Các hành lang kinh tế đang định hình lại bản đồ bất động sản Việt Nam

Bước ngoặt từ tư duy “chu kỳ” sang “cấu trúc”

Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu đầy biến động, thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một sự thay đổi sâu sắc về bản chất tăng trưởng. Báo cáo mới nhất của JLL - “Hoạch định cho một thành phố đa cực”, chỉ ra rằng thay vì chỉ phụ thuộc vào các biến động ngắn hạn, động lực thị trường hiện nay được dẫn dắt bởi các yếu tố cấu trúc như hạ tầng kết nối và định hướng chính sách.

Việt Nam đang nổi lên như một quốc gia sở hữu lợi thế cạnh tranh khác biệt với “bộ cơ hội theo định hướng hành lang gắn kết nhất trong khu vực”. Điều này cho thấy tầm quan trọng của việc kết nối các thị trường để tạo ra một hệ sinh thái đa dạng, giúp giảm bớt sự phụ thuộc vào các khu trung tâm truyền thống (CBD) vốn đang đối mặt với áp lực về chi phí và quỹ đất.

Nhận định về xu hướng này, ông Chua Yang Liang, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn khu vực Đông Nam Á, JLL, chia sẻ: “Chính sách công đang trở thành một tín hiệu thị trường ngày càng mạnh mẽ. Đồng thời, cơ sở hạ tầng đang tái định nghĩa lại địa lý, nâng cao tầm quan trọng của các điểm nút thứ cấp và các mạng lưới khu vực vượt ra ngoài sự tập trung truyền thống tại các khu trung tâm”.

Ông Chua Yang Liang cũng nhấn mạnh, nhà đầu tư cần phải định vị chính xác vào đúng hành lang kinh tế và đúng lĩnh vực để đạt được thành công trong giai đoạn mới này.

Thể hiện rõ nét nhất sự định hình lại mô hình thị trường theo hành lang kinh tế phía Bắc và mô hình đa cực là sự phát triển thị trường bất động sản Hà Nội trong giai đoạn tới. Với quy hoạch Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm vừa được công bố, cùng với bối cảnh kinh tế vĩ mô ổn định, dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) duy trì tích cực và quy hoạch Thủ đô theo hướng dài hạn, các chuyên gia của Công ty Savills Việt Nam cũng cho rằng, thị trường đang chuyển sang mô hình đa cực, phân tán, chú trọng chất lượng và trải nghiệm.

Theo nhận định của Savills Việt Nam, các địa phương có tính liên kết vùng với Hà Nội như Hưng Yên, Bắc Ninh được kỳ vọng chia sẻ nhu cầu với Hà Nội nhờ hạ tầng phát triển và nguồn cung mới.

Bốn trụ cột chiến lược của thị trường bất động sản Việt Nam

Báo cáo mới nhất của JLL hệ thống hóa bốn trọng tâm cơ hội giúp phác họa rõ nét tiềm năng của Việt Nam trong tương lai gần. Cụ thể, nền tảng công nghiệp và logistics tiếp tục là “thỏi nam châm” thu hút dòng vốn ngoại nhờ làn sóng đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu và chiến lược “Trung Quốc +1”.

Nhu cầu về đất công nghiệp và kho bãi hiện đại tại các khu vực có hạ tầng tốt vẫn ở mức rất cao, tạo nền tảng cho các hệ thống logistics quy mô lớn.

Tiếp đó, nhấn mạnh đến chiến lược “hành lang và siêu vùng kinh tế”, theo JILL, cơ hội đầu tư hiện nay đã mở rộng ra quy mô các "siêu” vùng như tam giác công nghiệp phía Bắc (Hà Nội - Bắc Ninh - Hải Phòng) và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Việc tập trung vào các hành lang này cho phép các nhà đầu tư nắm bắt trọn vẹn tiềm năng từ các dự án đô thị hỗn hợp và khu công nghiệp vệ tinh liên vùng.

Bên cạnh đó là sự trỗi dậy của các tỉnh cấp hai. Khi chi phí tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tăng cao, dòng vốn đang lan tỏa mạnh mẽ đến các tỉnh có vị trí chiến lược và quỹ đất dồi dào. Những khu vực này đang trở thành điểm đến mới cho các nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận hấp dẫn với mức chi phí cạnh tranh hơn.

Cuối cùng là sự tái định vị của các trung tâm đô thị. Các chuyên gia của JILL cho rằng, các thành phố lớn đang chuyển mình để đảm nhận những vai trò mới chuyên sâu hơn, điển hình như TP. Đà Nẵng đang chuyển đổi từ một đô thị du lịch đơn thuần thành trung tâm tài chính và thương mại năng động, tạo ra nhu cầu lớn cho phân khúc văn phòng hạng A và các dự án phức hợp cao cấp.

Nhận định về sự thay đổi trong chiến lược của khách hàng, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám Đốc JLL Việt Nam cho rằng: “Câu hỏi họ đặt ra không còn là “nên vào thành phố nào” mà là 'làm thế nào để định vị trong hành lang kinh tế phía Bắc hoặc phía Nam nhằm tối ưu hóa chuỗi cung ứng và tiếp cận nguồn lao động mới””.

Theo Tổng Giám Đốc JLL Việt Nam, mô hình mạng lưới các thị trường kết nối đang thực sự định hình các quyết định đầu tư ngay hôm nay.

Hai thế mạnh cạnh tranh của Việt Nam

Khi đặt trong tương quan với khu vực, thị trường bất động sản Việt Nam thể hiện sức mạnh cốt lõi ở tính liên kết hệ thống. Các “siêu” vùng kinh tế của Việt Nam được đánh giá có tầm quan trọng tương đương với những hình mẫu thành công như trục Johor tại Singapore hay Hành lang kinh tế phía Đông (EEC) tại Thái Lan.

Trong khi Malaysia và Indonesia đang tập trung vào các trung tâm dữ liệu, hay Manila và Jakarta chú trọng tái định vị tài sản cũ, JILL đánh giá thế mạnh của Việt Nam nằm ở quy mô công nghiệp vượt trội và chiến lược phát triển theo các hành lang gắn kết. Điều này giúp Việt Nam duy trì được sức hấp dẫn ổn định đối với các nhà đầu tư tổ chức quốc tế đang tìm kiếm sự bền vững.

Do đó, thách thức đối với các nhà đầu tư trong giai đoạn tới không chỉ là chọn thị trường, mà là hiểu được vị trí của thị trường đó trong một hệ sinh thái lớn hơn bao gồm chính sách, hạ tầng và chuỗi cung ứng.

Nhìn nhận một cách rộng hơn, ông Michael Glancy, Giám đốc Điều hành khu vực Đông Nam Á, JLL, chia sẻ, cần phải nhìn nhận bất động sản Việt Nam nói riêng và Đông Nam Á trong năm 2026 và xa hơn theo một góc nhìn cấu trúc, chứ không chỉ đơn thuần là góc nhìn chu kỳ lên xuống.

Chuyên gia này cho rằng các yếu tố như giá thuê hay lợi nhuận vẫn quan trọng, nhưng những động lực nền tảng như công nghệ số, yếu tố bền vững và hạ tầng kết nối xuyên quốc gia mới là những biến số tạo ra thay đổi lớn nhất cho thị trường.

Chính vì vậy, việc hoạch định một thị trường đa cực đang mở ra kỷ nguyên mới cho bất động sản Việt Nam. Với nền tảng hạ tầng đang được đầu tư mạnh mẽ và sự định hình rõ nét của các hành lang kinh tế, Việt Nam không chỉ là điểm đến của các chuỗi sản xuất mà còn đang trở thành một mạng lưới đầu tư đa tầng đầy tiềm năng.

Đối với các nhà phát triển và nhà đầu tư, chìa khóa thành công hiện nay nằm ở khả năng thích ứng với cấu trúc “mạng lưới kết nối” và tư duy dài hạn về sự phát triển bền vững.