch giải ngân khoảng 1 triệu tỉ đồng cho hạ tầng, thị trường không chỉ sôi động tại các đô thị lớn mà còn lan tỏa đến các vùng kinh tế mới.
Theo ông Đính, trong bức tranh chung, phân khúc nhà ở vẫn giữ vai trò trọng tâm nhờ sự quan tâm của Nhà nước. Chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội đang ghi nhận những bước tiến với mục tiêu hoàn thành vào năm 2028 và dự kiến đạt khoảng 1,5 triệu căn vào năm 2030, vượt kế hoạch ban đầu.
Ông cũng cho rằng sự kết hợp giữa các chính sách khơi thông nguồn cung và mức tăng trưởng tín dụng duy trì khoảng 15% đang tạo môi trường thuận lợi cho thị trường. Các dự án chất lượng cùng các loại hình bất động sản từ công nghiệp đến bán lẻ có thể duy trì đà tăng trưởng ổn định trong năm 2026.
Về dài hạn, việc hoàn thiện khung pháp lý, tháo gỡ các vướng mắc trong phát triển dự án và sự hoàn thiện của các dự án hạ tầng lớn được kỳ vọng sẽ góp phần cải thiện nguồn cung, trong đó các mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng có thể mở ra thêm nguồn cung nhà ở dọc theo các trục hạ tầng trọng điểm.
Tư duy đầu tư thay đổi, dòng tiền dịch chuyển
Giá nhà tăng cao cũng đang tác động mạnh đến xu hướng dòng tiền trên thị trường bất động sản. Thực tế thị trường hiện nay, một sự chuyển dịch đáng chú ý đã diễn ra khi dòng tiền đầu tư không còn đổ vào những dự án mang tính kỳ vọng tăng giá, mà chuyển sang các tài sản có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định.
Một làn sóng đầu tư đang hướng đến bất động sản tại các đô thị lớn và khu vực có hạ tầng phát triển, nơi giá trị tài sản không chỉ nằm ở khả năng tăng giá mà còn ở khả năng cho thuê, khai thác dòng tiền. Đây được xem là sự chuyển dịch từ tư duy đầu cơ sang đầu tư giá trị.
Anh Nguyễn Văn Hùng, môi giới bất động sản có hơn 15 năm kinh nghiệm tại Hà Nội cho biết, giá nhà tăng cao trong những năm gần đây khiến tư duy đầu tư bất động sản cũng thay đổi đáng kể. Trước đây nhiều nhà đầu tư mua nhà chủ yếu chờ tăng giá để bán lại, nhưng hiện nay họ quan tâm nhiều hơn đến khả năng tài sản có thể mang lại lợi nhuận kép, vừa tạo dòng tiền hàng tháng, vừa kỳ vọng tăng giá trị trong dài hạn.
Theo anh Hùng, những căn hộ tại các khu đô thị lớn, khu vực gần đường vành đai, khu công nghiệp, trường đại học hoặc các tuyến giao thông lớn thường được nhà đầu tư tìm mua vì dễ cho thuê và có tỉ lệ lấp đầy tốt. Nhà đầu tư hiện nay cũng thận trọng hơn, tính toán kỹ về hiệu quả khai thác tài sản thay vì mua theo tâm lý lướt sóng như giai đoạn trước.
