Nhà liền thổ và căn bệnh ‘sôi bề mặt, lạnh trong ruột’, sống nhờ dòng tiền đầu cơ

Khảo sát của VnBusiness tại nhiều sàn giao dịch tại TP.HCM, chỉ trong 3 quý đầu năm 2025, lượng sản phẩm nhà liền thổ, biệt thự, shophouse mở bán mới đã tăng gấp đôi so với cùng kỳ 2024, mức tăng mạnh nhất trong nhiều năm trở lại đây.

Cung nhiều, giá cao

Hàng loạt “ông lớn” như Vingroup, CapitaLand, Sun Group, Kita Group, Vạn Phúc Group, Bitexco… đồng loạt tung ra sản phẩm mới, khiến thị trường từ Bắc chí Nam tràn ngập dự án.

Chỉ riêng Vingroup đã triển khai một loạt siêu đô thị như Vinhomes Wonder City (Hà Nội), Green Paradise (TP.HCM), Green City (Long An), Golden City (Hải Phòng) hay Vinpearl Làng Vân (Đà Nẵng).

Nguyên nhân khiến nguồn cung tăng mạnh, theo giới phân tích, không hoàn toàn do nhu cầu, mà chủ yếu xuất phát từ thay đổi pháp lý. Các dự án mới không còn được phép phân lô bán nền, buộc chủ đầu tư phải xây nhà hoàn thiện mới được bán. Kết quả là, thống kê nguồn cung tăng vọt, trong khi cầu thực vẫn yếu.

Dù nguồn cung tăng mạnh, giá nhà liền thổ vẫn không hề hạ nhiệt. Báo cáo của CBRE Việt Nam cho thấy, giá sơ cấp trung bình của nhà liền thổ tại TP.HCM hiện khoảng 300 triệu đồng/m², tức một căn 100 m² có giá từ 30 tỷ đồng. Các căn nhỏ khoảng 50-75 m² cũng không dưới 15 tỷ đồng.

Nguồn cung nhà liền thổ tăng, nhưng thanh khoản không dễ (Ảnh minh họa: HN).

Trên thị trường thứ cấp, giá vẫn neo ở mức 160 triệu đồng/m², tương đương 8–16 tỷ đồng mỗi căn. Trong khi đó, thu nhập bình quân của người lao động TP.HCM chỉ khoảng 170 triệu đồng/năm, nghĩa là mất tới 176 năm tích lũy mới mua nổi một căn nhà liền thổ – một khoảng cách phi lý, đẩy giấc mơ an cư của người dân ra xa tầm với.

Không chỉ ở TP.HCM, tại Hà Nội và các tỉnh vệ tinh như Bắc Ninh, Hưng Yên, Long An (cũ), Bình Dương (cũ)…, giá các dự án thấp tầng cũng ở mức 7–10 tỷ đồng mỗi căn, thậm chí cao hơn tại khu vực trung tâm.

Trong khi đó, không ít dự án dù “quảng cáo trên mây”, nhưng có lượng dân cư thưa thớt, hạ tầng chưa hoàn thiện, thiếu việc làm và dịch vụ tiện ích, dẫn tới tình trạng các khu đô thị mới trở nên “đẹp trên bản vẽ nhưng vắng bóng người ở”.

Thị trường sống nhờ nhà đầu tư

Trong bối cảnh cung nhiều, giá cao, cầu ít, theo giới quan sát, có một thực tế là phần lớn giao dịch hiện nay không đến từ người mua để ở, mà đến từ nhà đầu tư mua đi bán lại.

Điển hình như trường hợp của anh Đặng Tiến Cường, một nhà đầu tư cá nhân được ví như “tay chơi săn nhà liền thổ” kỳ cựu ở cả hai đầu Hà Nội và TP.HCM, từ đầu năm 2025 đến nay gần như luôn xuất hiện tại các dự án biệt thự, liền kề được đánh giá cao.

Thời gian qua, khi các “ông lớn” như Vingroup, Sun Group, CapitaLand, Kita Group… đồng loạt tung ra loạt dự án thấp tầng quy mô lớn, anh Cường cùng nhóm của mình liên tục tỏa đi săn hàng “nóng”.

Một trong những thương vụ ấn tượng nhất diễn ra vào giữa quý II vừa qua, khi nhóm của anh Cường rót tiền mua liền 2 căn liền kề tại khu đô thị phía Tây Hà Nội với tổng giá trị gần 30 tỷ đồng, rồi chỉ 2 tháng sau tiến hành “sang tay” lại cho một nhóm nhà đầu tư khác, thu về chênh lệch gần 2 tỷ đồng.

“Giờ thị trường không phải chỗ để giữ lâu”, anh Cường nói nửa đùa nửa thật và khẳng định với VnBusiness rằng chỉ cần đoán đúng thời điểm và chọn đúng dòng sản phẩm, là có thể 'ăn' được vài trăm triệu đồng, thậm chí tiền tỷ mỗi vòng.

Những phi vụ như thế, ở góc độ cá nhân, thể hiện độ “tỉnh táo” và nhanh nhạy của nhà đầu tư. Nhưng ở góc độ thị trường, lại cho thấy một thực tế đáng lo, nhà liền thổ đang bị biến thành công cụ đầu cơ thay vì nơi để ở. Dòng tiền không hướng tới nhu cầu thật, mà chỉ chạy vòng quanh giữa những nhóm “cá mập” mua để bán qua bán lại.

Thực tế, trong khi nhà đầu tư liên tục “mua đi bán lại”, thì phần đông người dân đang bị đẩy ra xa khỏi giấc mơ sở hữu nhà liền thổ. Theo CBRE, giá nhà liền thổ tại TP.HCM đã lên tới 300 triệu đồng/m² trên thị trường sơ cấp, tương đương 15–40 tỷ đồng mỗi căn. Với thu nhập trung bình khoảng 170 triệu đồng/năm, người dân cần tới 176 năm mới mua nổi một căn nhà – một con số phi lý.

JLL Việt Nam cũng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ của phân khúc nhà thấp tầng trong quý II chỉ đạt 27%. Còn DKRA báo cáo lượng tiêu thụ tháng 7 chỉ đạt 8% nguồn cung sơ cấp – phần lớn là những căn dưới 10 tỷ đồng.

Nói cách khác, thị trường đang “thừa hàng cao cấp, thiếu hàng vừa túi tiền”. Điều này cũng cho thấy, thị trường đang bị “làm nóng” bởi chính các nhà đầu tư, còn nhu cầu ở thực vẫn chưa đủ sức kích hoạt chu kỳ phục hồi.

Một khi lớp nhà đầu cơ rút lui, hoặc buộc phải rút lui khi các công cụ quản lý được siết chặt như thuế quan, chống đầu cơ, thanh khoản thị trường nhà liền thổ triệu đô có nguy cơ sụp đổ.

Đáng nói, trước áp lực tồn kho và sức mua yếu, các doanh nghiệp bất động sản đang bước vào cuộc chạy đua ưu đãi chưa từng có. Nếu như giai đoạn 2018–2020, mức chiết khấu chỉ 3–5% hoặc hỗ trợ lãi 0% trong 12 tháng, thì nay, chiết khấu trực tiếp có thể lên tới 10–15% cho khách thanh toán sớm.

Đồng thời là các gói hỗ trợ vay tới 70% giá trị sản phẩm, lãi suất 0% kéo dài 24–30 tháng, ân hạn nợ gốc đến 18 tháng. Tặng quà lớn như xe hơi, gói nội thất, thẻ nghỉ dưỡng, hoặc chiết khấu thêm cho khách mua nhiều căn...

Dù được đánh giá tích cực, song theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, những chính sách này chỉ mang tính “giữ nhịp”, không tạo ra sức cầu thật. Thị trường thấp tầng đang ở giai đoạn bản lề, nguồn cung nhiều, giá cao, sức mua yếu. Doanh nghiệp buộc phải chọn giữa bán nhanh hay giữ hàng.

Rõ ràng, thị trường hiện nay nếu không có ưu đãi, gần như chẳng ai dám mua. Nhưng hết ân hạn, áp lực trả nợ sẽ rất lớn nếu thị trường chưa kịp hồi phục. Nghịch lý của thị trường hiện nay nằm ở chỗ nguồn cung dồi dào nhưng không thể hạ giá, bởi giá đất chiếm tới 70–80% giá thành căn nhà. Cộng thêm chi phí xây dựng và tài chính, các sản phẩm thấp tầng đang thất thế so với nhiều loại hình khác, như căn hộ, đất nền.

Khi giá quá cao, người mua ở thực không thể tiếp cận. Khi không có người ở thật, khu đô thị thiếu sức sống, giá trị đầu tư không bền vững. Vòng luẩn quẩn ấy khiến thị trường thấp tầng “sôi bề mặt nhưng lạnh trong ruột”, phụ thuộc hoàn toàn vào dòng tiền của nhà đầu tư và ưu đãi ngắn hạn.

Hưng Nguyên