Giá bán chung cư Hà Nội sẽ diễn biến ra sao thời gian tới?

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội, trong 6 tháng cuối năm 2025, Hà Nội dự kiến đón khoảng 11.500 căn hộ mới ra mắt thị trường. Tuy nhiên, phần lớn nguồn hàng này tập trung ở phân khúc trung – cao cấp, khiến bức tranh sản phẩm mất cân đối. Phân khúc bình dân, vốn đáp ứng nhu cầu ở thực đông đảo, vẫn tiếp tục khan hiếm.

Đáng chú ý, từ năm 2026 trở đi, bối cảnh sẽ có sự thay đổi lớn khi nhiều dự án hoàn tất thủ tục pháp lý và chính thức mở bán. Dự báo giai đoạn 2026–2027, thị trường Hà Nội sẽ bổ sung khoảng hơn 46.000 căn hộ, trong đó phần lớn tọa lạc ở khu vực ngoại thành. Đây là con số được đánh giá “kỷ lục” trong nhiều năm trở lại đây.

Tuy vậy, nguồn cung lớn không đồng nghĩa với áp lực giảm giá đồng loạt. Theo bà Hằng, sự điều chỉnh giá – nếu có – sẽ chỉ xuất hiện ở những khu vực có quỹ đất dồi dào, hạ tầng chưa theo kịp. Ngược lại, tại những trục giao thông trọng điểm như vành đai 2 và vành đai 3, đặc biệt với các dự án được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, giá bán khó có khả năng đi xuống. Sự khan hiếm quỹ đất và nhu cầu ở thực cao sẽ giữ cho giá duy trì ổn định, thậm chí có thể tăng nhẹ. Bức tranh thị trường thời gian tới không phải là kịch bản giảm giá toàn diện, mà là sự phân tầng rõ nét: những dự án ở vị trí chiến lược tiếp tục giữ giá hoặc tăng nhẹ, trong khi các sản phẩm ở vùng xa có thể đối diện với sức ép điều chỉnh.

Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam – cho rằng chung cư vẫn là nguồn cung chủ lực trong thời gian tới, với tỷ trọng lớn nhất thuộc về phân khúc cao cấp và hạng sang. Đây chính là nguyên nhân khiến thị trường tiếp tục rơi vào tình trạng “lệch pha” cung – cầu: trong khi nhu cầu ở thực tập trung chủ yếu vào sản phẩm vừa túi tiền, thì nguồn cung lại thiên về phân khúc giá cao.

Nguyên nhân cốt lõi nằm ở chi phí phát triển dự án. Tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu chi phí và đang liên tục tăng. Cùng với đó là chi phí đầu tư hạ tầng và tiện ích ngày càng cao, khiến giá bán sơ cấp khó có cơ hội giảm. Ông Đính nhận định, mặt bằng giá sơ cấp sẽ tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới. Ngược lại, ở thị trường thứ cấp, giá có thể chỉ cải thiện nhẹ, chủ yếu tại những khu vực xuất hiện nguồn cung mới với mức giá neo cao.

Giải pháp nào để “giảm nhiệt” giá nhà?

Trước áp lực giá leo thang, câu hỏi đặt ra là giải pháp nào có thể giúp cân bằng thị trường? Bà Đỗ Thu Hằng nhấn mạnh: Hà Nội đang đồng loạt triển khai nhiều biện pháp, từ cải cách thủ tục pháp lý, mở rộng hạ tầng, đến thí điểm các dự án nhà ở mới. Đặc biệt, các khu vực ngoài vành đai 3 – 3,5 đang được nghiên cứu phát triển thêm dự án. Khi những sản phẩm này chính thức ra thị trường, chúng có thể tạo tác động tích cực, góp phần hạ nhiệt giá.

Tuy nhiên, “nút thắt” lớn nhất vẫn là chi phí sử dụng đất. Khi chi phí này được tính toán ở mức hợp lý, đảm bảo cân bằng lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp, giá nhà mới có cơ hội điều chỉnh về mức phù hợp hơn với sức mua của người dân. Bà Hằng cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của các chính sách hỗ trợ: ưu đãi thuế, tín dụng, cũng như cơ chế đất đai dành cho các dự án nhà ở vừa túi tiền. Đây là những điều kiện then chốt để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc đang rất thiếu hụt này.

Ông Nguyễn Văn Đính cũng đồng tình rằng, chìa khóa để đưa giá căn hộ về mức hợp lý là gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà giá rẻ. Theo ông, khi loại hình này phát triển mạnh, mặt bằng giá chung cư trung bình sẽ tự động giảm xuống, phản ánh đúng nhu cầu thực của số đông.

Một điểm sáng quan trọng là Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa chính thức có hiệu lực. Những điều chỉnh mới trong luật được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều vướng mắc vốn kìm hãm sự phát triển của thị trường, đặc biệt là trong mảng nhà ở xã hội.

Theo quy định mới, các doanh nghiệp định hướng phát triển nhà ở xã hội sẽ được hưởng cơ chế ưu đãi rõ ràng hơn, từ thủ tục đến chính sách hỗ trợ. Đồng thời, 20% quỹ đất dành cho nhà ở xã hội sẽ do từng địa phương chịu trách nhiệm quy hoạch và bố trí. Đây được coi là bước đi quan trọng, giúp đảm bảo quỹ đất dành cho phân khúc này không còn nằm “trên giấy”, mà đi vào thực tiễn triển khai.

Nếu các chính sách này được áp dụng hiệu quả, nguồn cung nhà ở xã hội có thể bật tăng mạnh mẽ trong vài năm tới. Điều này không chỉ tạo cơ hội cho người dân có thu nhập trung bình và thấp tiếp cận nhà ở, mà còn góp phần điều chỉnh mặt bằng giá chung của toàn thị trường căn hộ. Cũng theo ông Đính, trong năm 2024, giá căn hộ tại Hà Nội đã ghi nhận mức tăng mạnh, không chỉ ở dự án mới mở bán mà còn cả ở những dự án đã đưa vào sử dụng nhiều năm. Đây là minh chứng cho thấy sức ép tăng giá mang tính hệ thống, không chỉ đến từ nguồn cung sơ cấp.

Vì vậy, việc cải thiện nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung giá rẻ và nhà ở xã hội, được coi là giải pháp duy nhất có khả năng kéo mặt bằng giá xuống. Chỉ khi người dân có thêm lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính, áp lực tăng giá ở các phân khúc khác mới có thể được kiềm chế.