Giá chung cư đã tăng quá cao, dòng tiền dịch chuyển tìm hướng đi mới

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), quý III/2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 34.000 giao dịch thành công, nâng tỉ lệ hấp thụ lên 66%, tăng 12 điểm % so với quý trước nhờ hàng tồn kho được giải phóng. Nguồn cung mới đạt tỉ lệ hấp thụ 77%, tương đương 27.000 giao dịch, tăng 23%. Trong đó, căn hộ chung cư chiếm hơn 66% tổng lượng giao dịch, với tỉ lệ hấp thụ lên tới 81%, trong khi phân khúc thấp tầng đạt 60%.

Tính chung 9 tháng đầu năm, tỉ lệ hấp thụ trên nguồn cung mở bán mới đạt 68%, tương đương hơn 58.000 giao dịch thành công, gấp đôi cùng kỳ năm 2024. VARS cho biết phần lớn giao dịch đến từ nhu cầu của người mua bất động sản thứ hai trở lên, cho thấy xu hướng đầu tư tiếp tục chiếm ưu thế trên thị trường.

Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes - nhận định, giá các sản phẩm nhà ở mở bán lần đầu tiếp tục “neo” ở mức cao, kéo theo mặt bằng giá thứ cấp tăng mạnh. Giao dịch thứ cấp vì thế sôi động hơn do hàng sơ cấp đa phần là sản phẩm hình thành trong tương lai, khiến người mua có xu hướng chuyển sang sản phẩm chuyển nhượng sẵn có.

Trong quý III/2025, Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng giá căn hộ chung cư, theo sau là Đà Nẵng, trong khi TP.Hồ Chí Minh cũng ghi nhận mức tăng đáng kể ở cả giá bán sơ cấp và thứ cấp. So với kỳ gốc, giá bán bình quân tăng lần lượt: Hà Nội 96,2%, Đà Nẵng 72,6% và TP.Hồ Chí Minh 56,9%. Giá bán trung bình căn hộ tại Hà Nội đạt 78,9 triệu đồng/m2, tăng 5% so với quý trước; TP.Hồ Chí Minh đạt 81,6 triệu đồng/m2 còn Đà Nẵng đạt 67,4 triệu đồng/m2, tăng khoảng 7%.

Giá bán sản phẩm biệt thự, liền kề, nhà phố trong quý III dao động từ 50-400 triệu đồng/m2, tăng 5-10% so với giai đoạn trước.

Giá bán sản phẩm thấp tầng tiếp tục tăng 10-15% so với cùng kỳ năm trước trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, giá căn hộ cao tầng leo thang khiến một phần dòng vốn đầu tư dịch chuyển sang phân khúc thấp tầng. Hà Nội ghi nhận mức tăng mạnh nhất, đặc biệt tại các dự án có nền giá dưới 200 triệu đồng/m2.

Báo cáo mới đây của Batdongsan.com.vn cho thấy, dòng tiền từ khu vực phía Bắc đang có xu hướng dịch chuyển vào miền Nam do dư địa tăng trưởng còn lớn. Trong 6 tháng đầu năm, 75% tổng lượng khách tìm mua bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh đến từ nhà đầu tư ngoài địa phương, trong đó các tỉnh phía Bắc chiếm tới 61%. Tỉ lệ nhà đầu tư đến từ Hà Nội chiếm 33%, Hải Phòng và Nam Định cùng 24%, Quảng Ninh 10%.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam - cho rằng, chênh lệch giá là nguyên nhân chính khiến nhà đầu tư phía Bắc quay lại thị trường miền Nam. Giá nhà tại Hà Nội đã lên quá cao, khiến biên lợi nhuận đầu tư không còn hấp dẫn, trong khi bất động sản phía Nam vẫn có mức giá thấp hơn và dư địa tăng giá theo hạ tầng còn tốt.

Vị chuyên gia cho biết thêm, sự quan tâm của khách hàng phía Bắc tập trung tại các khu vực đang được đầu tư hạ tầng mạnh mẽ hoặc nằm trong hướng quy hoạch TOD (phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng) của TP.Hồ Chí Minh. Không chỉ dừng ở trung tâm, dòng tiền này còn mở rộng sang các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Tây Ninh, bám theo các trục vành đai, metro.

Theo ông Tuấn, các nhà đầu tư phía Bắc kỳ vọng bất động sản TP.Hồ Chí Minh có thể tăng giá nhanh tương tự Hà Nội giai đoạn 2023-2024. Bên cạnh yếu tố lợi nhuận, nhiều người cũng quan tâm hơn đến dòng tiền bền vững từ cho thuê và lợi thế hạ tầng hoàn thiện. Xu hướng dịch chuyển dòng vốn giữa hai đầu đất nước cho thấy sự linh hoạt của nhà đầu tư trong giai đoạn mới, khi họ sẵn sàng mở rộng địa bàn để tìm kiếm cơ hội sinh lời cao hơn ở những khu vực còn tiềm năng.