Gãy sóng đầu tư hậu sáp nhập nhìn từ thị trường nhà đất Hòa Bình

Thị trường bất động sản tại TP. Hòa Bình cũ từng là điểm sáng trên bản đồ bất động sản Tây Bắc. Với vị trí trung tâm hành chính, hạ tầng giao thông thuận tiện, gần các điểm du lịch nổi tiếng như Mai Châu, Kim Bôi, nơi đây từng thu hút dòng vốn khổng lồ từ nhà đầu tư.

Cái giá của đầu tư theo phong trào

Anh Phạm Đông, môi giới “thổ địa” khu vực Hòa Bình, cho hay trước đây các khu vực như Bắc Trần Hưng Đạo, Chi Lăng kéo dài, Quảng trường Hòa Bình hay các dự án như HoaBinh Centre, Khu đô thị Thống Nhất, Casa Del Rio… từng là “thỏi nam châm” hút nhà đầu tư.

Đỉnh điểm của cơn sốt là giai đoạn 2020–2023, khi thông tin sáp nhập Hòa Bình, Vĩnh Phúc và Phú Thọ thành tỉnh Phú Thọ mới bắt đầu rò rỉ. Giới đầu cơ đã nhanh chóng đổ tiền gom đất với kỳ vọng “đón sóng quy hoạch”, chờ tăng giá khi địa phương được đầu tư mạnh sau sáp nhập.

“Nhiều lô đất tăng giá chóng mặt, điển hình như một lô 90m2 tại khu dân cư Bắc Trần Hưng Đạo từng có giá hơn 2 tỷ đồng đã bị đẩy lên hơn 5 tỷ trong vòng 1 tháng. Giá nhà phố trên các trục đường lớn như Cù Chính Lan, Hoàng Văn Thụ… tăng gấp đôi, gấp ba trong chưa đầy 2 năm”, anh Đông chia sẻ với VnBusiness.

Tuy nhiên, sóng nào rồi cũng vỗ bờ rồi vỡ tan. Kể từ cuối năm 2024, khi chính thức có quyết định đặt trung tâm hành chính tỉnh Phú Thọ mới tại TP. Việt Trì, thị trường bất động sản tại TP. Hòa Bình cũ lập tức đảo chiều. Nơi từng là trung tâm tỉnh lị bỗng trở thành “vùng ven”.

Ông Đinh Tiến Nam, nhà đầu tư đang nắm 2 căn hộ và 1 lô đất nền ở khu vực phường Tân Hòa và xã Thịnh Minh, chia biết thời gian qua, vì cần tiền gấp nên anh muốn thoát hàng nhanh 1 căn hộ tại Tân Hòa, nhưng bất chấp việc đã cắt 90% lãi, nhưng đến nay chưa thể “chốt đơn”.

Căn hộ này được tôi mua vào từ cuối năm 2021, với giá 950 triệu đồng. Hơn 1 tháng qua tôi rao bán lại với giá 1,1 tỷ đồng, tức thấp hơn mặt bằng chung từ 500-700 triệu đồng, nhưng vẫn rất ít người quan tâm. Có người đến hỏi song lại lắc đầu đi ngay”, ông Nam tiết lộ.

Không chỉ căn hộ, hàng loạt nhà đất mặt phố, đất nền tại nhiều khu vực từng là điểm nóng tăng giá tại Hòa Bình cũ cũng đang được rao bán với giá giảm từ 10 - 30% so với mức đỉnh, tuy nhiên, giao dịch thực tế vô cùng “nhỏ giọt”.

Bài học khi “đón sóng” quy hoạch

Hiện tượng “bán tháo” đang diễn ra trên diện rộng tại nhiều khu vực TP. Hòa Bình cũ, đặc biệt là sau thời điểm sáp nhập tỉnh thành. Từ các nền tảng mạng xã hội đến nhóm bất động sản địa phương, số lượng tin rao bán tăng vọt. Từ căn hộ tại các dự án như Dạ Hợp, Sao Vàng, đến các khu shophouse tiền tỷ và nhà phố đều xuất hiện dày đặc biển “bán gấp” hoặc “cho thuê giá rẻ”.

Dự án HoaBinh Centre, từng được xem là “trái tim mới” của thành phố, giờ đây phần lớn căn hộ đã bàn giao vẫn im lìm, cửa đóng then cài, cỏ mọc trước cửa. Nhiều căn đã đổi chủ 2–3 lần nhưng đến nay vẫn không có người ở. Tình trạng tương tự diễn ra tại các khu đô thị được quảng cáo rầm rộ như Casa Del Rio, Khu đô thị Thống Nhất…

Anh Đạt, một môi giới tại phường Hòa Bình, cho biết: “Giá đất hiện đã giảm từ 10–25% so với giai đoạn đỉnh cao. Nhưng lượng giao dịch gần như đóng băng. Các nhà đầu tư thì “án binh bất động”, còn người có nhu cầu thực thì chần chừ vì lo ngại giá còn giảm tiếp”.

Thực tế cho thấy, không ít (nếu không muốn nói là phần lớn) giao dịch bất động sản tại TP. Hòa Bình cũ trong giai đoạn 2020–2023 đều mang tính đầu cơ. Các sản phẩm biệt thự đơn lập 13–15 tỷ đồng, nhà liền kề 5–9 tỷ đồng đã vượt xa khả năng chi trả của người dân địa phương.

Khi thị trường đổi chiều, nhóm nhà đầu tư này là những người “mắc cạn” nặng nề nhất. Đặc biệt, với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính hiện đang “ôm bom” nổ chậm với gánh nặng lãi suất và áp lực thoát hàng.

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – nhận định: “Việc thổi giá đất theo thông tin quy hoạch, sáp nhập tỉnh đang khiến thị trường méo mó. Hệ quả là nhiều dự án bỏ hoang, giá cao nhưng không ai mua, niềm tin của nhà đầu tư cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng”.

Theo ông Đính, bài học từ Hòa Bình không phải là cá biệt. Trước đó, nhiều nhà đầu tư cũng từng “ngã ngựa” khi lao vào các đợt đấu giá đất vùng ven Hà Nội, Bắc Ninh, Ninh Bình… với kỳ vọng lướt sóng. Nhưng khi thanh khoản yếu, thị trường không có lực cầu thật, những giấc mơ sinh lời nhanh chóng trở thành áp lực tài chính kéo dài.

Có thể thấy làn sóng đầu tư theo “trend” sáp nhập tỉnh đang để lại hậu quả rõ nét, khi nguồn cung thứ cấp tăng vọt, giá lao dốc, nhà đầu tư chôn vốn. Đây là minh chứng sống động cho những rủi ro khi chạy theo phong trào mà không tính toán kỹ về thanh khoản, khả năng giữ giá hay nhu cầu thực tế.

Giới chuyên gia cảnh báo, trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, nhà đầu tư cần “giữ cái đầu lạnh”, không chạy theo tin đồn hay kỳ vọng mơ hồ. Đầu tư bất động sản không thể chỉ dựa vào thông tin quy hoạch, mà phải dựa trên khả năng khai thác thực tế, bài toán tài chính bền vững và tầm nhìn dài hạn.

Bài học từ cơn sóng sáp nhập tỉnh cho thấy đầu tư theo phong trào, không hiểu rõ thị trường hay tiềm lực tài chính của chính mình, có thể khiến “trứng vàng” hóa “trứng ung” trong chớp mắt.

Hưng Nguyên