Dòng tiền đầu tư bất động sản đang có xu hướng thận trọng hơn. Ảnh: Bình Nguyên
Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển mới với những thay đổi rõ nét trong cách dòng tiền vận động và tiêu chí lựa chọn sản phẩm. Thị trường đang chuyển sang giai đoạn sàng lọc, trong đó chất lượng dự án, quy hoạch và nhu cầu thực sẽ quyết định khả năng hấp thụ của từng phân khúc.
Theo ông Trần Quang Trung - đại diện OneHousing, thị trường bất động sản hiện không còn là chu kỳ "tăng nóng theo diện rộng", mà đang bước vào quá trình tái cấu trúc và sàng lọc mạnh theo chất lượng dự án và vị trí phát triển.
Ông cho rằng điểm khác biệt lớn nhất hiện nay nằm ở hai đầu tàu Hà Nội và TP.HCM. Nếu TP.HCM đã sớm phát triển theo hướng phân khúc hóa sản phẩm và bám sát nhu cầu thực của từng nhóm khách hàng thì thị trường phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội, đang trong giai đoạn "điều chỉnh độ trễ". Theo đó, chỉ những dự án đáp ứng yêu cầu về pháp lý, quy hoạch và năng lực chủ đầu tư mới có thể trụ vững.
Về việc Hà Nội công bố quy hoạch tầm nhìn 100 năm, theo ông Trung, mỗi khi thị trường bước vào chu kỳ quy hoạch lớn đều xuất hiện một "nhịp nghỉ", khi nhà đầu tư có xu hướng quan sát và chờ định hướng rõ ràng trước khi giải ngân.
Khảo sát của OneHousing đối với khách hàng phía Bắc cho thấy dòng tiền chưa rời khỏi thị trường mà đang ở trạng thái "chờ điểm vào". Trong đó, 17% người được khảo sát dự kiến mua nhà trong 6 tháng tới, 41% trong vòng 6-12 tháng, 28% trong 1-2 năm và chỉ 7% chưa có nhu cầu. Đáng chú ý, tỷ lệ khách hàng dự định mua trong 6-12 tháng đã tăng từ 32% lên 41%, phản ánh nhu cầu tiềm ẩn đang tích tụ trở lại.
Việc quyết định giao dịch chậm lại xuất phát từ nhiều yếu tố như thanh khoản nhà liền thổ giảm do tâm lý chờ quy hoạch, mặt bằng lãi suất, giá bất động sản đã tăng trong giai đoạn trước cũng như kỳ vọng về các sản phẩm phù hợp hơn trong chu kỳ mới. Đồng thời, các định hướng quy hoạch dân cư cũng khiến thị trường bước vào trạng thái "quan sát chiến lược".
Về dài hạn, ông Trung nhận định, Hà Nội được dự báo mở rộng quy mô dân số từ khoảng 9 triệu người hiện nay lên 14-15 triệu người vào năm 2035 và có thể đạt 20 triệu người trong tương lai. Điều này đồng nghĩa nhu cầu phát sinh thêm khoảng 4-5 triệu dân trong một thập kỷ, kéo theo nhu cầu nhà ở lớn, nhưng sẽ phân bổ lại giữa khu vực nội đô và vùng ven.
Tuy nhiên, theo ông, điểm nghẽn trước mắt vẫn là thanh khoản. Các dự án sơ cấp tại trung tâm Hà Nội tiếp tục dẫn dắt giao dịch, trong khi khu vực vùng ven có tốc độ hấp thụ chậm hơn. Nếu năm 2025, tỷ lệ hấp thụ trung bình từng vượt 80% thì hiện nhiều dự án chỉ còn khoảng 50%, còn toàn thị trường giảm xuống khoảng 40%, phản ánh tâm lý thận trọng của dòng tiền.
Đánh giá về triển vọng thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định 6 tháng cuối năm 2026 sẽ ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực khi nguồn cung được dự báo tăng mạnh nhờ hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và đẩy nhanh tiến độ triển khai.
Nhiều địa phương như TP.HCM, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Đồng Nai đang trở thành những "đại công trường" với hàng loạt dự án hạ tầng và phát triển đô thị được triển khai. Bên cạnh đó, Hà Nội và TP.HCM cũng được định hướng hình thành các vùng động lực tăng trưởng nhằm tạo sức lan tỏa tới các khu vực lân cận.
Ông cho rằng xu hướng đầu tư đang thay đổi rõ rệt khi những hoạt động đầu cơ và các giá trị không thực chất dần bị loại bỏ, nhường chỗ cho những giá trị thực và bền vững hơn. Cơ cấu nguồn cung cũng sẽ cân bằng hơn với việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở chính sách, trong khi các chủ đầu tư buộc phải nâng cao tính cạnh tranh, phát triển sản phẩm ở nhiều phân khúc với mức giá phù hợp hơn.
