Điều doanh nghiệp bất động sản lo lắng nhất

Được đánh giá có cấu trúc tài chính lành mạnh cùng hệ thống điều hành, quản trị bài bản và có thể nói là chuẩn mực điển hình của nhóm doanh nghiệp BĐS đang niêm yết trên sàn chứng khoán; thế nhưng nhìn về quá khứ, hiện tại và tương lai, người đứng đầu Nam Long (HOSE: NLG) - Chủ tịch Nguyễn Xuân Quang, liên tục nhắc đến những khó khăn về pháp lý của thị trường bất động sản, vốn nhức nhối nhiều năm nay.

Mở đầu phiên họp cổ đông lớn nhất năm của Tập đoàn, Chủ tịch NLG Nguyễn Xuân Quang chia sẻ: “Thị trường năm 2023 vẫn đang còn rất nhiều khó khăn và chưa dừng lại ở đó”.

Ông Quang đánh giá năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam gặp những rủi ro liên quan căng thẳng địa chính trị Nga - Ukraine, lạm phát, tăng lãi suất, suy thoái toàn cầu. Bên cạnh đó, thị trường chứng khoán giảm mạnh, tâm lý thận trọng bao trùm, dẫn đến nhu cầu mua bất động sản giảm mạnh. Yếu tố nguồn cung là vấn đề lớn trong năm qua, trong đó khâu pháp lý dự án bị chậm trễ bởi sự chồng chéo, chưa hoàn chỉnh.

"Chúng ta rất khó khăn trong công tác pháp lý. Lượng cung giảm, đặc biệt không có sản phẩm vừa túi tiền ra thị trường. Đây là vấn đề mà ngay cả Thủ tướng Chính phủ cho đến Bộ Xây dựng đánh giá là lệch pha cung cầu” - ông Quang nhấn mạnh.

Quan điểm đáng chú ý được Chủ tịch NLG nêu tại cuộc họp ĐHĐCĐ là: “Khó khăn thị trường hiện nay có khó khăn bất động sản, trong đó có khó khăn về pháp lý, trong pháp lý có khó khăn về tiền sử dụng đất tồn tại triền miền nhiều năm qua”.

Ông lớn bất động sản phía Bắc, Tập đoàn Hà Đô (HOSE: HDG), trong kỳ họp ĐHĐCĐ thường niên năm nay cũng nhấn mạnh đến pháp lý - yếu tố quyết định đến khả năng phục hồi sớm hay muộn của thị trường bất động sản. Phó Tổng giám đốc HDG Trần Tiến Dũng cho biết, hai năm vừa rồi, thị trường gặp khó khăn một phần do nguồn cung khan hiếm bởi vướng mắc thủ tục pháp lý.

Nói về nguồn cung cũng như sự lệch pha cung cầu, chia sẻ trước cổ đông, Chủ tịch NLG dẫn chứng số liệu cho thấy từ năm 2020 - 2022, căn hộ mở bán tại hai thành phố lớn nhất cả nước tăng mạnh chủ yếu về phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi đó phân khúc trung cấp và bình dân ngày càng ít đi. Đến năm 2022 gần như không còn phân khúc bình dân trong khi cao cấp chiếm áp đảo.

Trong phân khúc nhà ở xã hội, ông lớn Địa Ốc Hoàng Quân (HOSE: HQC) cũng đề cập vấn đề pháp lý tại ĐHĐCĐ thường niên 2023. Chủ tịch Nguyễn Anh Tuấn cho rằng, cái cần vượt qua lúc này là mong thủ tục pháp lý ngắn gọn, thông thoáng hơn.

Đại hội cách đây vài ngày, lãnh đạo Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (HOSE: DXS) cũng nói đến một số sản phẩm của Công ty tại các thành phố lớn như TPHCM và Hà Nội đang bị tắc pháp lý, ảnh hưởng đến lượng hàng để bán. Từ thị trường lớn đến thị trường nhỏ đều bị ảnh hưởng bởi pháp lý cùng tâm lý người mua không muốn xuống tiền, ông Dương Văn Bắc - Thành viên HĐQT kiêm Ủy ban Kiểm toán nội bộ DXS cho biết.

Nói về tiến độ của một thương vụ hợp tác điển hình tại ĐHĐCĐ Fideco (HOSE: FDC) năm 2023, cụ thể là dự án hợp tác với Hưng Vượng Bến Lức, ông Tạ Chí Cường - Thành viên HĐQT kiêm Tổng Giám đốc FDC cũng trần tình rằng, lãnh đạo Công ty khi đem dự án về, đánh giá rất tiềm năng. Thế nhưng, trước tiến độ pháp lý chậm chạp hiện nay, dự án không thể đi xa hơn, dù sau khi ký hợp đồng, đối tác đã giải phóng mặt bằng và đền bù toàn bộ diện tích dự án, đã làm việc với chính quyền địa phương và các đơn vị tư vấn thiết kế.

Pháp lý nghẽn ở đâu?

ĐHĐCĐ thường niên NLG năm nay, Chủ tịch NLG Nguyễn Xuân Quang nói đây là năm Tập đoàn nhận được nhiều câu hỏi nhất từ trước đến nay. Đại đa số cổ đông đặc biệt quan tâm việc các vướng mắc pháp lý đang nằm ở đâu.

Người đứng đầu NLG phân tích ba vướng mắc chính về pháp lý. Thứ nhất, vướng mắc trong việc chồng chéo các luật, nghị định liên quan đất đai, nhà ở… Thông điệp gần đây của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà có đề cập đến chủ trương, mà theo ông Quang có lẽ là “siêu nghị định” để giải quyết các vướng mắc của thị trường bất động sản. Ông Quang đánh giá đây là cái nhìn thẳng về những gì chưa hoàn chỉnh của hệ thống pháp luật.

Thứ hai là hiện có rất nhiều luật, nghị định không khả thi. Đơn cử trong tính tiền sử dụng đất, thay vì phải đấu thầu để chọn công ty thẩm định giá thì thực tế các đơn vị tư vấn thẩm định giá từ chối không thẩm định giá, bởi trách nhiệm quá lớn, nhiều cuộc họp không thống nhất được giá đất thế nào là đúng.

Thứ ba là việc chấp thuận đầu tư, gia hạn đầu tư, chuyển nhượng dự án, vẫn đang cần thời gian sửa, không thể một sớm một chiều.

Đối với NLG, vị Chủ tịch cho biết, Tập đoàn xây dựng đội ngũ hỗ trợ, kết nối từ Bắc vào Nam các công việc từ cấp Bộ, Văn phòng Chính phủ đến các tỉnh thành, sở, ban ngành, bên cạnh phối hợp với các đơn vị tư vấn, hiệp hội để cùng tìm hướng giải quyết các vấn đề pháp lý.

“Nhìn chung, Tập đoàn đang phối hợp tốt với Chính phủ để pháp lý rõ ràng và lành mạnh hơn” - ông Quang cho hay.

Trước những rủi ro của thị trường, lãnh đạo NLG thận trọng đặt ra doanh số 9,400 tỷ đồng trong năm nay trên cơ sở dự kiến các yếu tố vĩ mô, kinh tế đi ngang theo diễn biến quý 1. Doanh nghiệp dự báo thị trường sẽ dần hồi phục vào cuối năm 2023 và đầu 2024.

Còn HDG, đại diện ban điều hành, ông Trần Tiến Dũng dự báo từ quý 2 và 3 năm nay, thị trường bất động sản sẽ có tín hiệu tốt hơn, đặc biệt là thủ tục pháp lý sẽ dần được tháo gỡ. Đến quý 4/2023 và năm 2024, nguồn cung sản phẩm bất động sản sẽ tốt hơn so với năm 2022 và thị trường dần khởi sắc.

Nhà môi giới DXS, trong kịch bản tích cực, dự báo thị trường bất động sản có thể sẽ hồi phục từ quý 3 hoặc quý 4.

Còn trong kế hoạch của Vinaconex (HOSE: VCG), nhiều dự án, khu đô thị triển khai sẽ bám theo hai yếu tố từ thị trường và thủ tục pháp lý. Chủ tịch Đào Ngọc Thanh nhìn nhận: “Hiện nay thị trường bất động sản đang bị ách tắc, không phải ngẫu nhiên Chính phủ giải cứu bất động sản”.

FDC cũng đã phải bổ sung hai nhân sự vào HĐQT để hỗ trợ giải quyết các dự án đang tồn đọng về mặt pháp lý.