 |
| Trên thị trường bất động sản thứ cấp, việc giảm giá đang diễn ra mạnh hơn trên thị trường sơ cấp. Ảnh: Thu Hiền |
Giá nhà giảm nhưng thanh khoản vẫn khó khăn
Thị trường bất động sản đang xuất hiện những tín hiệu điều chỉnh về giá bán, đặc biệt trên thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, diễn biến này chưa đi cùng sự cải thiện rõ rệt về sức mua, trong khi mặt bằng giá nhà tại các đô thị lớn vẫn duy trì ở mức cao, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân tiếp tục gặp khó khăn.
Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành ngày 21/10, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định, giá nhà ở có xu hướng giảm là tín hiệu đáng mừng, phù hợp với định hướng đưa giá nhà về mức hợp lý. Tuy nhiên, việc giá giảm đi cùng tình trạng sức mua và tổng cầu suy giảm lại là vấn đề đáng quan ngại.
Theo HoREA, trên thị trường sơ cấp, giá bất động sản, nhà ở do một số chủ đầu tư dự án bán ra chỉ giảm khoảng trên dưới 5%. Trong khi đó, mức điều chỉnh trên thị trường thứ cấp sâu hơn, khi một số nhà đầu tư phải bán lại bất động sản để cắt lỗ. Đáng chú ý, có trường hợp giá bất động sản thứ cấp giảm tới 20 - 30% nhưng vẫn khó tìm được người mua.
Diễn biến giảm giá trên thị trường thứ cấp cũng được ghi nhận trong báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản quý III/2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI).
Theo đơn vị này, giá bán sơ cấp trong quý III/2026 có xu hướng điều chỉnh giảm so với quý trước ở hầu hết các loại hình sản phẩm và vùng thị trường. Trong khi đó, giá bán thứ cấp giảm mạnh, đặc biệt tại một số bất động sản đang chịu áp lực lớn từ chi phí lãi vay, phản ánh xu hướng điều chỉnh giá nhằm cải thiện khả năng giao dịch trong bối cảnh thanh khoản còn hạn chế.
Tại Hà Nội, dữ liệu từ CBRE cho thấy, trong quý III/2026, giá chào bán căn hộ trên thị trường thứ cấp đạt trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm 5% so với quý trước và giảm 8% so với cùng kỳ năm 2025. Đây là lần đầu tiên giá căn hộ thứ cấp ghi nhận mức giảm theo năm sau hai năm tăng trưởng nóng.
Đối với phân khúc biệt thự, liền kề, giá chào bán thứ cấp trung bình đạt khoảng 183 triệu đồng/m2 đất, giảm 6% theo quý và 4% theo năm, trở về tương đương mặt bằng giá quý II/2025.
Theo CBRE, áp lực điều chỉnh giá căn hộ thứ cấp chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, buộc phải giảm giá chào bán để tăng khả năng hấp thụ khi chi phí lãi vay vượt khả năng chịu đựng trung hạn. Điều này tạo ra một nhóm nguồn cung thứ cấp có mức giá cạnh tranh hơn, song thanh khoản nhìn chung vẫn hạn chế do tâm lý thận trọng, ngay cả với người mua có nhu cầu ở thực.
Dữ liệu từ Savills cũng ghi nhận xu hướng giảm giá trên thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội. Trong quý III/2026, giá bán thứ cấp trung bình đạt khoảng 75 triệu đồng/m2, giảm theo quý ở tất cả các hạng căn hộ nhưng vẫn tăng so với cùng kỳ năm trước. Đây là quý thứ ba liên tiếp giá căn hộ thứ cấp điều chỉnh giảm.
Trong khi đó, giá chào bán sơ cấp trung bình ở mức 107 triệu đồng/m2, giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn tăng theo năm.
Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, giá sơ cấp và thứ cấp thuộc hai rổ hàng khác nhau. Người mua trên thị trường thứ cấp có thể lựa chọn sản phẩm với mức giá thấp hơn nhưng thường phải thanh toán gần như toàn bộ giá trị căn hộ, trong khi thị trường sơ cấp cho phép thanh toán theo tiến độ nhưng giá cao hơn và ít lựa chọn hơn.
Trở lại với những khó khăn của thị trường, HoREA chỉ ra rằng, mặc dù giá nhà có xu hướng giảm, mặt bằng giá tại các đô thị lớn nhìn chung vẫn ở mức cao. Cùng với đó, việc tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp và người mua nhà còn khó khăn, chi phí vốn tăng, sức mua suy giảm, khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản thiếu dòng tiền, giảm thanh khoản, thậm chí có doanh nghiệp rơi vào tình trạng mất thanh khoản.
Nguồn cung nhà ở vẫn lệch về phân khúc cao cấp
Bên cạnh sức mua suy giảm, HoREA cho rằng cơ cấu sản phẩm nhà ở trên thị trường tiếp tục tồn tại những bất cập, khi nguồn cung vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê giá phù hợp còn rất thiếu.
Dẫn báo cáo của UBND TP. Hồ Chí Minh, Hiệp hội cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2026, nguồn cung nhà ở trên địa bàn vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp và trung - cao cấp. Nhà chung cư chiếm 73,6% số căn hộ đủ điều kiện huy động vốn, phân khúc trung cấp chỉ chiếm 7,1% và chưa có phân khúc nhà ở bình dân.
Theo HoREA, thực trạng này cho thấy cần tiếp tục cơ cấu lại thị trường bất động sản, tăng nguồn cung sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp và thu nhập trung bình.
Hiệp hội nhận định, các cơ chế, chính sách đang được triển khai nhằm tháo gỡ khó khăn cho dự án bất động sản, tăng nguồn cung nhà ở thương mại và nhà ở xã hội là những giải pháp quan trọng để đưa giá nhà về mức hợp lý.
Tuy nhiên, bên cạnh chính sách phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê giá phù hợp, HoREA cho rằng cần bổ sung cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở thương mại có giá bán phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, thu nhập thấp.
Đây là nhóm sản phẩm hướng đến nhu cầu thực của đông đảo người dân, trong đó có những người không thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng cũng khó tiếp cận các sản phẩm nhà ở thương mại trên thị trường.
HoREA đề nghị bổ sung chính sách phát triển loại hình nhà ở này vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đồng thời giao thẩm quyền, trách nhiệm cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với điều kiện thực tế từng địa phương.
Cùng với đó, Hiệp hội kiến nghị các giải pháp hỗ trợ tín dụng, giảm lãi suất cho vay thực chất để giảm khó khăn cho doanh nghiệp và người mua nhà.
Theo HoREA, tiêu dùng bất động sản là một bộ phận của tiêu dùng trong nền kinh tế. Vì vậy, bên cạnh các giải pháp tăng nguồn cung, cần có những biện pháp kích cầu tiêu dùng bất động sản hướng đến nhu cầu thực, nhất là nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp và thu nhập trung bình.
Hiệp hội cho rằng, việc tăng nguồn cung dự án, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở và có các giải pháp kích cầu hướng đến nhu cầu thực cần được thực hiện đồng bộ, qua đó góp phần kéo giảm giá nhà về mức hợp lý, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững.
