Đất nền 5 huyện sắp lên quận của Hà Nội sẽ nhảy múa theo bảng giá đất mới?

UBND TP Hà Nội vừa ban hành bảng giá đất điều chỉnh áp dụng từ 20/12 đến hết ngày 31/12/2025. Sau điều chỉnh, 5 huyện Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức và Đan Phượng được định hướng trở thành quận của Hà Nội có mức giá cao nhất gần 117 triệu đồng/m2.

Bảng giá đất tăng mạnh

Cụ thể, tại huyện Thanh Trì giá đất ở vị trí đẹp nhất trên 3 tuyến đường, gồm Nguyễn Xiển (đoạn qua xã Tân Triều), Nghiêm Xuân Yêm (đoạn qua xã Tân Triều và đoạn từ Cầu Dậu đến hết xã Thanh Liệt) và Phạm Tu có mức cao nhất 116,9 triệu đồng/m2.

Xếp sau Thanh Trì trên bảng giá mới là huyện Gia Lâm với mức giá hơn 68 triệu đồng/m2 tại đường Hà Huy Tập (thị trấn Yên Viên), tăng 195%. Đường Nguyễn Đức Thuận (thị trấn Trâu Quỳ) có giá đất điều chỉnh lên hơn 65 triệu đồng/m2, tăng hơn 310%.

Tại huyện Hoài Đức, theo bảng giá đất mới, đường Vạn Xuân (đoạn qua Thị trấn trạm Trôi), đường Vạn Xuân (đoạn qua xã Kim Chung), Đại lộ Thăng Long (đoạn qua xã An Khánh) có giá cao nhất từ hơn 51 triệu đồng đến hơn 53,3 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, trên địa bàn huyện Đông Anh, các tuyến đường Cao Lỗ (đoạn qua thị trấn Đông Anh) và quốc lộ 3 (đoạn qua thị trấn Đông Anh) là hai tuyến đường có giá đất cao nhất với 46 triệu/m2.

Ngoài ra, 4 tuyến đường có giá đắt thứ hai trên địa bàn huyện Đông Anh bao gồm đường từ ngã tư nhà máy ô tô 1/5 đi nhà máy ô tô Cổ Loa, đường từ Quốc lộ 3 đi Công ty Đông Thành, đường từ Quốc lộ 3 qua ga Đông Anh đến Ấp Tó và đường Lâm Tiên, đồng loạt có giá đất ở VT1 là 40,7 triệu/m2.

Tại huyện Đan Phượng, đoạn từ giáp Hoài Đức đến ngã ba (tượng đài) có giá đất cao nhất hơn 46 triệu đồng/m2. Xếp sau là đoạn đường từ Tượng đài đến hết thị trấn Phùng (Quốc lộ 32 cũ), đường Phùng (Đường Quốc lộ 32 cũ) có giá đất hơn 44 triệu đồng/m2.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường, cơ sở để xây dựng bảng giá đất điều chỉnh dựa trên kết quả điều tra, khảo sát giá đất trên thị trường trong hai năm qua (từ tháng 8/2022 đến tháng 8 năm nay) tại 30 quận, huyện và 579 xã, phường, thị trấn với hơn 20.740 phiếu khảo sát thu về.

Bảng giá mới được cơ quan quản lý kỳ vọng sẽ đáp ứng nhu cầu thực tiễn, giảm bớt chênh lệch, đưa giá đất ở Thủ đô dần tiếp cận với thị trường. Điều này giúp thiết lập chính sách đồng bộ trong quản lý đất và hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng và người có nhu cầu sử dụng đất thực hiện dự án. Nhờ đó, thu ngân sách tăng qua thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất của người dân, doanh nghiệp.

Lo ngại giá đất “té nước theo mưa”

Ưu điểm là rất rõ ràng, tuy nhiên, ở chiều ngược lại, không ít người đánh giá bảng giá đất tăng vọt tại Hà Nội chỉ có lợi cho những người có tiền và sẵn đất ở, đặc biệt là giới đầu cơ.

Thực tế cho thấy trong những năm gần đây, giá nhà đất trên địa bàn Hà Nội đã liên tục leo thang. Vì thế, giới quan sát cảnh báo tình trạng các “đầu nậu” sẽ lợi dụng việc điều chỉnh giá đất để đẩy giá bán nhà lên cao, làm trầm trọng thêm “cơn khát” nhà ở của người dân.

Những lo lắng là có cơ sở bởi bảng giá đất mới sẽ là cái cớ để các “tay to” đẩy giá đất, tăng giá bán nhà. Như ở Đông Anh, thời gian qua, sức hút từ loạt dự án hạ tầng nghìn tỷ cùng với hiệu ứng lên quận đang khiến thị trường nhà đất khu vực này nổi "sóng".

Giới đầu cơ có tiềm lực rục rịch trở lại, nhiều khu vực thiết lập mặt bằng giá mới chạm ngưỡng hơn 300 triệu đồng/m2, ngang ngửa biệt thự khu vực trung tâm.

Chia sẻ với VnBusiness, anh Cường, môi giới được mệnh danh như “thổ địa” tại Đông Anh, cho hay từ trước Tết 2024 đến nay, số lượng nhà đầu tư cả cũ lẫn mới tận dụng cơ hội từ quy hoạch và hạ tầng được công bố để nhảy vào thị trường nhà đất khu vực này đã xuất hiện dày hơn.

Sau hơn 1 năm gần như đóng băng theo đà lao dốc của thị trường chung, theo anh Cường, giá bất động sản ở Đông Anh không còn tăng vọt như thời đỉnh sốt. Tuy nhiên, sức nóng quy hoạch đang tác động đến tâm lý mua bán và đánh dấu sự hồi phục của thị trường nhà đất trên địa bàn huyện.

Minh chứng là giá đất nền, nhà liền thổ tại các xã từng là điểm nóng như Đông Trù, Uy Nỗ, Đông Hội, Vĩnh Ngọc,... đang liên tục được đẩy lên, phổ biến ở mức 100-150 triệu đồng/m2, tăng 10-15% so với thời điểm cuối năm 2023. Đặc biệt, đang xuất hiện những căn nhà đất được rao ở tầm giá trên 300 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, theo nhiều môi giới, các sản phẩm đất nền “cắt lỗ” tại Đông Anh hiện gần như đã không còn. Ở một số điểm nóng như Vĩnh Ngọc, Hải Bối, Xuân Canh, Uy Nỗ…, giá đất nền trong ngõ hiện dao động ở mức 33 - 50 triệu đồng/m2, tiệm cận thời đỉnh sốt.

Giá đất nền mặt đường rộng từ 4,5 - 5m, ô tô có thể di chuyển có giá dao động từ 70 - 120 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10-20% so với trước dịch Covid-19. Những mảnh đất nằm ở mặt đường lớn dẫn vào trung tâm có giá dao động từ 130 - 200 triệu đồng/m2.

Tựu trung lại, mục đích của việc điều chỉnh bảng giá đất là để khuyến khích thị trường hoạt động minh bạch, giảm thiểu tình trạng đầu cơ, thổi giá đất tại các khu vực phát triển nhanh. Tuy nhiên, các địa phương cần có các giải pháp kiểm soát tình trạng lợi dụng việc điều chỉnh giá đất để đẩy giá bán nhà lên cao.

Với nhà đầu tư, trong thời điểm hiện tại, cần cân nhắc kỹ càng khi đầu tư lô đất nền ở khu vực nằm trong giai đoạn đang chuyển giao theo quy định các Luật mới, đặc biệt trong khu vực cấm phân lô bán nền.

Người mua cần đảm bảo chắc chắn lô đất đầu tư đó có pháp lý rõ ràng. Bởi, thị trường đất nền đang đứng trước chu kỳ mới với tiềm năng tăng giá mạnh khi nguồn cung được dự báo giảm. Tuy nhiên, các quy định mới cũng đang siết chặt các điều kiện về chuyển đổi mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, đòi hỏi các nhà đầu tư cần tính toán kỹ trước khi xuống tiền.

Hưng Nguyên