Bất động sản bước vào giai đoạn chọn lọc, tài sản có giá trị thực lên ngôi. Ảnh: Bình Nguyên
Sau giai đoạn tăng trưởng nóng và những biến động kéo dài, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự thay đổi đáng kể trong cách tiếp cận của nhà đầu tư.
Ông Ngô Thành Huấn - CEO FIDT - cho biết trong giai đoạn 2013-2018, nhà đầu tư chủ yếu tìm kiếm những khu vực chuẩn bị có quy hoạch, mở đường hoặc kỳ vọng tăng giá để đón sóng. Khi đó, nhiều người gần như không quan tâm khu vực đó có khu công nghiệp, việc làm, dân cư hay khả năng tạo dòng tiền, bởi chỉ cần xuất hiện thông tin quy hoạch hoặc hạ tầng, giá đất có thể tăng mạnh sau vài năm.
Tuy nhiên, theo ông Huấn, bức tranh hiện nay đã khác. Nhiều khu vực vùng ven hoặc thiếu động lực phát triển vẫn chưa thể phục hồi như các chu kỳ trước. Vì vậy, người mua bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến tiềm năng thực sự của bất động sản thông qua các tiêu chí như khả năng cho thuê, lượng người có nhu cầu tiếp cận, khả năng chuyển nhượng và người mua lại trong tương lai.
Ông Huấn cho rằng sau nhiều biến động, nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn trong các quyết định xuống tiền. Cùng với đó, hệ thống pháp luật mới, đặc biệt là các quy định về đất đai, cũng khiến nhà đầu tư hiểu rõ hơn về "luật chơi" và thay đổi cách tiếp cận thị trường.
Ngoài yếu tố pháp lý, CEO FIDT nhận định động lực tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam cũng đã thay đổi đáng kể. Nếu trước đây tăng trưởng chủ yếu dựa trên nguồn vốn và lao động giá rẻ thì hiện nay chi phí nhân công, chi phí sản xuất và giá bất động sản đều tăng lên, khiến mô hình tăng trưởng cũ không còn tạo ra hiệu quả như trước.
Một yếu tố khác được ông Huấn nhấn mạnh là mức độ minh bạch của thị trường đã được cải thiện đáng kể nhờ sự phát triển của công nghệ và các nền tảng dữ liệu. Nhà đầu tư hiện có thể dễ dàng tiếp cận thông tin về giá bán, lịch sử giao dịch, tốc độ tăng giá và mặt bằng thị trường tại từng khu vực, khiến việc đầu tư theo tâm lý đám đông ngày càng khó phát huy hiệu quả.
Đồng quan điểm, TS Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng cho rằng đầu cơ sẽ không biến mất, nhưng bản chất của hoạt động này đã thay đổi. Nếu trước đây nhà đầu cơ chỉ nhìn trong vài tháng hoặc một năm thì hiện nay cũng phải tính toán trong chu kỳ dài hơn, từ 2-3 năm và đánh giá tài sản theo cách của một nhà đầu tư thực thụ.
Theo TS Đinh Thế Hiển, nhà đầu cơ hiện nay cũng đã chuyên nghiệp hơn. Họ không còn đầu cơ theo tin đồn hay những khoản vốn nhỏ như trước, mà thường sở hữu nguồn lực tài chính lớn hơn, chấp nhận nắm giữ trong 2-3 năm và lựa chọn các khu vực có thương hiệu, có quy hoạch rõ ràng.
Ông cho rằng sự phân hóa của thị trường, tâm lý thận trọng của nhà đầu tư cũng như quá trình phục hồi hiện nay đều phản ánh một xu hướng lớn hơn, đó là bất động sản đang bước vào giai đoạn trưởng thành.
Theo TS Đinh Thế Hiển, khi nền kinh tế chuyển từ giai đoạn tăng trưởng dựa vào lao động giá rẻ sang công nghiệp và đô thị hóa ở trình độ cao hơn, giá trị bất động sản sẽ không còn được quyết định chủ yếu bởi kỳ vọng đầu cơ mà bởi khả năng sử dụng, khai thác và tạo ra giá trị thực.
Dù là người mua để ở, đầu tư hay đầu cơ, tiêu chí lựa chọn cuối cùng đều đang hội tụ về một điểm chung: bất động sản phải có khả năng hình thành một không gian sống thực sự, có cư dân, có việc làm, có dịch vụ và có khả năng khai thác lâu dài. Theo TS Đinh Thế Hiển, đây sẽ là nền tảng quyết định giá trị và dư địa tăng trưởng của tài sản trong chu kỳ mới của thị trường.
