Bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc, dòng tiền vẫn ở lại thị trường. Ảnh: Bình Nguyên
Thanh khoản chậm do chênh lệch kỳ vọng giá
Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc, khi thanh khoản chậm lại và người mua ngày càng thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền. Tuy nhiên, các khảo sát cho thấy dòng tiền chưa rời khỏi thị trường mà chủ yếu đang chờ thời điểm và sản phẩm phù hợp để quay trở lại.
Theo ông Đồng Quang Cảnh - Quản lý cấp cao Batdongsan.com.vn, hiện nay thị trường bất động sản chưa xuất hiện tình trạng bán xả, bán tháo hay bán cắt lỗ trên diện rộng.
Ông cho biết, tại Hà Nội, người bán chủ yếu xuất phát từ nhu cầu chuyển đổi nơi ở để phù hợp với sinh hoạt hoặc tái cơ cấu danh mục đầu tư. Trong khi đó, tại TP.HCM, nhiều chủ sở hữu lựa chọn bán khi tài sản đã đạt mức giá kỳ vọng và quyết định chốt lời.
Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, phần lớn người bán vẫn đang bán với mức giá cao hơn giá mua ban đầu. Cụ thể, 83% người được hỏi cho biết giá bán hiện tại vẫn cao hơn giá vốn, trong đó 42% cho biết mức giá bán cao hơn khoảng 10%.
Theo ông Cảnh, điều này đồng nghĩa nếu có điều chỉnh giá thì phần lớn chỉ là giảm bớt mức lợi nhuận kỳ vọng, chứ chưa phải chấp nhận bán lỗ.
"Thực chất nếu có giảm giá thì nhiều trường hợp chỉ là cắt lãi chứ chưa phải cắt lỗ", ông Cảnh nói.
Đại diện Batdongsan.com.vn cho rằng đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản thị trường thời gian qua chưa cải thiện như kỳ vọng. Theo ông, khó khăn lớn nhất hiện nay là người mua đưa ra mức giá thấp, trong khi người bán vẫn giữ kỳ vọng cao, khiến hai bên chưa tìm được điểm cân bằng, quá trình thương lượng kéo dài và giao dịch diễn ra chậm.
Ở góc độ khác, ông Cảnh đánh giá thị trường đang xuất hiện tín hiệu tích cực về dòng tiền. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, khi được hỏi sẽ làm gì với số tiền thu được sau khi bán bất động sản, có tới 84% người bán cho biết sẽ tiếp tục mua một bất động sản khác.
Theo ông, điều này cho thấy dòng tiền vẫn đang luân chuyển trong chính thị trường bất động sản thay vì dịch chuyển mạnh sang các kênh đầu tư khác.
"Nguồn cung của hôm nay có thể trở thành nguồn cầu của ngày mai. Đây là tín hiệu tích cực bởi dòng tiền vẫn tiếp tục quay vòng trong thị trường bất động sản", ông Cảnh nhận định.
Ông Cảnh cho rằng các số liệu khảo sát cho thấy bối cảnh hiện nay khác với những giai đoạn thị trường suy giảm trước đây. Áp lực bán tháo chưa xuất hiện trên diện rộng, đa số người bán vẫn ghi nhận lợi nhuận, trong khi phần lớn dòng tiền sau giao dịch vẫn lựa chọn quay trở lại bất động sản. Thanh khoản chậm chủ yếu phản ánh sự giằng co về kỳ vọng giá giữa người mua và người bán hơn là dấu hiệu của một làn sóng bán cắt lỗ trên toàn thị trường.
Dòng tiền vẫn chờ cơ hội quay lại thị trường
Trong khi đó, ông Trần Quang Trung - đại diện OneHousing nhận định thị trường bất động sản không còn trong chu kỳ tăng nóng trên diện rộng mà đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc, sàng lọc mạnh theo chất lượng dự án và vị trí phát triển.
Theo ông, TP.HCM đã sớm phát triển theo hướng phân khúc hóa sản phẩm và bám sát nhu cầu thực của từng nhóm khách hàng, trong khi Hà Nội đang trong giai đoạn điều chỉnh với độ trễ. Chỉ những dự án đáp ứng yêu cầu về pháp lý, quy hoạch và năng lực chủ đầu tư mới có thể duy trì sức cạnh tranh.
Đối với việc Hà Nội công bố quy hoạch tầm nhìn 100 năm, ông Trung cho rằng mỗi khi thị trường bước vào chu kỳ quy hoạch lớn đều xuất hiện một "nhịp nghỉ", khi nhà đầu tư có xu hướng quan sát và chờ định hướng rõ ràng trước khi giải ngân.
Khảo sát của OneHousing đối với khách hàng phía Bắc cho thấy dòng tiền chưa rời khỏi thị trường mà đang ở trạng thái chờ điểm vào. Trong đó, 17% người được khảo sát dự kiến mua nhà trong 6 tháng tới, 41% trong vòng 6-12 tháng, 28% trong 1-2 năm và chỉ 7% chưa có nhu cầu. Đáng chú ý, tỷ lệ khách hàng dự định mua trong 6-12 tháng đã tăng từ 32% lên 41%, phản ánh nhu cầu tiềm ẩn đang tích tụ trở lại.
Theo ông Trung, việc giao dịch chậm lại xuất phát từ nhiều yếu tố như thanh khoản nhà liền thổ giảm do tâm lý chờ quy hoạch, mặt bằng lãi suất, giá bất động sản đã tăng trong giai đoạn trước cũng như kỳ vọng về các sản phẩm phù hợp hơn trong chu kỳ mới. Trong ngắn hạn, điểm nghẽn vẫn là thanh khoản khi tỷ lệ hấp thụ của nhiều dự án giảm so với năm trước, phản ánh tâm lý thận trọng của dòng tiền.
